井戸を壊さない事を条件に、土地を購入しましたが、井戸自体が地中障害となってしまいました

質問

土地を購入しました
購入した土地は全面が私道に面しており、その私道の通行権や掘削権を付けた形で購入しました
私道の持ち主は、通行権・掘削権等をくれる条件として、購入した土地の一角にある井戸を壊さないこと、と指定し、こちらはそれを受け入れたのです

そして先日工事が始まりました
地盤改良の為、杭を十数本打つ必要があり、まずはその工事から始まったのですが・・・
土地の一角にポンプがある井戸の大元？（昭和初期以前の井戸で、その仕組みがよく分からないのですが・・・）が杭を打たなければならない場所にあり、井戸そのものが地中障害となってしまったのです

狭小土地の為、図面や杭位置の変更は出来ない状況です
私道の持ち主は「井戸は長年付近の人が生活の為使っているから・・・」という理由で権利をくれる条件として「井戸の保存」を指定しました
条件を変えて権利を再度くれるようお願い出来ればいいのですが、権利を頂くのに相当大変だったそう（不動産屋さん曰く）ですので、それも難しそうです

現在工事はストップしています

この場合、
(1)建物が建てられない、もしくは地中障害は「瑕疵担保責任」？ということで、土地の売買契約を破棄し売主より土地代金を返還してもらえるのでしょうか？
(2)井戸がどーしても邪魔になるなら、その保存を条件として権利を与えることはいけない、という事で行政などが私道の持ち主にその条件はつけてはいけません、という指導や通達がなされたりすることはないのでしょうか？

こちらとしては、出来れば私道の持ち主に井戸の保存の条件を無くしてもらいたいのですが・・
それでダメであれば、売主との契約を白紙に戻したいのですが・・・

法律的な要素と建築関連の決まりが複雑で、困っています
どなたかアドヴァイスをお願い致します

回答No.4

noname#39684 · ベストアンサー

■やはり最もよい解決法は建物に影響しない場所に井戸を掘ることだと考えます。周辺住民は井戸の存在（災害時など）が必要と考えているわけですから、その場所の井戸に固執するものではないでしょう。新しい井戸設備にしておけば井戸水の汚染などの問題も少なくなります。

■裁判や交渉の費用や精神的苦労を考えると井戸を１つ掘るほうがどれだけ安上がりかわかりません。周辺住民には「井戸を新しくし防災井戸として設置しておく」とすればむしろ喜んでくれるのではないでしょうか。周辺住民に説明をしなくてはなりませんが、理解が得られる可能性は高いでしょう。費用も数十万でしょうから安いものです。

■白紙撤回や、井戸の保全義務の放棄そのほか契約の変更には新しい井戸を掘る以上の出費と時間、諸々の損失が生じる危険が高いと考えます。

お礼

おっしゃる通り、この井戸は飲用ではなく、あくまでも防災用の意味合いの強いものです

確かに、井戸を新しく掘るほうがいろいろな意味でリスクが少なく、もっとも穏便に解決する方法かもしれません

ありがとうございます

回答No.5

no009

＞土地を購入しました。
＞掘削権？
＞権利を頂くのに相当大変だった？
井戸および周辺の土地の所有権は貴殿が所有しているのですか？
井戸の件を条件に土地の借地権を購入したとすれば、だいたい話は通じますが、・・・。
ということを前提にします。
設計事務所に井戸の件を設計条件にしたのでしょうか？どちらにしても、工事ストップに対する最終的な責任は貴殿にあると思います。私道の持ち主になんら瑕疵責任はないようです。しかし、質問内容では、貴殿の過失は棚に上げて、私道の持ち主の責任ばかり追求しているように見受けられます。
皆さんの提案のように代替の井戸を掘る案がよさそうですが、私道の持ち主の対応しだいです。

回答No.3

noname#16967

不動産屋と建物が建てられない場合は・・・と言う契約を交わしませんでしたか？
銀行との契約時にもそう契約していませんか？

補足

今回融資は受けませんでしたので、銀行やその他の金融機関とは契約は交わしませんでした
不動産業者との契約はあいまいなので、契約書を見直してみます

回答No.2

ipa222

建築のじゃまにならない場所に新たに井戸を掘ればいいのではないでしょうか？
昔からの井戸であれば、それほど深く掘らなくても水は出ると思います。
浅ければ20万程度で掘れるのではないでしょうか？

水が出る場所と、井戸の場所は離れても差し支えありません。配管でつなぎますから。

お礼

なるほど！　そのような方法がありますね
目から鱗です
井戸を掘る、というのは考えに全くありませんでした
ありがとうございます

回答No.1

walkingdic

(1)についですが、

ご質問の場合は非常に問題のある話です。
建物プランを変更すれば（建物は更に狭くなるけど）建てられないわけではなく、土地売買時に井戸保存を約束していますので、売買を白紙解約できるかというと単純には難しいです。
地盤については重要事項説明義務もなくまた保証もしないのが通例だし、土地売買契約時に建てる建物の位置や形状を売主に告知しているわけでもないので、売主側に問題があるわけでもありません。

ひとえに建物プラン上もともと制約のある土地の購入ということになるので、多分その分相場よりは安い価格での販売であったと思います。
つまり今回の話のリスクは基本的にはご質問者が背負っていたといえるのです。

弁護士と善後策を相談しなければならないような難しい話です。

>(2)行政などが私道の持ち主にその条件はつけてはいけません、という指導や通達がなされたりする

そういうものはありません。

お礼

なるほど・・・やはり難しいことなのですね

取りあえず、契約自体を白紙にというのは最後の決断と思っていましたが・・・
井戸を残す方向で考えて行った方がよさそうですね
ありがとうございます！