借地が国有地か競売地に？

質問

カテゴリー違いでしたらすみません。

１）ＡはＢの借地（旧借地権）に居住を構えている。その借地の名義はＡの母。
死後名義は変更していない。地代はＡが払っている。
２）土地の所有者は地主のＢ。Ｂの死後、
６人の相続人＝Ｃたちがいるが、その土地は
Ａが借地に住み続けているため、処分に難航している。

ここから質問になるのですが、ＣたちはＡに買い取らせるということは考えていないようで、国有地にするとか競売にだすとか色々な話が出てきているようなのです（ＡはＣたちの弁護人を通してこの話を聞く）。こういった場合、競売も国有地も役所がＡに買取の希望を聞いてくるものと思っていてよろしいでしょうか？競売になった場合と国有地になった場合とでは、Ａの処遇は変わってくるのでしょうか？結果に不服な場合は裁判などを利用することができますでしょうか。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞と、ありますが借地に住むAにとってどういうことになるのでしょうか？まれに競売されるとのことですが、Aの同意なしでは競売されないと考えてよいでしょうか？

Ａの同意は必要ないです。
競売で買い受けた者とＡの関係は、もともと（Ｂ又はＣら）の権利関係がどうであったかによって変わってきます。
ですから建物の所有は誰で、地代を支払っている者はだれで、幾らで、どんな内容か詳細に知りたかったわけです。
その結果、最悪、建物は取り壊さなければならないかもしれないのです。
なお、競売の根拠の法律は民法２５８条２項によるものです。

お礼

何度もご丁寧にありがとうございます。

Ａにちゃんと権利関係をまとめるようと、競売にされる前に専門家に相談するよう進言いたします。

ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

＞３）Cたちの相続問題が絡んでいます。土地を現金化したくても、合意取るのに大変なようです。

要するには、Ｂの相続人達の間で、遺産の分配で揉めているのではないですか。
それでしたら、「共有物分割請求」の訴訟して下さい。（民法２５８条２項）
Ｃたちの６人のうち、だれでもいいです。１人でもいいです。相手は、他の５人です。
裁判所が認めるならば、借金がなくても競売できます。（弁護士はこのことを云っていたのかも知れません。）競売の代金は持分割合で裁判所が配当してくれます。
その場合のＡの立場ですが、これを知りたくてさまざまお聞きしたのです。
法律上の土地賃貸借関係がしっかりしておれば地主が変わるだけで問題はないですが、そうでなければ建物の取り壊しも考える必要があるかも知れません。

お礼

ご回答有難うございます。

ルール違反で申し訳に無いのですが、ここでもう一度質問させていただければと思います。

＞Ｃたちの６人のうち、だれでもいいです。１人でもいいです。相手は、他の５人です。
裁判所が認めるならば、借金がなくても競売できます。
（弁護士はこのことを云っていたのかも知れません。）
競売の代金は持分割合で裁判所が配当してくれます。

と、ありますが借地に住むAにとってどういうことになるのでしょうか？まれに競売されるとのことですが、Aの同意なしでは競売されないと考えてよいでしょうか？
本当に申し訳ないのですが、法律に不慣れなため、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.2

tk-kubota

Ｃの弁護士が、国有地にするとか、競売にするとか云っているのですか？
それならば、非常に不可解です。
何故なら、国有地にすると云うことは、税金をその土地で物納すると云うことになりますが、借地権は実務上していません。
次に、競売するとのことですが、自分の土地を自分で競売することはできません。
なお「競売も国有地も役所がＡに買取の希望を聞いてくるものと思っていてよろしいでしょうか？」と云いますが、まず、あり得ないことです。
全体の、ご質問があいまいです。
次のことを教えて下さい。
（１）建物の所有者はだれですか。
これは「地代はＡが払っている。」と云っていますが、一方で「借地の名義はＡの母」と云っていますので、借地契約をしっかり見たいのです。
（２）地代を貰っている者はＣらの誰ですか。
これも、借地契約をしっかり見たいからです。
（３）国有地にしたいと云いますが、何が根拠ですか。
（４）競売にすると云うのは、誰が、何を、どんな理由ででしようか。
以上が、わかれば、もっと詳しく教えますが。

