国が保障することは許せない。！！

質問

強度問題でユーザーの保障を国がするようですが、私は絶対反対です。
これは銀行の責任だと思います。
もともと、ユーザーは、パンフレットで騙されて買っただけです。
一方、銀行は、担保に取るのだから、（担保に取ると云うことは、万一、返してもらえなければ競売すると云うことです。）当然と担保物件を調査しなければならず、後になって、「強度不足」がわかりユーザーが返済しないならば銀行が競売すべきです。
ユーザーは返済する必要はないと思います。
それを国がは解体費用まで出すとはスジが違うと思います。
私の考えは間違いでしようか。

回答No.5

Broner · ベストアンサー

確かに、あなたの仰っているとおり銀行とマンション販売業者は、共同して販売しているところが、見られます。
仰っているところは、良く分かりますが、そうしたら、銀行連盟は、そうした人達に、何かにつけて、次の融資を断ることを行うでしょう。
銀行の連盟は、破綻した人に厳しく当たります。
　私は、あんな規準をつくるなんて、国土交通省の役人は、仕事をしていない、仕事をしたらそれ以上の損害が出るお荷物だから、国土交通省の役人全員の給与、ボーナス、退職金から負担したら良いと思います。
そうやつて、血を流して貰わないと、真剣な公務は出来ないと思います。それが嫌なら退職してもらっても結構だと思います。
辛抱できる人だけ残ればいい。

お礼

もし、公的に責任を負うようなことがあったとすれば、それは税金からではなくBronerさんの云われるように担当省（国土交通省）に問題があると思います。

回答No.11

sudacyu

銀行に対して。

　とにかく、日銀がゼロ金利政策をすぐにでも中止して、金利を上げること。金利ゼロでお金を借りて金利を取って人に又貸しするんですから、儲かって当たり前。仮に銀行が預金者に年間１パーセントの金利を払うだけで、多分５兆円以上がみんなの財布に入ってきて、そして５千億円の税金が政府や地方自治体に入るんですよ。

　官僚・公務員に、法律をいじくったり長々と会議をさせて、解体費を出させる手続きさせるより、そんな仕事をする官僚・公務員をばっさり削って、人件費を減らし、銀行からは解体費とかではなく、苦しいときに税金で助けたんだから、別名目でもっとどかっと取ればいいじゃないですか。どの大手銀行も営業利益は史上最高なんですよ。

回答No.10

sudacyu

不動産に携わっているということなので、特に詳しく書きませんでしたが、マンションの権利関係は区分所有法という法律で規定されていて、一棟の建物の中に数十個の区分建物があります。競売にかけるといっても、数十個の物件の中の一つづつだけです。全部が同時に競売にかけられることは、民民の手続きではありえないでしょう。
　あなたは、不動産業者としてこのマンションの中の一個が競売に出された場合、どのくらいの価格で買いますか？土地の価格ー解体費で計算しますか？
　民民としての法的手続きを、他の数十人の利害関係者との協議を経て解体できるまで、どれくらいの期間掛かると想定しますか？その間に震度５の地震で、第三者に被害が及んだ場合、危険なものと分かって安く買っているのですから、建設業者などに責任転嫁できず、第三者への補償義務が生じます。そのリスクをどのくらい見込みますか？

　ですから、買手が付くとしても、土地代より相当安い値段でしか買手が付かないことになり、債権者は競売申し立てをしないだろうといっているのです。

建築基準法第１０条一部省略
３　特定行政庁は、建築物の構造が著しく保安上危険であると認める場合においては、当該建築物の所有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他保安上必要な措置をとることを命ずることができる。
４．特定行政庁は、必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法（昭和23年法律第43号）の定めるところに従い、みずから義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。

　つまり、建築基準法上、行政が建物の取り壊し命令を出せば、必然的に取り壊し義務まで発生するわけです。
　取り壊さずに済ますためには、取り壊し命令を出さずに、何もしないでおくしかありません。

　もし、この建物が何年も放置され、倒壊して道路にいた私の家族が死んだりしたら、当然に行政相手に裁判を起こします。
　この場合、民事訴訟だけでなく、担当者を刑法上でも、業務上重過失致死罪で検察に告訴するのは当然です、取り壊す権限と能力があったんですから。

　国民の税金で違法建築の尻拭いするのは、感情として納得できないのは当たり前です。納得なんて出来ませんよ。でも、泥棒がいなけりゃ、刑事の給料払わなくて済むし、戦争するやつがいなけりゃ戦車はいらない。バブルの不良債権だって同じ。馬鹿の尻拭いは税金でするしかない。腹立つけれど。

