更地の場合と駐車場の場合の賃貸料

質問

同じ広さの土地を駐車場にして貸した場合、１０万円が法的に見て妥当な賃貸料とします。

その土地を更地で貸した場合、法的に見て妥当な賃貸料は１０万円より安くなりますか？駐車場と同じく１０万円ですか？１０万円より高くなりますか？

凄く困っている人が身近にいますので・・・どうぞよろしくお願い致します。

回答No.13

matthewee · ベストアンサー

１．遺産総額は税務署が決めるのではありません。相続税は申告課税ですから、相続人が遺産総額（というより課税標準額）を申告し、納税します。
　遺産総額が間違っていれば、多くても少なくても更正申告は可能です（５年間の時効がある）。ただし、延滞税などが別途かかることもあります。
　ですから、税務署に対しては遺産総額の更正は可能ですし、特段、珍しいことではありません。

　なお、相続税の納税者のうち４人に１人は税務調査を受けていますから、過少申告が指摘されれば、税務署から追徴課税がされます（これも、遺産総額の変更です）。

　審判において、新事実が明らかになった場合には、先の調停での合意にとらわれることなく、新事実に基づいて審判がなされることになるはずです。調停は不成立でしたので、調停では何ら遺産分割について合意されなかったということになるからです。
　調停では当事者が腹を割って言い分を述べる場なので、ここでの発言が後の調停や裁判を拘束するものではないはずです。←この点は、弁護士に確認して下さい。

　ですから、遺産総額が間違っていたという明白な事実があれば、調停の合意事項に関わらず（＝というより、調停では「遺産分割は合意されなかった」という事実があるだけ）、遺産総額の変更は可能だと思います。

２．調停はいわば「協議」ですが、審判は、家庭裁判所がする一種の裁判のことです。審判が確定した場合、確定した判決と同じ効力をもつことになります。審判に不服なら、２週間以内に高等裁判所に抗告することになります（２週間を経過すると、審判の内容が確定するため、抗告ができなくなる）。

　「他の相続人の承諾が必要」というのは、「承諾」というより「納得」という意味です。審判の結果に不服であれば、他の相続人は高等裁判所に抗告することができますから、審判で全てが“完了”とはいかないケースがあるからです。

３．補足欄の「県の中では一番地価が高い区に木造モルタル２階建て」というのは、回答を書き進めるうちに、なんとなく危惧を感じていました。

　おそらく、４０年前には今ほど地価も高くなく、家賃と比べても地代は低くても借地法で保護される「借地権」を主張することはできたと思います。
　しかし、その後、地価は高騰しても、家賃は上げることができず、今ではとうてい地価に見合う地代は設定できなくなっているのだと思います（年間家賃総額より、地代総額のほうが大きいだろう）。

　もし、借地法で保護される「借地権」を主張するのなら、「４０年前は借地権が確かに存在した」ということができますが、少し苦しい論拠になりそうです。
　一般に家賃や地代は、なかなか値上げができません。地代を物価スライド制で求めるのは無理があると思います。

　相続税の申告では、税理士が関与されたそうですが、税理士は何の疑いもなく祖父の土地を「更地」として評価したのでしょうか。アパートが建っていれば、借地権を含め何らかの土地利用権が付着した、利用制限のある土地だと考えなかったのでしょうか。

　通常、このようなケースでは、底地の評価、あるいは貸家建付地（「かしやたてつけち」といいます）としての評価も検討すると思うのですが、税理士から、「底地や貸家建付地の可能性も検討したが、○○という理由で更地として評価する」という説明はなかったのでしょうか。

　国税庁ＨＰから、貸家建付地の評価のページを貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4614.htm

４．父が祖父に適正な地代（＝「適正な」というのは「経済的に妥当な」という意味です）を支払ってきたとみなすのなら、借地法で保護される借地権が父のアパートにあると結論付けないと矛盾します。
　この場合には、やはり、祖父の土地は地代徴収権を具現するだけの価値（底地）しかないように思います。ただし、このときの地代は、県下No.１の地価に対応した高額の地代水準です。

