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地主が借金の型に競売にかけるといってます

  • 質問No.1345285
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お礼率 60% (6/10)

借地A 借地権者(母、子供4人)
負債変換の為に売りたい土地 B

40年以上親が借りている土地(A)です
地主が亡くなり遺族が負債返却に我が家に隣接している土地(B)を売りたいと考えているようです。
Bを売るためには我が家を立ち退かせ(Aは公道に面しているがBは俗に言う「旗地」で売るためには4mの公道が必要)借金を返したい。借地権相当の金額は出すから、明け渡して欲しい。
(このままだと最悪競売にかけることになる。)と。
AとBの地権者は違う人ですが、相続代表者の長男が委任状を持って相談にきました。

地主さんとも長いおつきあいですし、お気の毒とは思うのですが、身内の借金をなぜまじめに地代を払い続けている借地人に持ってくるのか!と言いたくなりますし、
私としては親が高齢のこともあり、今この年になって家を移り住むこと等環境をかえたくないですが、兄弟の意見は分かれています。

そこで教えて頂きたいのですが
(1)まず土地は明け渡さなければいけないのでしょうか
(2)明け渡しには借地権者全員の合意がいるのでしょうか
(3)借金のカタはBですが、地権者の違うAも一緒に競売にかけられる可能性はありますか?
(4)競売(って良く判らないのですが)にかけられたとき我が家はどうなるのでしょうか
(5)もしこのまま親が亡くなったときは、借地権等は無くなるのでしょうか?子供達としては虫のいい話かもしれませんが、親が亡くなった後なら要求に応じても良いかなと思っているのですが。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.3
  • ベストアンサー

ベストアンサー率 64% (22/34)

建物の謄本と土地の謄本を見て、土地の抵当権の登記の日と、建物の表示登記の日と、どちらが古いかを見ます。建物が古ければ借地権の勝ち、抵当権が古ければ抵当権の勝ちになります。

借地権が勝っていても、土地は競売されます。その場合、買受人(落札人)と借地権者の間に、今の地主と借地権者の間の借地契約が引き継がれますので、出て行く必要はありません。

しかし、私のアドバイスは、「明け渡した方が絶対に得」です。なぜなら、借地権の価格は、地主が「売ってください」と言ってきた場合と、借地権者側から「売らせてください」と言う場合で、天地ほど差があるからです。

まず、下の国税庁の路線価図のページで、「路線価」と「借地権割合」を調べてください。
土地の面積(平方メートル)×路線価×1.25 が土地の価格の目安で、
土地の面積(平方メートル)×路線価×1.25×借地権割合 が借地権の価格の目安です。

地主が「売ってください」と言ってきた場合、交渉しだいで
借地権価格+引越料+仮住まいの家賃+迷惑料諸々
がもらえます。

逆に、借地権者側から「売らせてください」と言った場合は、そもそも借地権を買う人は少ないため、借地権割合から求めた借地権価格より相当安い額からスタートし、地主に払う「名義書換料」(数百万円)、建物が老朽化していて買主が建て替える場合は「建て替え承認料」(数百万円)、「保証金」(数百万円)などを買主が地主に払わなければならないので、その分価格に転嫁され、借地権者がもらう金額は、相当少額(土地価格の1割程度のこともある)になります。

このため、このチャンスに売却した方が得だと思います。さらに、土地が旗地の入り口ということで、相当強気の交渉をしても、地主(その裏にいる債権者)は払ってくれると思います。

最悪なのは、売らずにがんばって、土地を競落した底地落札業者と末永く付き合うことになることです。そうなると、借地権を売ろうとしても、ろくな値段では売れないと思います。
質問の回答は
(1)建物の登記の方が古ければ、土地を明け渡す必要はないが、この際売った方が得
(2)明け渡しには、借地権者全員の承諾が必要
(3)土地(底地権)は競売にかけられ、落札者が地主の地位を継承
(4)建物の登記の方が古ければ、落札されても、家を壊す必要はない。
(5)親が亡くなれば、借地権は相続される

売る場合、地主の信用状態が悪いので、売る相手は第3者になると思いますが、「退去します」と無条件で言うと、借地権が消滅するので、慎重に交渉してください。
補足コメント
kakonose

お礼率 60% (6/10)

>わかりやすく、丁寧なアドバイスをありがとうございました。
このチャンスが金銭的には良いことだとは思っているのですが2の条件が揃わないことと親が高齢で環境を替えたことで亡くなってしまったとしたら、元も子もないなと思うのです