回答No.9

hana-yuka

何でも国の責任と言うのも、苦々しく思っておりました。要は、我々の血税で、姉歯やヒューザ等の悪行を尻拭いするということですよね！

　ユーザーにも、責任がない訳ではありません。というのは、安過ぎますよ！あのマンション等は・・・私も、マンションを３年前購入しましたが、三菱地所とか三井不動産のマンションは、その他のマンション業界よりは、３割り増しでしたね、価格が、でも安心料とし納得しました、不動産は、安い買い物ではありません。売り手の信用も考慮しなければ！都市再生機構が、バブルの頃欠陥マンションを、多摩ニュータウンで販売し、ゼネコンの責任と発覚しました。ゼネコンは倒産しました、現在機構が責任を取って保障をしております。売り手の信用も考えなければいけません。不動産を購入する時は。これは今に始まったことではありません。

　ところで、銀行に責任を負わすという考えは、大賛成です。大体、マンション業界と銀行はタイアップしてマンションを販売しているのが現状です。この考えが、世論の中で広まることを期待しております。

お礼

そうですか。
それらのマンションは特に安かったのですか。
シャネルの模造品を買ったのと同じですか。
それならば、ある程度の責任はありますね。
やはり、競売が一番いいと思います。
これで、すべてが解決します。

回答No.8

sudacyu

回答に対する質問に対して。

　基本的に、私の回答に対して誤解があるようなので。とんでもないという感情は分かりますが（私は建築関係者です。個人的には頭にきています。法律破って建物作っていいなら、誰も工事に苦労なんかしませんよ、全く！）法的に実行できない回答をしても、無意味と思いますので。

　私は、国が解体することに賛成といってるのではなく、現状の日本の法律では、国に解体する義務があると言っているのです。

　もし国に責任が及ばないようにしたいなら、法改正するしかありません。
　この場合、法改正の前に発生した事由にも遡及効果を持たせなければならないし、そうすれば、エイズ薬害やアスベスト問題その他、官僚の怠慢が原因で国民に損害を与えても、国は賠償しなくても良いことになってしまいます。官僚は大喜びでしょうね。

　公務員について。
　憲法１７条および公務員法で、公務員がその公務を行なう上で、他者に損害を与えたときは、その所属する国・地方自治体が、その損害に対して補償しなければならない条文が存在します。
　担当省の公務員が自主的に給与カット・国庫寄付をするのは、大歓迎ですが、強制することは法改正をしない限り無理ですね。

　担保と競売について。
　国は強度不足の建物全部を解体するとは言っていません。耐震補強することがむずかしい（コスト的に取り壊して立て直す方が安くつくものという意味でしょう。）物件について取り壊すといっているのです。つまり、既に建物の価値はゼロ、担保価値は土地代のみと言うことです。
　この建物が競売にかけられたとき、買う人は居るんでしょうか？
　買ってから取り壊すまでの間に、地震が起きて倒壊し、回りの第三者に人的・物的損害を与えた場合た場合、危険な建物と知って買っているんですから、買った人が補償義務を第一に負うことになります。そのリスクは当然その価値から差し引くこととなり、仮に競売をしても土地代より安くなるのは明らかです。
　ですから、担保に取った方は、基本的に競売にしたくないということになります。つまり、競売になる可能性は少ないと言うことです。（法的な強度はないが少し大きな地震でも大丈夫で、耐震補強すれば使える建物については、個々について複雑なケースがあり、競売もありうると思います。今回でも、この場合の方が多いでしょう。）

　　明け渡せと言う法的根拠がない？とのことですが不動産競売に３０年以上モ携わっている方なら、極めて基本的な事項なので、ご存知だと思うのですが、民法第三篇第五章の「不法行為」および建築基準法第一章総則第９条の違反建築物に対する規定をもう一度読み直してください。
　憲法に保障されている財産権は、その内容を法律で定めるとなっており、その財産権を規定した民法の所有権の条項では、「所有者は法令の制限内に於いて」との規定があります。つまり、違法建築物は建築基準法に従うことになります。　

　耐震強度が本来あるべき強度の３０パーセント台しかない建物は、明らかに「所有者が取り壊さなければならない」建物で、仮に所有者が取り壊さなければ、「行政機関が、裁判所に代執行の許可を申請し、取り壊さなければならない」建物です。
　仮に地震が起き、代執行の遅延のため建物が取り壊されていなかったため倒壊し第三者に被害を与えた場合は、行政機関に損害賠償責任が発生します。
　国が、取り壊すのは抵当権者に支払うのではなく、国として自分が関与している建物に対する支払いリスクを最小限に、つまり税金による負担を最小限にするための出費はやむを得ないのです。