　荒っぽい例示ですが、祖父の土地の更地価格が５億円、借地権価格が４億円（＝商業地の借地権割合は高い）、底地価格が１億円と仮定して、父が支払った７０００万円から地代相当４０００万円を引いて、父の寄与分を３０００万円と査定し、底地価格から父の寄与分を控除した７０００万円を祖父の遺産として、相続人で他の遺産と合わせて分割するということでしょうか。←個々の数値は、仮定の話です。

　しかし、「県下No.１の地価水準の土地に建つ木造建物」という前提条件が加わったので、借地権を強硬に主張するよりも、地代の支払いのない「使用借権」として祖父の土地を更地評価し、父の寄与分を地代負担なしに認めたほうが、話の筋道はすっきりするように思います（＝個人的な見解です）。

お礼

本当にありがとうございました。
友人でも何でもない私の為にここまで時間を割いて下さった方がいるという事に、ジーンとしました。
私も優しい人になろうと思いました。

このご回答も私つてではなく、ちゃんとネットカフェで見るように友人に伝えます。
（私がプリンターを持ってないので）

＞しかし、「県下No.１の地価水準の土地に建つ木造建物」という前提条件が加わったので、借地権を強硬に主張するよりも、地代の支払いのない「使用借権」として祖父の土地を更地評価し、父の寄与分を地代負担なしに認めたほうが、話の筋道はすっきりするように思います（＝個人的な見解です）。

改めて、最初にこういう事の補足が必要だったのだと思いました。
ネットで相談する際には注意しないといけないですね。
補足があるとないとでご回答者様の見解が変わって来ますから。
今回たまたま、ご回答者様が「都心に木造２階建てなら別ですが」という但し書きを書いて下さったから気付いただけで、この一言が無かったら・・・。。。
ありがとうございました。

これで質問は締め切ります。
本当にありがとうございました。

回答No.12

matthewee

※No.１０の回答にも書いた通り、「相続」や「借地」の問題は、前提条件が変われば、結論が正反対になることがあるのです。
　ですから、質問者さんをミスリードしないように、できる限り詳細な回答を書くように努めています。詳細な説明であれば、こちらの“読み間違い”にも気づいてもらえるからです（その意味で、質問者さんからの詳細な補足説明は歓迎です）。
　しかし、十分な情報のないまま回答の筆を走らせているので、実は重大な条件を見落としているというおそれがないともいえません。
　上記に関する問題について、このWEB掲示板で１００％の回答を出すのは不可能だと思いますが、できる限り広範囲の“情報提供”をしようという認識で回答を書いています。
　ぜひ、専門家に相談される際には、こちらの回答の“裏付け”を取って下さい。

１．「底地」は、「そこち」と読みます。

２．No.１１の回答のお礼の中で「あの…」から「相続税の払い過ぎになってしまうのではないでしょうか。」というご質問について、質問者さんの解釈が正解だと思います（※短時間でだいぶわかってきましたね）。

　そもそも、今回の問題は、祖父の遺産の範囲を特定し、その評価額がいくらであるかということが出発点になります。祖父の遺産総額がわからなければ、遺産分割も相続税の計算もできないからです。

　現在、父のアパートが建っている祖父の土地を、更地（＝「さらち」と読みます。建物や構築物がなく、賃借権などの権利が付着していない土地のこと）として評価するのであれば、父から祖父への地代の支払いがなかったということになるので、借地契約は「使用貸借」契約だと推定できます。

　逆に、適正な地代を支払っていれば（＝土地の固定資産税程度の低廉な地代では、使用借権です）、借地契約により、借地法で保護される「借地権」があるということができると思います。
　借地法で保護される「借地権」は財産価値があり、とても強い敷地利用権なので、父のアパートは土地所有者が変わっても取り壊す必要はありません。

　この場合、祖父の遺産は土地の所有権といっても、その土地を自由に使用できるわけではないので（＝更地であれば、土地所有者は公法上の規制に従う限り、自由に使用できる）、更地価格ではなく、底地の価格として評価額が出されます。
　底地であれば、その財産価値は“地代徴収権”が主なものなので、更地価格に比べ、相当減額されることになります。相続税法では、借地権割合が６０％の土地の底地価格は、更地価格の４０％相当とみなして計算しています。

