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売買契約後、違法建築が分かり、突然解約を求められました。
長文です。先月中古物件の売買契約書を交わし重要事項説明を受けました。その後、融資の審査をしたのですが「私道位置指定が物件の前道路まで受けておらず、接道義務違反で審査を通せません」という結果で、売買契約を手付け戻しという形で今週解除する予定です。 登記では物件が私道と接道している指定になっていましたが建築申請では物件の手前まで私道となっていて、物件の前道路は「私有地扱い」となるそうです。その私有地部分も分譲地（8軒）の了承が取れたら引渡も可能だそうですが、期限を決められない事なので他物件を当たってもらって構わないと言われました。 こちらの落ち度もないのに、融資不可能となり契約解除は納得も出来ない気持ちでいっぱいです。 手付けについても（過失であるから）倍返しではなく戻しという形になると言われています。せめてでも引渡を目標に引渡日までの現在の家賃と（年内に金消契約予定だったので）来年に降りる住宅ローン控除額を保障してもらうように話しているところです。 不動産屋いわく「みんなが知らなかった事なので誰の責任でもない」と言いますが、迷惑しているのでどこに責任があるかハッキリしたいです。常識の範疇で、私の望む家賃とローン控除は保障してもらえるものなのか。この物件については不動産屋の言う通り諦めた方が良いのか、アドバイスお願いします。
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まず・・ご質問及び補足を読みますと、状況が掴めたような掴めないようなそんな感じです。 重要事項説明において、「幅員5m、私道」となっていて事実その通りだったということであれば、不動産屋さんに責任追及するのは難しいような気がします。 仮に、その前面私道が位置指定道路だというような記載、説明がなされていたのであれば、故意過失問わず間違えですから、「みんなが知らなかった事」などの言い訳は通用しませんので、多少話は変わってきますが・・。 特にそういう説明も無かったのでしたら、結論だけを見てしまえば、1の方もご指摘の通りに融資する側の基準の問題であり、一般的に言うところの「ローン特約による解除」と同じような性質になるのではないでしょうか。 そうなると手付倍返しやその他の請求は難しいです。 よく読み取れなかったのですが、確認申請図面だと、その私道部分も含まれた土地の形状で申請されていて、位置指定道路との接道要件で申請許可されていた、ということですか？そうだとすると、その根拠はどういう理由だったのでしょう？ 想像するには、現在その私道部分（位置指定道路部分含む）は分譲地8軒の共有持分で、当初建築の際には開発業者（分譲業者）が一体の所有者だった為に、その家については私道部分を含めた土地形状で建築確認を取得したが、分譲後には各購入者の共有持分となってしまった為に、その家は位置指定道路と敷地の間に私道が残るというようなおかしな形で存在してしまった。もしそうだとすると完全に分譲業者の手落ちで、その部分（現在の私道部分）も含めてその家を分譲しなければならなかったはずです。（今更どうにもなりませんが） 想像の世界で進めて申し訳ないですが、こういう経緯が仮にあったとしたら、8軒の承諾などはすぐ取れないですかね？今回売主の方もその8軒の中にいますよね？？今の形状だと1軒だけ死に地になってしまう事情をわかってもらえませんかね？ ちょいと把握しづらい部分もあり、見当違いな回答でしたらすみません・・ 業者（プロ）も入って試行錯誤していることでしょうから、簡単に解決策が出せることではないのでしょうかね・・。
補足
有り難うございます。 重要事項説明の時、前面私道が位置指定道路だというような記載、説明を受けています。もちろん重要事項説明にも、図面付きでその通り記載されています。 ＞確認申請図面だと、その私道部分も含まれた土地の形状で申請されていて、位置指定道路との接道要件で申請許可されていた。位置指定道路と敷地の間に私道が残るというようなおかしな形で存在。 全くその通りだと思います。 ＞1軒だけ死に地になってしまう事情をわかってもらえませんかね？ 私もそう感じて、了承頂くのを待つつもりでしたが、「ごねる人が出るかも知れないので、スムーズに行くか今の所返事できません」といわれました。 数ヶ月、数年とも、全く分からないということです・・・
＞先月中古物件の売買契約書を交わし 要するに、古家付土地を買って、撤去して建替えという計画だったのでしょうか。 ＞重要事項説明を受けました。 重要事項説明書に、接道についてどのような記述がなされているかが重要です。 たとえば、このように記載されているはずです。 前面道路 幅員４ｍ 種別 私道 ＞その後、融資の審査をしたのですが「私道位置指定が物件の前道路まで ＞受けておらず、接道義務違反で審査を通せません」という結果で、 しかし、既存建物が建っているということは、一応確認申請が通っているという 考え方です。中古家屋の確認申請書があれば、どのような形で道路が認められた かわかります。 ちなみに、位置指定道路とは、都市計画法に基づき市町村や区が、私道として 位置を指定（実際は所有者の申請による）したものです。 それ以外にも、一般の私道で位置指定を受けていない道路はいくらもあり すでに家屋が立ち並んで道として使われている道路（これを建築基準法４２条 ２項道路と呼びます）があって、それに２ｍ以上接している敷地には家は建てられます。 つまり、銀行の土地に対する融資基準は接道が「位置指定道路以上」ということで 建築基準法より厳しいという意味でしょう。 道路の「確からしさ」は(1)公道（市道、区道）＞(2)私道（位置指定あり）＞(3)私道（位置指定なし ４２条２項道路）＞(4)道路ではない普通の敷地（これは位置指定を受けないといけない） それを確かめるには売主から新築時の確認申請図書をみせてもらうのがいいです。 