売買契約後、違法建築が分かり、突然解約を求められました。

質問

長文です。先月中古物件の売買契約書を交わし重要事項説明を受けました。その後、融資の審査をしたのですが「私道位置指定が物件の前道路まで受けておらず、接道義務違反で審査を通せません」という結果で、売買契約を手付け戻しという形で今週解除する予定です。
登記では物件が私道と接道している指定になっていましたが建築申請では物件の手前まで私道となっていて、物件の前道路は「私有地扱い」となるそうです。その私有地部分も分譲地（8軒）の了承が取れたら引渡も可能だそうですが、期限を決められない事なので他物件を当たってもらって構わないと言われました。
こちらの落ち度もないのに、融資不可能となり契約解除は納得も出来ない気持ちでいっぱいです。
手付けについても（過失であるから）倍返しではなく戻しという形になると言われています。せめてでも引渡を目標に引渡日までの現在の家賃と（年内に金消契約予定だったので）来年に降りる住宅ローン控除額を保障してもらうように話しているところです。
不動産屋いわく「みんなが知らなかった事なので誰の責任でもない」と言いますが、迷惑しているのでどこに責任があるかハッキリしたいです。常識の範疇で、私の望む家賃とローン控除は保障してもらえるものなのか。この物件については不動産屋の言う通り諦めた方が良いのか、アドバイスお願いします。

回答No.10

noname#17334 · ベストアンサー

さて、まとめますと
問題は
(1)確認申請は、Ａ敷地Ｂ敷地ともに、現況より広い敷地で申請されている。
　　にもかかわらず、分常時に敷地を削ったかたちで分筆され登記もされている。
(2)現況では、Ａ敷地、Ｂ敷地とも「正規の接道部分」が自己保有土地でない。
(3)このまま放置すると
　　a)Ａ敷地、Ｂ敷地とも接道していない「袋地」であり、建替え、転売が困難
　　ｂ）位置指定を、ＡＢ敷地間に延長（申請すればできる）した場合でも、Ａ、Ｂの
　　　敷地面積が確認申請の敷地面積から約１５平米程度少なくなる。そのため
　　　容積、けんぺい率がらみで「既存不適格」になる惧れがある。
原因は
当初の建売業者が、確認申請の敷地区画とは異なる形状に分譲区画を変更した。

質問者さまの立場と要求は
(1)問題のない形で、Ａ土地と建物を購入したい
(2)できたら年内に入居したい。

買えなくなったことは事実ですが、買えない物件を紹介し、時間を浪費させた責任を
誰がとってくれるかというと

まず、仲介業者に落ち度があるかどうかですが
(1)登記簿と確認申請の「敷地面積」の食い違いに気づくべきであったこと
　　これは、売主自身も知らなかった潜在化した「瑕疵」ではありますが
　　建築基準法上、適合条件をチェックするのは宅建業者の責務です。
　　買手の仲介とは、建築基準法などの専門知識のない買い手に代って
　　そのあたりをチェックするのが職能です。
　　重要事項のなかに(1)土地の指定容積率、現状建物の使用容積率
　　これらからみて、現状の建物が容積率違反でないことの確認　
　　が含まれているはずです。
(2)登記簿上の敷地面積の確認はおそらくちゃんとやっているでしょう。
　　ひょっとしたら現状の面積でも、容積、けんぺい率などは違法でないかも
　　しれません。そういう場合は、すこし責任は減免されそうです。
(3)接道条件については、仲介業者は、「公図」と登記簿を見て判断している
　　とおもいます。
　　ＡＢ区画の間の半分ほどの「私有地」が８軒の共有になっていれば
　　普通は「私道」と思い込むのも無理はないです。
　　確認申請と登記上の区画を（悪意、善意は別にして）違えるなんてこと
　　は普通やりませんから、登記簿＝確認申請の敷地と考えることは
　　自然なことです。
　　古い物件では確認申請の図面の控えなどとってないことも多いですから
　　確認申請の内容までチェックしろ・・というのは無理があるかもしれません。

質問者さまの損害と賠償の可能性について

　　不動産仲介契約というのは、成功報酬です。ですから契約をまとめてナンボ。
　　契約が実らなかったかったらいくら汗を流しても一銭にもならないというのが
　　仲介業。逆の立場からみれば、仲介手数料を一銭も払ってない以上、
　　その仕事のおかげで
(1)本来ならば、得られる利益が得られなかった
(2)年末までに入居してローン控除を得たかった
(3)現在解約予定の賃貸の家賃を余計にはらわなくてはいけない。
　　というお話ですが、実はそれらは、期待した「利益」が得られなかったという
　　話で、他の物件で話をまとめていたらこのような「逸失利益」はなかっただろう
　　という理屈ですが、その場合は、質問者さまも「仲介手数料」を払っている
　　わけです。
仮に物件を３５００万円とすれば、仲介手数料は１１１万円ですが
１１月末引渡しとして１２月分の家賃が１４万円
ローン控除の額が１６万円として　３０万円くらいが逸失利益という話になります。