借地権が勝っていても、土地は競売されます

>Bと一緒にAも競売にかけられると言うことでしょうか?Aの地主は負債を抱えているわけではありません。ただし兄弟ですが・・

土地が旗地の入り口ということで、相当強気の交渉をしても、地主(その裏にいる債権者)は払ってくれると思います。

>「我が家が旗地の首を握ってる」と思えば Aの地主が変わろうと(落札者になったとしても)「買い取り条件等にあまり変化が無いのでは」と思うのはやはり甘いでしょうか・
今のままではBの土地は役に立てることができないように思えるのですが・・
それとも、おしゃるように

土地を競落した底地落札業者と末永く付き合うことになることです。そうなると、借地権を売ろうとしても、ろくな値段では売れないと思います。

>と言うのが現実ですか?
その辺のところをアドバイス頂けると助かるのですが
宜しくお願い致します
投稿日時:2005/04/23 22:12

その他の回答 (全3件)

  • 回答No.4

ベストアンサー率 64% (22/34)

土地Bの所有者が長男で、土地Aの所有者が次男の場合、長男の負債のために土地Aが競売になることは原則ありません。

しかし、土地Aに長男を債務者とする抵当権が設定されている場合や、次男が長男の保証人になっている場合は、土地Aも競売されることになります。抵当権の方は土地の謄本(最新の謄本で確認してください)を見れば分かりますが、保証の方は、当事者に聞かないと分かりません。

「将来借地権を売る場合、現在と同じ条件で売れるか」という点は、「絶対に現在より悪い条件でしか売れない」というのが私の回答です。これは、地主が次男のままであっても、同じです。
お礼コメント
kakonose

お礼率 60% (6/10)

いつも適切かつ簡潔な回答をいただき本当に感謝しています。地主、兄弟、との板挟みになり何の解決法も見いだせなかった私にとっては、解決法の筋道が見えてきたような気がします。が、まだまだどちらも長い道のりになりそうです。
また、違う角度からの質問を寄せることもあるかと思いますが、その時は宜しくお願いします
投稿日時:2005/04/25 22:06
  • 回答No.2

ベストアンサー率 46% (2277/4890)

借りている土地は、Aと云う土地なのですよね。
それで「Bを担保に妻の名義で多額の借金をつくったと聞いています。」と云うことならば、Bの土地は競売となるかも知れませんが、Aと云う土地は競売にはなりません。
AとBは、親戚関係で、AがBに協力するための小細工のようです。
それならば、明け渡す必要もなければ、Bと云う土地が競売となっても全く関係がないから心配する必要はないように思います。
もう一度、借りている土地の登記簿謄本を取り寄せ調べて下さい。
万一、借りている土地に抵当権が設定してあるならば、その抵当権の年月日と、その土地を借りた年月日を比べて下さい。
もし、土地を借りた日には最早抵当権が設定してあったならば、最悪です。
あなたに借金がなくても、その建物も一緒に競売となってしまいます。
この法律は、去年4月に改正され、そのようになっています。
お礼コメント
kakonose

お礼率 60% (6/10)

早々の回答有り難うございました。登記簿謄本は手元にあり、調べた結果もこちらにおちどはありませんでした。地主が何と言ってきても、あわてないで対応できます。本当に有り難うございました。
投稿日時:2005/04/22 19:55
  • 回答No.1

ベストアンサー率 59% (977/1638)

(1)法律上の義務はありません。

(2)基本的には、全員の合意が必要です。持分が少ない人が一人だけ反対しているというような場合は、裁判所の許可を得て処分することも不可能では無いと思いますが。

(3)土地A、Bは元々同じ人が相続していて、違う人が相続したということでしょうか?もしそうなら、負債は、相続人に平等に相続されるので、Bを売っても二束三文にしかならず、借金を返しきれなければ、他の相続人の資産であるAを差押えることもありえます。

(4)借地権者の名義の建物登記がなされていれば、競売の買い受け人に対しても、借地権は対抗できます。ただ、地主さんが変わりますので、地代の値上げなど、条件変更を要求される可能性はあります。

(5)お母様の借地権に対する持分は相続されて、子4人が借地権者となります。
補足コメント
kakonose

お礼率 60% (6/10)

土地A、Bは元々同じ人が相続していて、違う人が相続したということでしょうか

>Aの土地は次男が我が家の地主として相続し、Bの土地は亡き地主の妻が相続しています。バブル時のほかの不動産のツケでBを担保に妻の名義で多額の借金をつくったと聞いています。
交渉に来るのは、後を次いだ長男ですが彼の土地はもう無いようです。
投稿日時:2005/04/22 14:11
お礼コメント
kakonose

お礼率 60% (6/10)

早速のご回答 ほんとにありがたいことです。地主が変わったときの心配は残りますが、すぐに出て行くことも無いようですので安心しました。有り難うございました
投稿日時:2005/04/22 19:59
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