　ただし、ここからは専門的になるのですが、借地権や底地の価格はひとつに決まっているわけではないのです。また、「更地価格＝借地権価格＋底地価格」が必ずしも成立するわけでもありません。

　借地法で保護される「借地権」の価格には、相続税法でみなした価格、市場価格（＝都市部では借地権や底地が単独で取引の対象になっています）、不動産鑑定士が鑑定した価格（＝不動産鑑定士によって評価額が異なることが多い）など様々な評価方法が並立しています。

　No.１１の回答で例示した「借地権割合６０％」というのは、相続税を計算するために便宜上、定めている評価方法であり、これ以外の評価方法もあります。
　もし、裁判になれば、裁判所が評価人（＝不動産鑑定士）に鑑定評価を求めると思いますが、原告側の不動産鑑定士の評価額と、被告側の不動産鑑定士の評価額とでは大きな差が生じることが珍しくありません。

　ですから、「借地権割合６０％」というのは、相続税法での考え方であり、この評価方法だけに固執することなく、柔軟に考えて下さい。

　特に、今回気になっているのが、アパートが築４０年経過しているということです。借地権の残存期間が短くなれば、借地権の財産価値は下がる場合があります。←この点は、ぜひ地元の専門家に確認して下さい。

　ここでの論点は、父のアパートに借地法で保護される「借地権」は存在するのか、そして、借地権が存在するとすれば、その評価額はどのように求めるかということだと思います。地代の額は、この「借地権」の有無と大いに関係があるからです。

　なお、税務署では５年以内なら相続税の更正申告が可能です。また、更地を借地権と底地（＝土地所有権）に分けて、それぞれ別の相続人が相続することも可能です。←詳細は、税務署でご確認下さい。

３．回答の補足で「祖父にお金を渡していた」という事実をどのように認識すればいいのか、私自身よくわからないところなのですが、祖父が土地を提供し、父が建物を建てて共同でアパート経営をしていたと考えたほうが自然なように思います。
　共同経営者として、祖父が家賃収入全てを得ており、祖父の遺産の形成に父が貢献したので、この収入総額を父の「寄与分」と認め、祖父の遺産から優先的に相続を受けるという結論になるのでしょうか。
　このように推論すると、そもそも父から祖父に地代を支払う必要はなかったという結論に落ち着きそうですが…。

　相続問題は、法律で杓子定規に結論を出すより、相続人が納得できる解決ができれば、それが最良だと思います。だから、本裁判の前に調停、審判を必ず開くことになっています。

　父の目的は、祖父の土地全てを相続することだと思いますが、これまで回答で紹介した考え方も、その方法論のひとつにすぎないと思っています。
　もし、これまでの調停で「祖父の土地の評価額は、更地価格だ」と認識していたものが、いきなり「底地の所有権しかないので、評価額は更地価格の４０％だ」と言ったとしても、他の相続人がすぐに承諾してくれるかわかりません。

　結論として、父の目的を達成する方法はいく通りも考えられると思います。他の相続人を説得し、家庭裁判所の審判を父有利に運ぶために、詳細な事前の試算をしておく必要があると思います。

追伸です。
４．No.１１の回答の補足で「何千万という額になりそうな気配」と書かれていましたが、建物の家賃と土地の地代を比較した場合、家賃のほうがずっと高いのです（そうでなければ、土地を借りてアパート経営など誰もしないから）。
　だから、４０年間の家賃総額が７０００万円なら、適正な地代総額は通常、その１／５以下でしょう（もっとも、地価の高い都心の土地に、２階建ての木造アパートなら違ってきますが）。

　駐車場との比較自体は、意味がないと思います。おおよその地代の額を知りたいのであれば、祖父の土地の平成１７年度固定資産税評価額、課税標準額、地積、そして、駐車場の地代（月額）と面積がわかれば、考え方について説明できます（数値はある程度丸めても結構です）。