現実問題として、不動産仲介会社が、これを会社の経理上損害賠償金として
払えるかどうか・・・考えてみてもまずそういう名目で払えるはずがないです。
営業店の所長の権限では無理です。最悪、仲介の担当者がボーナス削られて
自腹ということになります。彼は、客を恨み、嫌気がさして退社してフリーターに
なるかもしれません。
しかし、仲介手数料を３０万値引くということなら、契約成立のために仕方が無い
ということで所長決裁でもできる。
このへんを考慮にいれると、この仲介業者をうまく働かせるというのが一番の
得策ということになりませんか？
なによりこっちのニーズも条件も融資先のコネもあるという条件を無駄にする
のは損でしょう？

３５００万円の買い物するのに、３０万を仲介さんからもぎ取るよるよりも
物件価格をさらに５０万円値切ったほうが得というものではないですか？
仲介が売主にうまく言いふくめたら簡単に進む話です。
おそらく売主さん側の仲介業者（片手　片手の場合）も困っているはずで
ここは仲介が、私有地の権利をうまく整理したら、売主も喜ぶはずです。
売主だって事情があって早く手放したはずです。

１００歩譲って、この物件がこじれて話がぽしゃっても、この業者がみつけてきた
他の物件で成約した際に
「お客様にには大変御迷惑をおかけしたので、仲介手数料を３０万円値引き
　させていただきます」と言わせる方法もありますし
まぁここまで苦労をともにした仲介業者ですから、次の物件で厳しい値下げ交渉
させたら３０万円どころか１００万円くらい簡単に浮きます。
お宝物件探して持ってこいと言ったほうがお互い得です。

具体的解決策の手順です。

Ａ土地の所有者をaさん　Ｂ土地の所有者をｂさんとします。
(1)まず、問題となっている私有地（仮に　幅5ｍ×奥行き５.3ｍ：面積８坪とします。
ＡＢの駐車場部分は除きます）
(2)まず、当該８坪の土地をさらに縦割りにして４坪づつに分筆します。
　　おそらく、位置指定部分とあわせて、共有地は一筆になっていることでしょう。
(3)今回の土地購入とあわせて、のこり７軒から４坪の土地を買います。
　　坪４０万円として　１６０万円です。一軒あたり２０万円ですから登記費用のほうが
　　高くつきそうな感じですけど（＾＾）
　　もちろん、Ｂさんとは持分交換ですみますから実際払うのは６軒分の１２０万円
(4)これらは、売主さんが、立て替えて払うか、Ａ物件の売却価格から差し引くことを
　　条件に質問者さまが支払うことにします。

４坪多い土地を安く手にいれたと喜んではいけません。もともとその土地には
いまの建物はたてらえなかった可能性もありますから。

とにかく、仲介業者はおだててうまく使う。これがいいと思います。（＾＾）
彼ら結構役所や法規でがんじがらめで弱い立場でもあります。その辺を理解してやると
結構頑張って働いてくれますから。

お礼

度々有り難うございます。

この物件は築6年で、そんなに古い資料ではなく、探そうと思えば、当時分譲の条件まで調べられるということでした。。
先日、今後の件、どのように対処しようと考えておられるのか、話し合いの場を作るよう、仲介業者に連絡しましたが、「とにかく売買契約の解除をして手付けを戻してから動きますから待ってください」ということで、こちらからの多々の質問は、未だ先方には伝わっていないようでした。
ローン特約の期限が19日であったのに、家主さんは、18日にこの件（売れないという現状）を知ったそうです。手付け戻しの期限を私たちのローンが通らなかったという理由の契約書まで持参して。。。
あまりにもくやしくて仕方ありません。どのように仲介業者を動かしていけばいいかも、自信もなくなってきて不安ばかりです。
仲介業者曰くは、「確認申請が通っているんだから違法建築ではない、なんとか現状でローンが通る方法がないのか、という方向で分譲業者が確認を取っている」と言っています。現状でローンが通ってしまったら私が困ります。
どのように仲介業者を動かしていけばいいのでしょうか？現状の様子を見ると、売主側の仲介業者に遠慮して、こっちの意向も伝えてもらえてないようです。

回答No.13

noname#19073

＞「直接は連絡しないのがルールですから」

ここで言う直接というのは、「売主仲介業者」では無くて「売主」ですか？であれば止めておいた方が良いです。確かにルール違反とも取れますし、先方（売主）も迷惑する可能性が高いです。先の回答で書いたのは「売主仲介業者」と直接やらせてもらえないか？という意味です。

＞「今の家主さんはローンがついているのだから、ローンがつく銀行を探していって、接道義務違反物件として売って行かれる可能性が高い。具体的に解決する方向には向かっていません」

こういう方向で売主が考えているのでしたら、今まで書いてきたような根本的な解決には向かっていない様子ですね。難しいです。

＞公的機関から指導をしてもらえるような所は無いでしょうか？

あなたとの契約が白紙解除されたのであれば、今後売主がどういう方向で持っていくのかは売主の自由ですから「指導」も何もないです。他人が口出し出来る部分ではありません。

＞何か方法があればお教えください

残念ながら、白紙解除となった今となってはあなた側で取り得る方法というのは無いと思います。何回か前の回答で書いたように、解除となる前の契約通りにあなたが残金を用意して（実質不可能）そのままの状態で引き渡して貰う、という以外に方法はありませんでした。