お礼

ご回答有難うございます。

質問ですが解りにくいような内容で失礼致しました。
解っている範囲で申し訳ないのですが、もう一度ご見解を教えてください。
１）は不明です。憶測ですがおそらくAの父親の可能性が高い気がします。
２）地代はC側の代表者（Bの長男）に支払っています。
３）Cたちの相続問題が絡んでいます。土地を現金化したくても、合意取るのに大変なようです。
４）これはAが勝手に言っていました。ですからどういう意味か私では解りません。申し訳ございません。

以上です。土地を買い上げする場合、国が地主になった場合のほうが土地の買い上げがスムーズになるのでしょうか？

回答No.1

mahopie

記載の条件が一部内容不明の為想像・主観が入ります。条件によっては１８０度結論が違う場合もあり得ますので、全体の流れを理解された後は、相手も弁護士を立てている以上こちらも弁護士に確認されるべき内容かと考えます。

まず借地契約がＡの母からＡへと変更されていない点ですが、通常は同居の親族であれば借地契約が承継されると考えるのと、地主側が借地権の相続を黙認した以上地主から後になってこれを理由に借地契約の解約を申し出できない、と考えます。借地契約の内容と期限、建物の登記名義がＡに変更されているか否かといった点が要確認事項です。

次に相手の「国有地にする」は相続税を物納する、という意味で理解します。借地権が有効にＡに承継されている前提であれば、地主が国に変わるだけと割り切って考えるだけではないか、という気がします。当然に借地人の契約上の立場は国に対しても主張できます。尚、貸宅地（地主側の底地）の物納については、境界・地代など条件に加えて他との係争がないことも要件になりますので、現状のままでは物納不適格ということになります。
http://www.zai3.com/10-c.html
上記サイトは地主側の税金支払の難しさを説明する内容ですが、地主側が決して有利でもなく立場が恵まれているわけでもないことが分り参考になります。

最後に「競売」が何を指すのかが不明です。地主側が銀行借入に際して当該土地を担保に入れているが、この借入を返済しないで銀行が競売するままにまかせるとは考えにくいので、Ａが借地料を未払いの為Ｃが建物を差押し競売にかける、という意味でしょうか。この点は、交渉に際しては相手からは要求事項を書面にして貰うように申し入れれば、相手方の主張もはっきりとします。

いずれにせよ、借地権というのは相当に強い権利であり、それ故にＣ側は土地の資金化計画がうまく実現できず、契約上の不備・手違い・こちら側の無知等に付け込んで解決を図ろうとしているのではないか、と言うのが質問から受ける感想です。専門家から客観的な立場で見てもらうことで、双方で譲歩して有効な解決策を探られてはどうか、という気がします。

お礼

ご回答有難うございます。

借地のほうはAが事実上相続していると主張できそうですね。ただ、ご指摘の建物は誰の名義かはっきりしていません。借地権の内容（契約内容）をちゃんとAが確認してるか現時点では不明です。

借地を国有地の件ですが、Aの話を聞く限りmahopie様のおっしゃるとおり「地主が国になるだけ」というこというようなことを言っておりました。そのため境界線などはC側に確認を取っているようです。

また建物はAの親が建てたので、建物代はに関してはローン支払いなどはすでに終わっています。

最後に競売の件なのですが、質問しておきながら大変に失礼なのですが私も不明でして、何をさしているのかわかりません。ありえないはずと思いながら、素人なのでそういうのもあるのかと思い、Aの言っていたとおりに質問させていただきました。

Aは曲がりなりにも法学部卒（資格はなし）なので、どーんと構えているところがあり、見ているこちら側は大丈夫なのか不安です。不利な条件を提示されるようでしたら、専門家へ相談させるように進言します。