お礼

上記の訂正です。

＞私はそれ（広い土地の上に立てているけど古い木造二階建て）を知っているけれど、

広い土地ではなくて、「値段の高い土地」の間違いです。
私からしたら広く見えるけれど、知人の祖父が持っている土地財産に比べたら少しです。

補足

もう感謝しきりです。
ありがとうございました。
（文字数の関係で補足欄の使用となりすみません。）

私が電話で伝えるとよく分からないようで、本日友人が休日だったのでネットカフェでこの質問を見たと連絡がありました。

弁護士の予約も取ったとのことで、ここで伺った事を元に話をしたいという事でした。
ただ、弁護士との都合が付かず１週間先に取れたそうです。

＞だから、４０年間の家賃総額が７０００万円なら、適正な地代総額は通常、その１／５以下でしょう（もっとも、地価の高い都心の土地に、２階建ての木造アパートなら違ってきますが）。

実は、これです。
我が県の中では一番地価が高い区に木造モルタル２階建てです。
私が学生の頃よく遊びに行きましたが、その頃でも既に築何十年か？という古さでした。
今ではもっと古いでしょう。
という事で、知人の父は心労があるのです。
地代が何千万にもなるぞと。
私はそれ（広い土地の上に立てているけど古い木造二階建て）を知っているけれど、こういう事をちゃんと補足しないと回答して下さる方は「何をそんなに」と思われますよね。
補足不足ですみませんでした。

後、２点だけすみません。

＞そもそも、今回の問題は、祖父の遺産の範囲を特定し、その評価額がいくらであるかということが出発点になります。祖父の遺産総額がわからなければ、遺産分割も相続税の計算もできないからです。

相続税は相続人全員分という事で既に払い済みです。
その時は税理士さんに頼み、更地で計算して相続税を納めたそうです。
知人の父が底地を主張するとすると、税務署に納めた時に計算したのと遺産総額が違ってきますよね。
調停の前に調停員と兄弟全員で「この遺産総額で間違いない」と全員が確認をしたそうです。
だから、裁判官が「もう税務署で遺産総額が決定しているし、調停でも兄弟全員がそうだと認めたから、その額は動かせない」という事は無いでしょうか？
５年は更正申告が出来るという事なので、審判では遺産総額が税務署で決定されたり調停の時に確認していたのとは違うというのは稀なケースではないという事でよろしいでしょうか？
（これは知人が知りたい事です）

＞もし、これまでの調停で「祖父の土地の評価額は、更地価格だ」と認識していたものが、いきなり「底地の所有権しかないので、評価額は更地価格の４０％だ」と言ったとしても、他の相続人がすぐに承諾してくれるかわかりません。

もう調停は終わって審判なので、他の相続人が承諾する、しないは関係無く、裁判官が承諾するかしないかだと思うのですが、審判になっても他の相続人の承諾が要るのでしょうか？
（これは私が知りたい事です）

すみません。
ド素人はこういうところにひっかかるのかと思って教えて頂ければ幸いです。

回答No.11

matthewee

１．「底地」というのは、「借地権」が存在している土地の所有権のことをいいます。

　一般の方にはなじみの少ない言葉ですが、宅建業者や弁護士、司法書士、税理士など専門家であれば、「底地」は誰でも知っている用語ですから、普通に「底地」といって通じます（「底地ってなんですか」という弁護士がいるとすれば、その人は借地問題の“素人”です）。

　例えば、更地価格１０００万円（＝１０万円／m2×１００m2）の土地に借地権が存在していれば、借地権に財産価値が発生するため、土地の所有権の価格は更地価格と同額ということはできません。

　借地権があれば、土地の所有者は通常、借地人の建物が存在する限り、あるいは３０年間土地を利用することができず、唯一、地代を受け取るだけになります。ですから、「底地」には、地代徴収権という意味合いもあります。

　さて、この場合、土地の所有権の価格は、更地価格から借地権価格を引いて求めますが、この価格を通常、底地の価格といいます。
　もし、借地権の価格が６００万円なら、底地価格は４００万円となります（＝土地の所有権の価格が４００万円ということです）。なお、この求め方は簡便な方法ですが、初心者のうちは、この理解でいいと思います。

　借地権の価格については、いろいろな評価方法があるのですが、相続税法における財産評価基本通達では、路線（＝道路）ごとに「借地権割合」を設定し、相続税の計算に用いられています。
　住宅地であれば、借地権割合は６０％のことが多いです。更地価格＝借地権価格＋底地価格で表されるので、この場合の底地割合は４０％となります。