非常に冷たいような書き方を連ねて申し訳無いのですが、一連の回答でしつこく書いておりますように、今回の問題は、
まず接道について問題があった→ローンが通らずに解除した→『ここで売主がどういう考えを持つか』なのです。

今回明らかになった問題を何とか解決し、解決した後できちんとした物件としてあなたに対し再度契約して売却する意思があるのか、ないのか？
この意思があれば、問題もいずれ解決される可能性もありますし、意思がなければ物件は変わりません。そのままの状態で売れる先を見つけることが売主としての第一義であるならば、とりあえずあなたとの事は置いておかれるでしょう。

その動きの結果、そのままでは売却は無理だ、という結論に至れば、あなたにも再度お声が掛かる可能性はあります。

しかし、このあたりはあなたが介入して何とか出来るものでは無いのです。気長に待つか、他を探すかしか無いのです。出来ることとすれば、「問題が解決すれば購入したい意思はある」ということを売主に伝えてもらう位です・・。
お力になれずに残念ですが・・

お礼

度々のアドバイスありがとうございました。
先日、こちら側の仲介業者より、物件を諦めて欲しいという事で連絡を受けました。
売主側の仲介業者の対応についての怠慢という面も踏まえてのことだそうです。
売主側仲介業者は、今後その物件を「接道義務違反物件」として（価格を下げるなどして）販売する方向性が強く、こちら側がその条件をのむか、のまないか。という状態です。売主側仲介業者と直接連絡を取るのはやめて下さいということでした。
様々なアドバイスを頂いたにも関わらず、諦める事となりました。
仲介業者と話をする際にも大変助かりました。ありがとうございました。今後はまた別の物件をあたることとなりますが頑張って探したいと思います。

回答No.12

noname#19073

仲介業者も非を認めているのか知りませんが逃腰の様子ですね。しかしとりあえず一旦解除したら宜しいのでは？業者も何とか解決に持って行こうという意欲が感じられない今のまま、無事に契約に持っていくことは不可能に近いでしょう。

一旦解除した後に売主さんがどうお考えになるのかは何ともわかりませんが、恐らく当初の予定通り「売りたい」のではないですか？
そのあたりの確認は必要ですが、あなたに付いている仲介業者があまりやる気を見せないような場合は、一応その業者に許可を得た上で、売主さん側に付いている業者と直接やらせて貰った方が良いかもしれません。

今回この様な状況になったとはいえ、売主側に付いている業者としては、何とか円満な売却に持っていきたい気持ちはあなた側の業者よりも強いと思いますよ。

それと、何とか現状でローンが通る方法を、というのは根本的な解決になりません。確認許可を受けているのは事実だとしても、問題なのは許可を受けている通りの状態になっていないということです。解決するには、この状態をきちんと元に戻すことです。（元に戻すというと語弊がありますが、確認申請通りの状態に正すということ）

ただし何度も書いていますが、契約解除してしまったら（まぁ解除していなくても同じかもしれませんが）、上記の作業は売主さんを中心として、その仲介業者や大元の分譲業者が主体となってやらなければならない為に、あなた自身が積極的にかかわって手伝える類のものではありません。

諦めろとまでは申しませんが、場合によっては長期化する可能性もありますし、あなたは「待つ」というスタンス以外に取りようがありませんので、他を当たるという方法も頭の片隅には置いておいた方が良いのかもしれません。

いずれにせよ、今回解除後に当事者がこの件について、どう動いていくつもりなのかを確認しないとわかりませんが。
上でも書きましたが、可能ならばあなた側の仲介業者とはおさらばして、売主に付いている仲介業者と直接やり取りさせて貰うことです。補足欄等を読んでも、売主さんとあなた（買主）との距離が遠すぎて様子がよくわかりません。

補足

ありがとうございます。
先日契約を解除しました。手付けも額面通りの金額で返却してもらいました。
その際、こちら側の仲介業者に「全く様子も見えませんから、直接話をさせてほしい」という要望を伝えましたが、「直接は連絡しないのがルールですから」との返事でした。念押ししてみます。
「今の家主さんはローンがついているのだから、ローンがつく銀行を探していって、接道義務違反物件として売って行かれる可能性が高い。具体的に解決する方向には向かっていません」「こちらとしても依頼する側なので強く出られませんから」との事。売主側がこの道路の事で危機感を持っていないのでは？ときくと「そう捉えて頂いても仕方ない」という事。売主業者が家主さんにどう対処されているかは分かりませんが、全面道路を解決する意思が無いのであれば、私としても、例えローンがついても購入するのは不安です。何とか売主業者のお尻に火を付けて早急な対応をして欲しいと願いますが・・・どのように急かして良いのでしょうか？公的機関から指導をしてもらえるような所は無いでしょうか？
宅建協会では契約自体に分譲業者が入っていないせいもあり、働きかけは難しいということでしたが、何か方法があればお教えください。何度もすみません。

回答No.11

noname#17334

その物件が本当に欲しいかほしくないかです。
欲しかったら下記の手順で頑張って問題整理するしかないですよ。
泣き言言ってはダメですよ。
私も貴重な時間を費やしてアドバイスしている甲斐がないです。