それがあれば、いわゆる違法建築ではないということが判明します。 もちろん、建替えて新たに建築するにしても、二項道路として確認申請は通るはずです。 ＞売買契約を手付け戻しという形で今週解除する予定です。 なぜ、そうなるかというと、建築基準法違反でもなんでもなくて、銀行が原則私道に面した 土地購入に融資するケースでは「位置指定」が条件になっているということです。 位置指定とは建売業者などが、大きい敷地を区画割りして売るときに引き込み私道を つけて位置指定をするのです。 逆に位置指定がないと私道は、通行権で守られてはいるものの地主が売却したら 袋路地になって価値が半減する危険性を持っていると銀行は解釈します。 ならば、周辺住民が位置指定受けたらいいのですが、べつに受けずともじぶんちの 前の道を廃止する馬鹿はいない・・という理屈でなりたっている世界なのです。 ＞登記では物件が私道と接道している指定になっていましたが その指定とは「指定」が違います。 私道が位置指定されているかどうかは、区役所か土木事務所にある道路台帳を 閲覧すると、私道の「位置指定済み」か否かが赤い鉛筆で記載されています。 ＞建築申請では物件の手前まで私道となっていて、 そうですよね。ですから、要するに建築基準法は「合法」なんです。 ＞物件の前道路は「私有地扱い」となるそうです。 はい。それで正しいです。 ＞その私有地部分も分譲地（8軒）の了承が取れたら引渡も可能だそうですが、 ＞期限を決められない事なので他物件を当たってもらって構わないと言われました。 というか、所有権の有無ではなく、銀行の融資条件の話です。 普通は分譲地なら道路位置指定をとって分譲するのですが、もともと私道で位置指定 がなくて建物が建っていたら、指定を受けずにすませるケースも世の中には多いのです。 ＞こちらの落ち度もないのに、融資不可能となり契約解除は納得も出来ない気持ちでいっぱいです。 逆に言えば、仲介業者にも売主にも落ち度はないです。 強いていえば、仲介の担当が、審査に厳しい銀行ローンを紹介した・・くらいでしょうか。おそらく 信用金庫でもメガバンクでも私道に接道した宅地に融資するには「位置指定」を条件にするの かもしれません。 ＞手付けについても（過失であるから）倍返しではなく戻しという形になると言われています。 そうだと思います。物件的には何も問題のない土地です。キャッシュで買うひとにとっては 何も問題ないです。 ローンを紹介するのは、仲介業者のサービスでやっていることで物件仲介の本筋ではないです。 本来、ローンは買主が引っ張ってこないといけないことで、今回のことは質問者さま対金融機関の トラブルです。 考え方をかえればもっとルーズな基準の金融機関をひっぱってくればローンは通るかもしれません。 そういう話し合いをしたらどうでしょう。 基準法違反だとか倍返しだとか無茶なことを言うと、話がこじれます。 ＞せめてでも引渡を目標に引渡日までの現在の家賃と（年内に金消契約予定だったので）来 ＞年に降りる住宅ローン控除額を保障してもらうように話しているところです。 それは理屈にあいません。なんで金融機関の融資がおりなかった尻拭いを不動産屋がするの でしょうか。それより一般私道で接道しているからそれでもって融資してくる金融機関を探せと いうのが本筋で、もともとそういう条件で融資する金融機関がないことが明らかなら なぜ、知らなかったのだと詰め寄るのが攻めの手順です。（＾＾） ＞不動産屋いわく「みんなが知らなかった事なので誰の責任でもない」と言いますが、 ＞迷惑しているのでどこに責任があるかハッキリしたいです。 銀行融資をひっぱってくるのはあくまで買主の責任なのです。宅建業法にローンの紹介は 含まれていません。 ＞常識の範疇で、私の望む家賃とローン控除は保障してもらえるものなのか。 全く無茶な要求です。 ＞この物件については不動産屋の言う通り諦めた方が良いのか、アドバイスお願いします。 ローンの可能性を追求してからです。物件に瑕疵はないですから。
補足
有り難うございます。素人なものでうまく表現できてなくてすみません。。 ＞古家付土地を買って、撤去して建替えという計画だったのでしょうか。 いいえ。築六年でそのまま住む予定です。 ＞重要事項説明書に、接道についてどのような記述がなされているかが重要です。 前面道路 幅員5ｍ 種別 私道 となっていますが 登記上その通りですが、確認申請の区画割と違う形状（宅地内に含まれている割方。というのでしょうか・・）なのです。 物件新築時（現在の持ち主さん）の重要事項説明も、接道についての記述は間違えていたまま売買されたという事を聞きました。 銀行は「接道の件が解決したらローンは通る」といっているそうです。 ただ、このまま購入しても、再建築不可になり、もちろん売却も出来ないものなので、問題解決しないと引渡せないとの事で、今、その「私有地扱い部分」について、元々建築をした工務店がどのように対処すればよいか司法書士と相談しているという事です。（全く日程等のめどはたっていないそうです） 説明下手ですみません。 しばらくローンの可能性を見てみたいと思います。
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- 締切済み
- 不動産売買・投資
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- 締切済み
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- 締切済み
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お礼
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