　国税庁ＨＰから、「財産評価基本通達」の該当ページを下記に貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/sisan/zaihyou/zaihyou2/05.htm#25

２．民法９０４条２の「寄与分」は比較的新しい制度であり（判例ではそれ以前から認められることもあったが、昭和５０年代の民法改正で新設された条文）、通常、扶養の範囲内で親の介護をしたという程度では寄与分は認められません。

　「寄与分」は、「被相続人の事業に関する労務の提供又は財産上の給付」により、「被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした者」については、法定相続分を超えて相続させるという制度ですから、今回、祖父の土地に建物を建ててその家賃を祖父に報酬として渡していた事実があれば、父に「寄与分」は認められると思います。

　この点について、他の相続人も裁判官も、父の寄与分を認めているのは、父に有利です。なかなか寄与分は認めたがらないことが少なくないと思います。

３．今回、父の所有する建物が築４０年間というのが、少し気になっています。借地権は３０年間経過後に２０年間ごとに法定更新されていくのですが、建物の残存期間によっては、借地権の価格が減額されないかというおそれがあります。
　この当たりは、弁護士に確認されたほうがいいと思います（税務をよく知らない弁護士の場合、十分な回答が得られないかもしれませんが…）。

　これは個人的な見解であり確証はないのですが、父の建物が「使用借権」によって祖父の土地を利用しているというよりも、借地法で保護される「借地権」によって祖父の土地を利用していたという結論のほうがいいように思います。
　とすれば、地代相当額を祖父に支払っていたと仮定して祖父に渡した家賃収入から控除したほうが、他の相続人や裁判官の理解は得やすい可能性もあると思います。
　この場合は、地代をどう認定するかが、争点になると思いますが…。

お礼

ありがとうございます。

詳しく書いて下さって感謝しております。

実は「底地」を「そこち」と読むのか「ていち」と読むのかも分かっていないものばかりなので（私も知人も知人の父母も含め）、ちゃんと理解が出来ている自信がございません。

あの・・・
知人の父がアパートを立てている土地の更地価格が１０００万として、知人の父が借地権を持ったまま相続するのだと４００万の支払いで良いという事でしょうか？
使用借地とすると１０００万払わないといけないし、知人の父が相続出来ない可能性だってあるという事でよろしいでしょうか。
（間違っていたら「このバカ(-_-;)」という感じだと思いますが、すみません。恥を偲んで質問させてもらっています。）

でも、１０００万とされた遺産が４００万で良いとなると遺産の総額が変わって来ますよね。
そうすると、兄弟それぞれの法定相続分も変わってきますよね。
（遺産は土地を更地で計算して出しているでしょうから）
それに、そうすると、相続税の払い過ぎになってしまうのではないでしょうか。
（と、ここまで書いてやっぱり私の解釈は違うのだろうと思います。
すみません。）

＞今回、祖父の土地に建物を建ててその家賃を祖父に報酬として渡していた事実があれば、父に「寄与分」は認められると思います。

下のNo.１０にて補足させてもらった理由で祖父にお金を渡していたようですが、これを「報酬」と呼んでいいのでしょうか？
それとも、この報酬とは地代の意味ですか？
（報酬という言葉が無ければ、直前の寄与分のご説明の文章で理解出来るのですが）

＞この場合は、地代をどう認定するかが、争点になると思いますが…。

これは専門家に頼むそうです。
４０年前の地代がどうだったかなんて物価もそれぞれの時代で変わってるから専門家じゃないと無理だからという事でした。

こんなに長い説明を頂き、恐縮しております。。。。
色々聞いて申し訳無いです。
（私自身の性格なんですが）間違った事を伝えてぬか喜びさせたくなくて・・・

補足

（誤解があっては嫌ですので）下のお礼欄の補足になります。

>これは専門家に頼むそうです。
>４０年前の地代がどうだったかなんて物価もそれぞれの時代で変わってるから専門家じゃないと無理だからという事でした。

当初この質問をさせて頂いたのは、専門家に頼むけれども、それまでにかなり日数があるだろうから、駐車場と比較してどれ位になるかだけでも知りたかったという事です。何千万という額になりそうな気配なので、かなりの心労があったようです。
（といっても現在はここでのご回答を伝えたのでかなり安心してちゃんと眠る事が出来ているとの事です）