それと、重要なのは、確認申請どうりの現況になっているかどうか
ということです。
確認申請の「副本」もしくは「控え」をみせてもらい敷地形状と
面積が登記簿、公図のそれと一致していなければ、そんなものは
「確認申請が通っているんだから違法建築ではない、」
という理屈は通らないです。
確認が通っているから、構造計算をわざと間違えても違法ではない
というＡ歯設計事務所と同じ理屈になってしまいます。
通ったあとで敷地面積を減らしてしまったというのは、
「既存不適格建築」にしてしまったというミスをみんなが認識しないと
はじまりませんね。

お礼

有り難うございます。
＞私も貴重な時間を費やしてアドバイスしている甲斐がないです。
すみません・・本当に親身になっていただいてるにも関わらず・・やはり欲しい気持ちでいっぱいなので、問題整理していくしかないです。

＞「既存不適格建築」にしてしまったというミス
そうですね。あやふやになっているようなそんな空気です。仲介業者にもその点を理解してもらいたいところです。

公図は確認したのですが、確認申請は見せてもらっていないので、依頼してみます。

＞「確認申請が通っているんだから違法建築ではない、」という理屈は通らないです。
良かったです。仲介業者から説明を受けたとき、理解が出来なかったのですが、ここで回答を頂いてなかったら、分からないまま「そういうものか・・」と思っていたところです。

明日には手付けも戻り、正式に白紙撤回しますので、来られたときに、仲介業者を説得し、なんとか解決に意欲を出してもらうよう話したいです。（その辺りが非常に難しいのですが・・・現状逃げ腰なので）頑張ってみます！

回答No.9

noname#19073

まず解決に1、2ヶ月というのは・・
今回のケースでは例えば元の分譲業者などが自らの責任を認め負担すべき部分は負担して、きちんと誠意を持って共有者と話を付けて、共有者も変にへそ曲がりな人が訳もわからずに進行を遮るような人が居ないと仮定して、とっとと動けばという条件付です・・。

そういう意味で「誠意があれば」という書き方をしましたが、現在誰も当事者意識・責任意識を持って動いていないのでしたら、何年待っても解決しないでしょうね。決して動く人の利益になる仕事ではありませんので。

補足頂いた今後のスタンスの取り方ですが、ここから先はかなり個別の要素が強く入ってきますので、一般論でこの場でどうすべきかというのは正直難しいです。（今回の様なケースは日常茶飯事という事例でもありませんので・・）

それと先の回答で、現所有者（売主）の気持ちはどうなのか？という点で、補足ではあなた（買主）の意向しか書かれていませんね・・。
仲介案件ですから、当事者である売主と買主の意向に沿って良い形で持っていくしかないわけですから、相手がこの件をどう収拾するつもりなのかも確認したいところです。

ここからは私見で書きますので、人によっては違う解釈もあるかもしれませんが、

仲介会社の責任を追及し、損害賠償を請求しつつ今の流れの中でその家を購入までこぎつけるのは難しい気がします。責任追及をメインにするなら、今の契約は一旦解除すべきかと思います。もちろんローン特約解除では無く違う形で。

多少時間が掛かっても現契約の延長線上でその家を購入する事をメインとするのでしたら、今の仲介会社の協力というものも少なからず必要です。ある部分では重要事項説明の誤りにも目をつぶる位の気持ちが必要かもしれません。

＞手付返却を保障した状態で待つ体制

これには売主と仲介会社を交えて今後の事をよく話し合わないと何とも言えません。契約だけをベースに考えればあなたは融資を通し、（通らなければキャンセル可の条件）期日までに残金を支払い、売主は物件を期日までに引き渡すという約束です。
とりあえずこの前提の中で動いていますので、違う方向に持っていくのでしたら、例えば、

一旦解除した後に今回問題になる部分の解決ということを停止条件付として期日を設けて、それに対して再契約を行う、又は解除せずに覚書を交わして一部内容の変更をするという方法などが考えられますが、売主が合意しないと無理でしょう。

現在の契約・仲介会社のミス、あなたの意向、売主の意向、このあたりが単純そうで複雑に絡んでいますので、何とも難しいです。いずれにせよ売主さんは今回の問題を早急に解決した上で、あなたに売却する意思が有るのか無いのか？このあたりの確認は必須条件にはなりそうです。

売主にその気が無く、とりあえず白紙解約してゆっくり解決していきたいと考えていた場合には、現契約を生かしてあなたは残金を支払い（現実無理でしょうが）、そのままの状態で物件を引き渡して貰う以外に方法がありません。

あなた自身に落ち度は無いにせよ、こういう事態になってしまった限り、仲介業者への責任追求と円満な物件引渡しを同時に成立させようとすることはかなり難易度の高いものになると予想されます。