　だいたい、やらなくてはいけないことでも、出来るだけやらないはずの公務員が、やると言っているんですよ。
　公務員が自分の利益にならない、やる義務のないことを、やると言うと思いますか？

お礼

長文のご指摘ありがとうございました。
気になるところだけピックアップします。

＞この建物が競売にかけられたとき、買う人は居るんでしょうか？

例えば、解体費用が１～２０００万円として、土地が１００坪で１００万円するちすれば１億円です。
これから云っても誰でも買うと思われます。

＞明け渡せと言う法的根拠がない？とのことですが・・・建築基準法に従うことになります。

ここで法理論を云い合ってもしかたがないですが、私は違うと思っています。

＞代執行の遅延のため建物が取り壊されていなかったため倒壊し第三者に被害を与えた場合は、行政機関に損害賠償責任が発生します。

壊れそうな建物を所有しており、それが壊れたならば、その責任はその所有者で行政機関に損害賠償責任はないと思います。

もともと、この問題は、民、民の関係です。
民、民の解決は民、民で解決すべき法律は完成しています。
ですから、国は出るべきではないと思っています。

回答No.7

sudacyu

銀行についてコメントを忘れました。すみません

　銀行の責任についてですが、同じようにパンフレットを見て、ある人は友人からお金を借りて支払い、ある人は銀行から借りたとしたら、また全額自己資金の人は？
　だまされたのは同じなのに、銀行から借りた人だけ補償されるのはおかしいと思いませんか？

　このような場合、裁判で銀行の責任を追及しても、負けるでしょう。

お礼

＞銀行から借りた人だけ補償されるのはおかしいと思いませんか？

おかしいと思います。
ですから国が抵当権者にお金を支払うこと自体がおかしいのです。
その前に、sudacyuさんは、国が解体することに賛成のようですが、もともと、「明け渡せ」と云う法律的根拠がないのです。
もし、その根拠があるのでしたら教えて下さい。

回答No.6

sudacyu

国が補償（保障ではありません、念のため）するべきかどうかは、確かに議論のある所です。

　ただ、民事裁判の場合、いくつかの独立した人格・法人・組織が、それぞれミスを重ね大きな１個の失敗をしでかすこととなった時、連帯責任でその損失を補償する義務を課す場合があります。
　もしそうなれば、今回の場合、ヒューザー（社長は潰れそうなことを言ってますね。）姉歯構造設計事務所（経済力なし）木村建設（破産申し立て済）平成設計事務所（木村建設が破産すれば、連鎖倒産すると思われる）総合経営研究所・民間建築確認機関・国（建築確認業務を民間機関に委託）が共同で補償することになりますが、国以外は全て支払能力が不十分なのは明らかで、最終的に支払能力のある国が、これら残り全ての個人・法人・機関の破産・清算後の、残った金額を負担する形となります。

　タクシーにはねられた場合、運転手の不注意であっても、タクシー会社にも補償義務があるように、民事では直接の責任が小さくても、経済力があれば出さなければならないのです。

　また、明らかに危険な建物を、持ち主が取り壊さず、地震時に倒壊して隣の家がつぶれたなら、その補償は行政にも請求されるのは間違いありません。また道路をふさいで、非難や救助活動が出来なくなることも考えられます。
　行政は社会の安全を守る義務があり、第三者に明らかな危険を及ぼす建物については、法的手段に訴えてでも強制的に、取り壊す責任があります。（もちろん、解体費用は持ち主に請求します。この場合は、マンションの住民ですが、マンションの住民は弁護士費用を上乗せして、手抜き工事関係者に請求することになります。結局余計な費用がついて膨らんだ額を国が払うことになる可能性大です。）

　とにかく、立替で請求するかどうかは別として、解体しなければならない責任があるので、解体費用をとりあえず出すということは、正しい考えです。

　あなたの家の隣に、このマンションがあると考えて見てください。

お礼

建物を解体するには抵当権者の承諾が必要です。
解体することで担保価値がなくなるので必ず承諾が必要です。
そうすると国は抵当権者（銀行のローン代）にお金を支払うことになるでしよう。
sudacyuさんが云われるように、自己資金で買った者もおれば、友人や親から借り、抵当権のない者もいると思います。
それをどう調整するのでしようか？
私は、競売し、銀行は裁判所からの配当を得て、その買受人が自ら解体するのが一番いいと思っています。
その方法が、どの方向から見ても問題がなく普通の解決方法と思っています。