回答No.10

matthewee

１．今回のご質問の本当の目的は、「祖父の土地を父が相続する方法」を問うものだと推察します。とすれば、地代の水準の妥当性については、少し後で検討すればよいのではないでしょうか。

　以下、「祖父の土地を父が相続する方法」について、推論していきます。ただし、「相続」や「借地」の問題は条件が変われば結論が正反対になることがありますから、あくまで、弁護士にご相談されるときの基礎知識、あるいは“ヒント”として読んで下さい。

２．「アパート経営の全収入を祖父に渡していた」ということですが、この金銭の位置づけがよくわかりません。
　贈与ではないとすれば、アパートの共同経営者として（＝祖父は土地を、父は建物を出資）、父は祖父に全報酬を渡していたと考えるべきでしょうか。
　この祖父の収入をどう見るかが、今回、重要な争点のように思います。

　４０年間に渡って、祖父が父から適正な地代相当額を受け取っていないとすれば、土地に関して言えば、祖父と父との間の借地契約は、使用貸借であったということができると思います。

　しかし、この使用貸借には大きなウィーク・ポイントがあるのです。使用貸借の場合は、借地法で保護される「借地権」が存在しません。
　そのため、地上のアパートは「借地権」という強い権利ではなく、「使用借権」という弱い権利で敷地を利用していることになってしまいます。

　不利な点は２点です。１点目は、土地所有者が変われば、「使用借権」を主張できない場合もあるということです（＝要するに建物の撤去を求められる可能性があるということ）。
　２点目は、相続税法では「借地権」は、概ね更地価格の６０％相当（※下記注）の財産価値があるものとみなしてくれますが、「使用借権」の財産価値は、ゼロ評価です。

　つまり、「借地権」が存在すれば、更地価格の６０％相当（※下記注）は既に父が「借地権」として保持しているので、祖父の遺産は土地といっても「底地」だけになります。相続税法の考え方では、底地は更地価格の４０％相当（※下記注）ですから、祖父の遺産分割の対象は、この底地価格だけと主張することができると思います。
　これが「使用借権」の場合、更地価格１００％が祖父の遺産として、分割対象になります。

※相続税法の「借地権割合」については、国税庁が路線価図で明示しています。借地権割合は、概ね４０％から７０％です。国税庁ＨＰから「平成１７年度路線価図」を下記に貼っておきます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
　また、築４０年の建物であれば、「借地権」の残存期間について考慮する必要があるので、場合によっては、借地権割合が少なくなるかもしれません。

　No.８の回答の補足で「裁判官に『この寄与分から地代も引かなきゃいけないでしょ』と言われた」というのは、裁判官の頭の中に、「借地契約なら地代の授受は当たり前だ」という先入観があり、使用貸借を失念しているからだと推察されます。

　裁判官が、借地法で保護される「借地権」の存在を認めてくれるなら、裁判官のストーリーに乗ってみるのも、ひとつの解決策だと思います。

　父が祖父に家賃収入の全てを渡していたのであれば、地代以上の金額を祖父に渡していたことになるので、この「家賃収入」を「地代」と「祖父への報酬（寄与分）」に分けることにします。

　確かに、寄与分から地代相当額を引けば、寄与分の総額は減りますが、適正な地代を祖父に支払っていれば、父にアパートの「借地権」が存在するので、祖父の土地の評価額を底地価格まで落とせる可能性があると思います。
　とすれば、この底地価格が「寄与分」以下であれば、父は底地（＝土地所有権）を相続することで、祖父の土地全てを相続できると思います。
　なお、このケースでは「借地権」が存続することについて後日、税務署へ届け出が必要だと思います（贈与税の関係で。詳細は事前に税務署でしっかり確認して下さい）。

　地代については、支払った記録がないということなので、「家賃相当額の報酬の中に含めて地代を支払った」ことにすれば、その地代の水準をどうするか、ということに帰着すると思います。
　ようやく、当初の質問文の回答になってきましたね。