お礼

ありがとうございます。
＞相手がこの件をどう収拾するつもりなのかも確認したいところです。
現状では売主の言った事が仲介業者のフィルターを通った後で私の耳に入る状態ですので、表現がズバリ伝わってこないのですが、説明では「売主さんは、分譲業者に問題解決を依頼したが、どのように問題を解決するのかも分からない状態なのでひとまず分譲業者に身の振り方自体も一旦任せている状態」というように聞こえました。ですので、私の方に回すかというよりどうしていいのか分からないという状態なのだと感じます。この点は再度確認するよう、仲介業者に連絡してみます。
＞一旦解除した後に今回問題になる部分の解決ということを停止条件付として期日を設けて、それに対して再契約を行う
一度この様に言ってみたいと思います。
＞仲介業者への責任追求と円満な物件引渡しを同時に成立させようとすることはかなり難易度の高いものになると予想されます。
人生の一大イベントなだけに、心痛む部分ではあります。自分の気持ちを一度見直して自分の中でも期限付きで進めなければならないですね・・

数々のアドバイス、非常にわかりやすく冷静なご意見、大変参考になります。ありがとうございます。
明日は役所の相談に行き、気持ちを整理してみます。
仲介業者へ質問の回答を依頼していますが、曖昧な内容しか返って来ず、解除を急いでいる点から、何か私にとって不都合な事（現段階で言えば仲介業者が不利になるような事）が起きているように感じます。しっかりと予防線も意識しながら、解除しようと思います。

回答No.8

noname#19073

＞役所にある相談窓口に行く際、契約書、重説以外、何か準備していく方がよいものはありますか？

とにかく持てるだけのものを持っていった方が良いということになりますが、今回の件では、重要事項説明と事実の相違が説明出来るようなものが必要でしょうね。

契約書・重説はもちろん、もしお持ちならば当時の建築の際の確認図面や道路位置指定図、土地謄本、公図などでしょうか。実態が伝えられる資料があれば良いです。

それとこの問題を解決するには、7さんが書かれているように、本来その私有地（私道）部分は、どんづまりの家の敷地に含めなければならなかったわけですから、一番手っ取り早そうなのはその部分を売主に取得して貰うことです。
確認図面の通りの形になるようにすれば良いのです。

その部分が8軒の共有だとすると、これも手間が掛かりますが、当初分譲の際の手続きのミスですから、大元の分譲業者に何とかする責任はあるはず。
どの程度の時間を要するかは動き次第ですが、それを完了させてからあなたが購入するという事だって不可能なことでは無いと思います。

誠意が有れば、1,2ヶ月以内では解決出来る類のものと思います。
しかし、先の回答でも触れましたがこの件を元の分譲業者へ働きかけ、又催促するのはまずは現所有者がやることです。

ここで難しいのが現所有者（売主）とあなた（買主）との契約です。物件に売主の知らなかった瑕疵があるとしても、引渡しを受けていたとすると瑕疵担保責任を問えるでしょうが、今のところはローンの審査が通らないという経過であり、売主に債務不履行を訴えることができる段階では無いと思います。

あなたからすれば、現況をきちんと把握せず、誤った情報を元に段取りを進めてきた仲介会社の責任追及は可能だと思います。（これは先の回答でも色々書きましたが）

あなたは買いたい意向が強い様子なので、この件については、売主・仲介会社含めてもう一度よく話し合われたらどうでしょう？特に売主さんがどのように考えているか？です。こんな問題が出てくるとは知らずに、出来ることなら何とか解決して早くあなたに売却したい、と考えているのか？

恐らく今月末という引渡し時期までには間に合わないでしょう。しかし今のままでは所有者も困ってしまうでしょうから、何とかする方向かと思いますが、それを待って取引するというのも一案ではあります。

今回仲介会社は一社ですか？売主サイドとしてもその仲介会社の調査の不備を問えるはずで、あなたと売主さんはある程度協力体制で、事の問題の解決、仲介会社への責任追及、（売主さんの方では当初分譲業者への責任追及）というように持っていくのが良いと思います。

あなたが被った損害についてどの範囲で賠償責任が発生してくるかは何とも難しいところですが、良い方向で進んでいくと良いですね・・。

補足

度々有り難うございます。

＞誠意が有れば、1,2ヶ月以内では解決出来る類のものと思います。
そうですか。良かったです。仲介業者も期限や目処を一切言われないので、どの位の期間なのか、未知の世界でしたもので。もちろんお向かいの物件は同じ問題が発生してる訳ですからすんなり同意するはずですが、あとは残り6件次第ですね。。。

＞又催促するのはまずは現所有者がやることです。
問題が差し迫っているにも関わらず、自分が動くこともできず、全く状況が見えないのと、催促してもフィードバックも返ってきませんし、非常に歯がゆい気持ちでいっぱいです。

＞特に売主さんがどのように考えているか？
そうですね。私としてはできれば書面で約束をしてほしいと考えています。というのも売主さんが、問題の工務店に物件を買い取って貰う形をとれば私に物件が来ないので。

結局、相談機関は今日は受付しているところがなく、明日しか動けませんが、明日相談後に早々に考えをまとめ、早い段階で仲介業者と話し合いをしてきます。

今回の売買契約を解除するというのでなく、手付返却を保障した状態で待つ体制にしたいのですが、それは難しいでしょうか？
仲介業者は解除を急いでいますが、解除してしまったら、今よりもさらに発言権もなくなり、大人しく待っていないといけなくなりそうで不安なのです。