回答No.4

gulgul

質問者様のお気持ちはよくわかります。私も「国が保障する」点は納得がいきません。
しかし、「銀行の責任」は飛躍しすぎと思います。銀行には建物の構造までの確認能力はないし、他の方も仰っているように、競売してもほとんど回収できないでしょう。債務者（住民）は不動産を取られたうえ、借金だけが残りますので、銀行も貸し倒れになるだけす。したがって、ある意味で（結果として）銀行が責任を負う形になるのでしょう。
本来これは、天災のように、保険の問題だと思います。保険料を払うかわりに、何かあれば保険金で補填することを考えるほかないと思います。
で、今回の件については、放置すれば誰も解体などしないので、少なくともとりあえずは国が解体するしかないということになるのでしょう。
ただ、小泉さんが公明党（北側大臣）に気を使ったパフォーマンスのような感じもします。

お礼

＞債務者（住民）は不動産を取られたうえ、借金だけが残りますので、銀行も貸し倒れになるだけす。

先の、「お礼欄」でも書きましたが、今までが、ほぼ全部、競売で全額回収できないならば、後は、債権放棄しています。これが何十年も続いた事実です。
今回だけが、何故、国は、銀行に最終責任を負わせないで自分で（国）責任とするのか判らないです。
「銀行には建物の構造までの確認能力はない」と云いますが、「返してくれないなら競売で回収します。」と云うことが根本的な抵当権だと思います。
ですから、抵当権の実行（競売）で買った者が、その責任で解体も再建築もすればいいのです。
それを、何故、国などが解体費用も出さなければならないのですか。
ただ単に「競売されるとこわい」と云う観念があるので、社会（買い主ら）は、そのようになっていると思います。
私に、云わせば、とんでもないと思います。

回答No.3

nobugs

現在のマンションを競売にかけても最高価格でも
土地代ー解体費用＝落札価格
になります。
ユーザーのローン金額から、この落札価格の持分比例分を引いた金額が、残債としてユーザーに残ります。
実際には、現在のローンがほとんどそのまま残り追い出されるだけですね。

基本的には、購入者に対して販売会社が保障する責任があります。

設計者・施工会社・検査機関等については、関与の比率に合わせて、販売会社が請求を行うべきもですね。

ただ、今回の場合、建築確認行為という、建物の安全保障機構の制度の欠陥であり、周囲に対する危険性もあるために、緊急避難的な行為です。

お礼

＞基本的には、購入者に対して販売会社が保障する責任があります。

私も同感です。
ですが、今、欠陥マンションと云うことがわかったわけですよね。
それで行政庁から「出て行け」と云われているわけですよね。
だからローンの分で引越するから（その点も国や行政庁で出すことはおかしいですが＝自己費用で引っ越すのが普通と思います。）、ローンは支払えない状態なのですよね。
私は、行政庁に文句を言うこと自体がおかしいと思っているのです。

回答No.2

gamigami

銀行が担保に取ったとしても、二束三文の建物がついた土地では、借入人の債務が残るんですけれど…。
それは自己責任で『破産』しなさいって事ですか？
住宅ローンの場合、提携でする人も居れば、自己で融資をつける人も居ます。
提携ならば『騙された!』といって割賦販売の訴訟と同じやり方をする手もあるのでしょうけれど、
自己調達の人にはその機会を削ぐことにもなるので、それも可愛そうな気がします。

基本的には、売った事業主が買主に対して責任を負い(瑕疵負担)、その理由を基に施行・設計・検査機関・行政などに損害賠償請求するのが本筋ではないかと思います。
(行政の今回の件は「やりすぎ」ではあるとは思ってます。でも倒壊する前に潰す理由も納得は出来ます)

お礼

破産ですか？
とんでもないです。
私は、そのようなことをしなさいとは云っていません。
実は、私は、不動産競売に携わって３０年以上になります。
その中で、ほぼ全部が競売しても回収できない債権は放棄しています。
だから、今回も、そのようにすべきだと思います。
瑕疵負担責任の追及は当然と買主がすべきだと思います。

回答No.1

simakawa

一応は払うが，最終的には建築会社等に請求はするそうです．が実際には倒産しているでしょうね．
だからこれを許可した連中にしっかり減給等の処罰を与えるべきですね．
ある大臣もとんだ発言したりと関係者一同酷いものです．ぜひ厳罰を！

お礼

＞一応は払うが，最終的には建築会社等に請求はするそうです．

そのようらしいです。
でも、最終的には国は回収できないでしようから、
だとすれば、やはり、私達の税金から支払う結果です。
それが納得できないと云うわけです。