３．表題のご質問にストレートに回答すれば、「土地の利用方法と地代の水準とは、何ら相関性がない」というのが結論になります。

　一般的に地代は、土地の価格によって水準が決まります。要するに、地価が高い土地は地代も高く、地価が低い土地は地代も低くなります。ただし、地価が急騰したときは、地代はそれほど上がらず、また、地価が下落しても地代はほとんど下がらないという傾向があります。
　また、地代は借地条件、たとえば、借地期間や権利金の有無などによっても大きく変わることから、非常に個別性が強いという特徴があります。

　地代は個別性が強いため、もし、宅建業者や不動産鑑定士に評価を依頼しても、かなりの幅をもって地代の金額を提示されると思います（裁判では、別の不動産鑑定士のそれぞれの鑑定評価額が４倍の格差が生じたこともある）。

　一般論ですが、借地借家法で保護される「借地権」が確実に認められる地代（年額）の水準は、概ねその土地の更地価格の１．５％～２．０％以上、あるいは、その土地の「固定資産税額（年額）＋都市計画税（年額）」の３～４倍以上と考えられています。

　ご参考までに、国税不服審判庁ＨＰから、相続税法における「使用借権」について、該当ページを下記に貼っておきます。ここでは、固定資産税の１．７倍の地代を支払っている場合でも（平成８年３月２９日裁決）、借地権の存在を否定しています。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

　なお、質問文では、「更地と駐車場」を比較されていますが、建物が建っていない土地で、かつ地上権や賃借権などの権利が付着していない土地のことを「更地」といいますから、普通の平面駐車場は「更地」ということができます。ですから、この比較自体は意味がないと思います。

４．地代の額については、おそらく他の相続人も、裁判所も“決め手”がないと思います。質問文の「１０万円が法的に見て妥当な賃貸料」というのが、何を根拠にされているのかわかりません。

　最初の交渉テーブルとして、４０年間の各年の固定資産税額（年額）の２倍を地代（年額）相当額として提示してみてはどうでしょうか。
　アパートの敷地であれば、住宅用地の特例措置が適用されるので、更地の場合より固定資産税額は低いです（更地に比べ１／２～１／６になる）。
　もちろん、他の相続人に提示する前に、詳細な試算をしておくことは必要です。

５．４０年間の家賃相当分について全て寄与分（民法９０４条２）を主張し、法定相続分を超えて祖父の遺産を相続する方法も考えましたが、借地契約が「使用借権」と認定されれば、借地法で保護される「借地権」が否定されるおそれも考慮に入れ、慎重にすべきだと思います。

　整理すれば、父は祖父の土地の「借地権」を保持したままで、底地（＝土地所有権）を寄与分（＝家賃相当－地代）にて相続するか、祖父の土地の借地契約は使用貸借であり、更地価格１００％を寄与分（＝家賃相当）で相続するか、の選択だと思います。

６．最高裁ＨＰから、「家事事件」のページを下記、参考URLに貼っておきます。左側INDEXから「家事事件について」を開いて下さい。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf

補足

字数制限となり補足欄の使用をお許し下さい。

再度ありがとうございました。
感謝しております。

＞整理すれば、父は祖父の土地の「借地権」を保持したままで、底地（＝土地所有権）を寄与分（＝家賃相当－地代）にて相続するか、祖父の土地の借地契約は使用貸借であり、更地価格１００％を寄与分（＝家賃相当）で相続するか、の選択だと思います。

なるほど！！このご投稿を知人に伝えたところ、
知人の父自分の建物が立っている土地はどうしても欲しいと要求したそうです。
だから裁判官に「地代を引かなくてはいけませんね」と言われたんだろうと知人は納得しておりました。