回答No.7

noname#17334

やっと内容が把握できました。
建築基準法上は、道路（この場合ＣＤの前まできている位置指定道路に
２ｍ以上の幅で接していれば、戸建住宅の建築は可能です。
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3.2
建築基準法４３条
接し方はどん詰まりの道路が幅方向で、ＡとＢにそれぞれ
２．５ｍづつ接していたら、普通は確認申請は下ります。
つまり丁度私道のセンターラインの延長線上にＡＢ区画の境界が
きていれば、道路の半分しか接していなくても
「５ｍ道路に、２ｍ以上接している」形になります。
都内には、そういう形態でのいわゆるミニ開発の建売事例が数多く
あります。

＞確認申請の区画割と違う形状（宅地内に含まれている割方。
＞というのでしょうか・・）なのです。
つまり、道路はＡＣ　ＢＤの境界線のところで止まっていて
いてＡ敷地とＢ敷地は道路の小口（幅方向）にとりついている

実際それで正しいのです。
おそらく、ＡＢの敷地の一部をフェンスなど設けずに、道路状の
舗装をしてあったりして、境界が曖昧だったりするので、銀行が
現地確認に行って、道路と勘違いしたのかもしれません。

＞現状は４件が向かい合わせに建っており、道路状に整備された部分が
＞どん詰まりまで行っています。

基準法上の要件としては、どん詰まりまで道路である必要はないです。

＞(A・B区画は道路状の部分を挟んで建っています）
これは、用途上は、おそらくＣＤの車庫入れの切り替えしのためにわざわざ
あけたスペースでしょう。どん詰まりの部分はＡＢ共有としているのは
駐車スペースだしもともと敷地ですから、半分づつ拠出しているという
考えでいいです。

となると、問題は、ＡＢ区画の間の半分ほどの「私有地」ですが
この登記は８軒の共有なのでしょうか。

おそらく、建売の確認申請は、上記２．５ｍ幅で行って、竣工後検査済証
をもらって、あまり考えることもなく、道路状の舗装を敷地奥まで
延長してしまったということでしょう。
さらにデベロッパーが、勝手に分譲区画を私有地分だけ狭めてしまった。

ということはＢ敷地も同様に、接道していないという話になりますね。

これは、本来敷地を「私有地」を縦割り（道路の中心線で）して境界を
設定していれば何も問題がなかったことです。
デベロッパーのミスでしょう。

お話では、道路指定の長さが不足という理解をされているようですが
そうではなくて、道路上の私有地を「敷地」にすれば問題ない話です。
敷地にするには、自分で所有しなくてはいけません。
なにより困っているのは売主でしょう。
このままでは、買い手のローンどころか、誰も買い手がつかないことに
なります。
民法上は売主の錯誤による契約の瑕疵ですから、契約をとりけすことが
できますが責任追及は難しいです。

＞物件新築時（現在の持ち主さん）の重要事項説明も、
＞接道についての記述は間違えていたまま売買されたという事を聞きました。

これは、正確にいうと、重要事項の説明のほうが正しいです。
おそらく確認申請をみて書かれています。今回の売買の仲介はその重設を
丸写しにしたということでしょう。

では、登記簿以外に公図はどうなっているかですよね。
公図に私有地部分の枝番が振ってあって共有地になっていたら、それは
デベロッパーのミス。道路位置を奥まで勝手にのばして、袋地を作って
しまったわけです。
しかしその時点で、おそらく確認申請と敷地面積が食い違ってくるはずで
気がつかなくてはおかしいですね。

さて、対策ですが売主に対して「私有地」の半分を売主取得して「確認申請」と
同じ敷地面積を確保して引き渡してほしいと要求します。
道路位置指定を奥まで伸ばすと今度は容積率違反になりかねません。
あくまで、「確認申請どおりの現況」にして売ってくれと要求します。

断られたら止めましょう。こんなずさんなデベロッパーの建売など
他にも問題がでてきかねませんですし。
補償はとれないまでも、契約は仕切りなおしですから、私なら敷地の
買収分の価格の上乗せはおろか、さらに強烈な指値で値引きさせますけどね。
それと、仲介手数料もまけろというのもお忘れなく。
確認申請と登記簿の違いを見落としたのはお前のミスだと責めましょう。

補足

度々ありがとうございます。
＞つまり、道路はＡＣ　ＢＤの境界線のところで止まっていていてＡ敷地とＢ敷地は道路の小口（幅方向）にとりついている
その通りです。

＞となると、問題は、ＡＢ区画の間の半分ほどの「私有地」ですがこの登記は８軒の共有なのでしょうか。
そうなんです。各家ごと8分の1の持ち分があります。

＞ということはＢ敷地も同様に、接道していないという話になりますね。
はい。B区画の方も（まだ普通にお住まいなので気づいておられませんが）問題になっています。

＞民法上は売主の錯誤による契約の瑕疵ですから、契約をとりけすことができますが責任追及は難しいです。
やはりそうですか・・遡ってデベロッパーに請求する訳にはいかないでしょうか？

