住宅購入の解約に伴う違約金の発生有無について

質問

この度、中古戸建物件（\19,000,000）の購入契約を結んだ者です。
売主を信頼できなくなったため、契約を白紙にしたいと考えています。
違約金（売買代金の10%相当額=\1,990,000）は支払わなければならないでしょうか。

以下の流れで現在に至ります。
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2013/2/2に売主との契約を結ぶ。
手付金\100,000を契約前に支払済。
↓
３行ほど融資の仮審査を申し込む。
※融資金額：\19,900,000、借入期間：35年、頭金なし。
※３行のうちには、売買契約書「融資利用の場合」の
　「融資申込先」に記載されている銀行（全１行）を含む。
↓
３行から融資不可能との返答あり。
↓
売買契約書の「融資未承認の場合の契約解除期限」の2/28を過ぎる。
※売買契約書には以下のとおり記載あり。
　「標記の融資未承認の場合の契約解除期限までに、前項の融資の全部又は一部に
　ついて承認をえられないとき、又、金融機関の審査中に標記の
　融資未承認の場合の契約解除期限が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。」
↓
その後も、別の金融機関に仮審査申し込みを行い、内、１行より融資可能との返答あり。
↓
現在
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ご教示のほどよろしくお願い致します。
情報が不足している場合には補足させていただきます。

回答No.2

turbotjc

＃1で回答した者です。補足ありがとうございます。

なかなか微妙な案件ですね。ひとつはローン特約による契約解除をどう考えるか。もうひとつはリフォームの部分を相手方がどう捉えるかです。

ローン特約については契約上は自動解除になってますので、その点から言うと既に契約解除されていることになります。しかし現実の対応を見ると、売主は他行への融資申し込みを奨め、貴方もそれに応じて行動を起こしています。場合によると「事実上、ローン特約の延長がされたのだ」と売主が主張してくることが考えられるでしょう。

もう一点のリフォームについては契約上でどのような取り決めがされているかです。買主の要望によるものであれば、手付け金と別にリフォーム費用を求められる可能性がありますね。

リフォームに関する点をひとまず無視して考えると、貴方の立場に立って取りうる選択肢は、
1．ローン特約により既に契約は白紙解除されていると主張して、手付け金返還を求める。
2．（違約金ではなく)手付金の放棄による契約解除を求める。

となるでしょう。何にしても契約解除の申し入れをして相手の出方を見ることになりますね。もしかしたら案ずるより何とやらで、あっさりと受け入れてくれる可能性もありますし。

なおリフォーム等に関連しての売主不信の件については、いきなりの契約解除の理由とするには残念ながら少々弱いように思われます。

回答No.1

turbotjc

業者してます。

>融資未承認の場合の契約解除期限が経過した場合には、本売買契約は「自動的に」解除となる

理屈的には既に解除の状態にあってもおかしくありません。この時に売主とどう相談をしたかが問題です。仲介業者がいれば期限前に売主と交渉するはずです。そのまま解除でいいのか、あるいは合意によって期限を延長するかです。延長する場合はトラブルにならないようにそれを書面化しておくのが一般的です。

次の点を補足して頂けるといいかもしれません。

1.仲介業者はいないのか。
2.売主は不動産業者か、それとも一般の方か?。
3.解除期限前後には売主との相談はなかったのか?。
4.売主が信頼できないというのは具体的にどのような事情か。
5.契約上、手付け解除期限の規定があるか。

補足

ご回答ありがとうございます。補足します。

1.仲介業者はいないのか。
⇒いません。

2.売主は不動産業者か、それとも一般の方か?。
⇒不動産業者です。

3.解除期限前後には売主との相談はなかったのか?。
⇒具体的に解約解除期限に関する話はありませんでした。
　融資関連の連絡は大体、
　「ほかによい条件のところがあるかも知れないので
　　別の銀行に審査を申し込んでみてはいかがですか」
　のような感じだったので、先方の言う通り、解除期限後にも審査を申し込みました。

4.売主が信頼できないというのは具体的にどのような事情か。
⇒取り進め方に対する不信です。以下箇条書きにて記載します。
　※当該物件はリフォーム代￥9,200,000を含んでいます。
　※リフォーム対象箇所の指定はありませんが、
　　実質的にキッチン、風呂、トイレ、床、クロス張替え、外壁・屋根塗装等になります。　
　・キッチン、風呂、トイレ等を決定する段階に入り、
　　売主より予算内に収まるよう商品の提案を受けました。
　・しかしその際、価格、オプションなどの、商品に関する詳細な説明を受けませんでした。
　　（ショールームでもらえる、カタログや仕様表などの情報もありませんでした）
　・以前より、実物を見た上で決定したいと伝えてありましたが、
　　きちんと受け止めてもらえず、その場で決定させるような雰囲気でした。
　・不安でしたのでひとまず保留とし、先方抜きでショールームに足を運びました。
　・ショールームにて、売主より提案のあったモデル（キッチン、風呂、トイレ）を調べてもらったところ、
　　選択可能なオプションがかなりあることを知り、失望しました。
　・その他のリフォームについても施工担当と物件を見ながら指示をしたいと
　　以前から申し上げていたのですが（打合わせは全て営業担当とです）、
　　先方にそのような動きはありませんでした。（物件内部を見たのは契約前の1度きりです。）
　・また、融資に関しては、上記に記載した通り、
　　他行の審査を進めるよう提案があっただけで、既に申込み済の審査の結果報告がない場合もありました。
　・以上、全体的に詳細を知らされることのないまま、決定を求める姿勢に不信感を抱いています。

5.契約上、手付け解除期限の規定があるか。
⇒売買契約書を確認しましたがそのような箇所はありませんでした。
　他に期日に関する記載は以下のものがありました。
　所有権移転・引渡し・登記手続きの日　平成25年3月29日
　売買代金・手付金の額及び支払日　残代金　平成25年3月29日まで　19,800,000円