＞買収分の価格の上乗せはおろか、さらに強烈な指値で値引きさせますけどね。
売主に責任追及が難しい状態であるならば可能なのでしょうか？

＞「確認申請どおりの現況」にして売ってくれと要求します。
そうですね。やはり一番それが望みですので。。。

この物件の工務店は地元業者ですが、あまり大手ではなく、初めて聞いた会社です。信用できるか・・という部分では、分からないです。

回答No.6

noname#19073

＞今度の金曜が「ローン特約」の期日なのです・・・
不動産屋も、「ローン解除の書類が出来たらすぐに行きます」と言っています

まず今回の件で、あなた方がどうしたいのか？ですね。
1.何とかローンが通るような状況を作って（問題をクリアして）その物件を購入したいのか？
2.問題点が出てきて解約するのは良いが、きちんと責任を取るやら損害賠償をして貰いたいのか？
3.その両方か？（笑）
4.問題点がクリア出来て購入出来るようになれば、特に責任追及などには興味がないのか？

もし責任追及をしたい意図も含まれているのでしたら、悠長に木曜の法律相談などと言ってないで、早々に役所や宅建協会に相談してください。又は重要事項説明に対する債務不履行ということで、損害賠償請求を仲介業者にしてください。

購入したいのでしたら、その問題をクリアしないといけませんが、それは現所有者の売主さん主体で行わないといけませんので、今の時点であなたが手を出せる部分では無いです。早急に対応して貰うことと、解決した場合にあなたが購入するような話を付けておく必要がありますが、契約自体が白紙になればあまり主張や約束事を取り付けることが出来るものでもないです。

特に融資の審査が通らない理由が、その重要事項説明の誤り（接道）一点に帰するというのは今回のお話では大切な部分です。可能ならば金融機関からそのような回答の書面をいただけると強い証拠資料となるでしょう。

それとローン特約の件についてですが、契約書の条文ではその期限内にローンが不可となった場合には契約は自然に白紙解約となるような文言ですか？
「解約することができる」という場合には、解約するかしないかの選択権はあなた側にあります。（一般的には解約しないと代金が支払えずに債務不履行となるので解約を申し出ますが）

ローン特約による解除、などという形で安易に合意してしまうと仲介業者の思う壺という進行をたどる可能性もありますので注意が必要です。最終的には解除になるにしても、ローン解除ではなく仲介業者の重要事項説明義務違反による解除（契約の目的が達成出来ない）、よって損害賠償請求という形にもっていきたいところです。

このあたりについても、あなたがどうしたいのか、を伝えて関係機関へご相談しアドバイスを受けてください。
ちと、色々と手間がかかりますが頑張ってください。

補足

たびたびありがとうございます。
どうしたいか、という点では1が一番気持ちに近いです。今月末引渡予定だったので、遅れる分の家賃は保障してほしい気持ちがあります。ただ、これ以上遅れると、ローン控除や、金利上昇リスクもあるので不安でたまりませんが、とにかく一日も早く問題解決をして引渡をしてほしいと思いますし、通常通り履行されていたら払わなくて良かった費用は保障してほしい。。という気持ちです。
＞可能ならば金融機関からそのような回答の書面をいただけると強い証拠資料となるでしょう。
そうですね。一度話してみます。
＞ローンが不可となった場合には契約は自然に白紙解約となるような文言ですか？
解約することができる。という表現です。

＞ローン解除ではなく仲介業者の重要事項説明義務違反による解除（契約の目的が達成出来ない）
なるほど。。。その点も意識していきます。

そうですね。とにかく早急に相談に行ってみます。役所にある相談窓口に行く際、契約書、重説以外、何か準備していく方がよいものはありますか？宅建協会も決まった日程しか相談員がおらず、なるべくスムーズに話したいと思っています。

回答No.5

noname#17334

図面なしでこの種の回答をするのは、実は至難の業なのですが（＾＾；

私道のどん詰まりにAとBの二区画
私道脇に奥から左右にCD
EF　GHと向き合うように６区画、
あわせて８区画が配置されている。
お買いになった区画は奥から二つ目のC
またはD区画
本来道路位置指定はCD前の道路まで
受けていなくてはいけないはずが
なぜか、EF前までしかなくて、確認申請の
敷地には、私道部分も敷地扱いされている。
要するに奥のＡＢ区画が前にせり出した
ようになっている。
こういう解釈でいいのでしょうか。
もちろん、現況は、道路状に整備されて
いるということで。
とすると、新築時の銀行ローンはABCDについて
道路確認なしで融資が下りたということですか？

いまから位置指定の申請を出すと、ABCDは容積率や
建蔽率などで「既存不適格」になる可能性がありますか？

補足

ありがとうございます。

＞私道のどん詰まりにAとBの二区画
私道脇に奥から左右にCD
EF　GHと向き合うように６区画、
あわせて８区画が配置されている。
形状はその通りです。そのA区画になります。現状は４件が向かい合わせに建っており、道路状に整備された部分がどん詰まりまで行っています。(A・B区画は道路状の部分を挟んで建っています）

位置指定はA・B区画の中間点まで受けていなければならなかった（重説ではそのように記載）。中間点からどん詰まりまでの部分は駐車スペースとしてAB区画のみが共有しています。しかしCD前までしか受けていなかったため、私道位置指定部分からAB中間点までの部分が敷地扱いとなっているのです。

＞新築時の銀行ローンはABCDについて
道路確認なしで融資が下りたということですか？
AB区画は道路確認なしで、融資が下りたそうです。6年ほど前のことで、管理チェックもずさんであったと説明されました。

＞ABCDは容積率や
建蔽率などで「既存不適格」になる可能性がありますか？
現状は建ペイ容積オーバーです。含めたら大丈夫ということも、ないようです。

回答No.4

noname#19073

＞重要事項説明の時、前面私道が位置指定道路だというような記載、説明を受けています。もちろん重要事項説明にも、図面付きでその通り記載されています。

なるほど、ちょっと勘違いして読んでましたが、そういう事情であれば今回の事情は仲介業者の責任と言えそうですね。先の回答でも少し触れましたが、重説で記載、説明されているのであれば「みんなが知らなかった事なので」などという一般素人みたいな言い訳は通用しません。（そもそも、みんなって誰や・・）
仲介業者はその様な物件の概要を調査・説明することも報酬を得る為の仕事の一環なわけです。

3の方も書かれているように役所の宅建指導課などに問い合わせてみてください。
恐らく債務不履行による損害賠償の請求も可ですね。
自分のミスを白紙解約で逃げようとしている様子なので、役所・宅建協会など然るべき機関にまずはご相談されることをお薦め致します。

先の回答では少し勘違いしており（プロ同士の取引では、「私道・幅員5m」とだけあれば買う方も当然調査入りますので・・、今回のような間抜けなケースはあまり無いのですが・・。しかし今回あなたは一般人ですからね・・）
先の回答の前半の部分はおかしかったので撤回させて頂きます。重要事項説明において、基準法上で再建築が不可ならば不可ときちんと説明しなければ、やはりこれは駄目ですね。間違った説明も同様です。

申し訳ございません。

お礼

有り難うございます。
説明出来る語録がないもので、本当に申し訳ございませんでした！このような問題に直面して、今になって無知な自分を恥ずかしく思っています・・とても勉強になりました。

役所などに相談に行くまでは白紙撤回は逃げて置いた方が良いかと思うのですが、今度の金曜が「ローン特約」の期日なのです・・・
不動産屋も、「ローン解除の書類が出来たらすぐに行きます」と言っています。

回答No.3

takasan1029

PG0418さんこんにちは。
ご質問を拝見しますと、ローン解約が問題となってらっしゃるようですね。
私は現地に行っておらず、確認しなければならない書類等（登記事項証明書、公図、地積測量図、道路台帳、上下水道の配管図、）が全くない状況ですので推測でお話させていただきます。

まず「私道位置指定が物件の前道路まで受けておらず、接道義務違反で審査を通せません」という金融機関の発言から推測いたしますと、今回売買対象となっている中古物件が建築基準法上の接道義務（原則として4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道）を果たしていない違法建築物という判断をした可能性が高いように思います。若しくは、建築確認は下りている物件だが、位置指定道路に接続する私有地の持分を今回の売主がもっていないということで、将来的にトラブルとなる可能性が高いと判断されたかもしれません。但し、建築確認を申請する時の敷地の所有者については特定行政庁等は判断材料にしませんので、紛争がおきれば後は民事での話となります。

位置指定道路という道路は建築基準法第42条第1項第5号の道路であり、以下のような道路です。

（位置指定道路） 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

役所の道路課等には位置指定図という図面がありますので、それをコピーしたり、建築指導課で建築確認概要書等の書類が取得できますので参考になるかと思います。

本来なら、上記のような役所での調査は仲介業者がやるべきものであり（その為にお客さんは仲介手数料を支払うのですから）、私道負担について重説時に説明しなければ、宅建業法上の重説違反、また、他にも重要な事柄があり、告知しなかったということであれば、重要な事実の告知義務違反で損害賠償請求できる可能性があります。これ以外でも責任追及できるかもしれません。

損害賠償できる可能性がありますので、役所の宅建指導班等（これも行政が違うと呼び方が変わったりします）で事実関係を説明して、早急に今後のことについてアドバイスをもらったほうがいいと思います。
関係書類等一式（売買契約書、重要事項説明書、公図、謄本等関連書類）は持参されていかれた方がいいと思います。
ご質問を読む限りでは、まともな仲介業者じゃありません。

以上、インターネット間では、正確な回答は出来かねますが、是非参考にしていただきたいと思います。
今回の件については、早ければ早いほど、解決への選択肢が多いと思います。

補足

有り難うございます。
現在の状況と、重要事項説明が異なっていた事については私も「免許を持ってやっている人が、本当にちゃんと調べてやっているのだろうか」という気持ちになりました。現在の持ち主の方の（間違えている）重要事項説明をコピーしただけではないか？という気持ちもあります。
ただ、持ち主がその工務店（分譲をした会社）に「売却できないから買い取れ」と言って、工務店が買い取った場合、私は物件を手に入れられなくなるかもしれないので、解除も不安で仕方ありません。
役所で不動産の法律相談があり、木曜なのですが、その日までに、売買契約は明日にでも白紙撤回しないと手付け自体返却も保障されないかもしれません・・・
次から次にすみません。。