＞２．「アパート経営の全収入を祖父に渡していた」ということですが、この金銭の位置づけがよくわかりません。

これは知人の祖父は明治生まれの人で「家督は受け継がれていく物。だから家督を継ぐ長男のものは家長である自分のもの。だから長男（知人の父）の家賃収入は自分のものだから寄越せ（ちなみに知人の父は労働者で、そこの賃金は祖父に渡さず生活費としていた。そしてその労働賃金の中から家賃収入の所得税も払っていた）。その代わり、自分の死後は長男が大部分の財産を譲り受ける。それが当然だ」という頑固な意思を持っており、知人の父親はもちろん（財産の大部分を譲り受ける事は出来ないと言われた）兄弟達もそれに対して何も抗う事は出来なかった。
そして祖父は遺書を書かずに他界。
知人の父の兄弟達は祖父の生前は家長の祖父の意思に従うと言っていたのに、遺書が無い事を良い事に、法定相続分を要求してきたというわけです。
だから、知人の父も、遺言書が無い故に法定相続の比率で分けないといけないのは諦めてますが、今迄祖父に渡していたのを寄与分として認めてくれと言っているのです。
この理由はどうして家賃収入を渡し続けたかを納得させるのには充分でしょうか？
（私は、「あぁ、明治の人ならあるかもね」と思いましたが）

それから「底地」という意味が分かりませんでした。
すみません。無知で。
でもこのまま知人には伝えました。
（私も分かんないけどって言って。ネットで調べてみようとは思っていますが専門用語なのでしょうか。）

もしもお気づきの点があれば教えて下さい。
もう充分にご回答頂いてるので甘えているとは思いますが、ネットで色々調べてもこういうケースは無くて(>_<)

月曜日には弁護士に予約入れるそうですが、月曜日のその日に会ってもらえないでしょうから、知人の父母はやきもきした時間を過ごさないといけないでしょう。
でも、私のお陰で物凄く気持ちが楽になったし元気が出た、ありがとうと言われました（これは知人の父じきじきにです。電話でですが）
私のお陰じゃなくて、ここの回答者の皆さんのお陰なんですけど・・・と内心思いました。
それから、こんなに他人宅の財産内容を知る事になろうとは、という感じです。

回答No.9

m_inoue

＜、「この寄与分から地代を引かなきゃいけないでしょ」と言った裁判官がいるのです。

何かの聞き違いでしょう。

地代そのものが存在しないはず。
存在するとしたら当事者が余計な事を認めたと言う事です。

再度言います、

調停にまでなっているのですからここでアドバイスを聞いてどうするの？

ここでは全ては手遅れです。

今からでも弁護士と契約し堂々と対抗しましょう。

勝てる要素は十分に有ります。

お礼

何度もありがとうございます。

知人の父も審判となれば弁護士を雇わないとという事で月曜日に電話してみるという事です。
凄く心配でこの土日の間に詳しい人を知らないかと相談されたのですが、私は全く分からなくて、この質問サイトで聞かせて頂きました。

最初は私も駐車場では１０万円の地代についてしか聞いてなくて、こんなまずい質問の仕方をしたのに、最後までお付き合い下さり、凄く親切な方だと思いました。
ありがとうございました。

回答No.8

m_inoue

＃５です

他の人の指摘にもあるように

「過去の地代を遡って請求する権利などない、というだけの話です。」

なのです、しかも地代そのものが発生していないのです。

地代０円×１２ヶ月×４０００年　でも答えは変わりません

寄与分なんて関係有りません、それ以前の話なのです。

お金を渡していた、渡さないも関係有りません。
子が自分の名前で事業をして親にそのお金を渡すのも
世間一般当たり前に存在しています。

「使用貸借」は「ただで使って良いよ」なのです。
それ以外にお金を渡すのは勝手ですから関係有りません。
あえて言えば「贈与」に引っかかる恐れすらある行為で貴方の心配は的はずれ。

それに調停にまでなっているのですからここでアドバイスを聞いてどうするの？

だったら始めから
　　「調停中です、不安なので教えてください」
が、貴方の本来の質問のしかただと思いますよ。
しかもジャンル違い．．．。

もう面倒なので私が判決を出します。
　甲＝おじいさん
　乙＝おとうさん
　丙＝その他の兄弟
１．最高の判決
事実認定と乙の主張
・乙は甲の許しを得て甲の土地に賃貸住宅を建てた。
・乙は甲との話し合いで将来土地を乙の相続とする約束で収益の大部分を甲に還元していた
・実質乙は賃貸物件から利益を得ていない
以上を踏まえこの土地は乙の物とする。

２．最悪の判決
・乙は甲の許しを得て甲の土地に賃貸住宅を建てた。
・甲と乙の土地贈与の約束は認められない。
・乙から甲への利益還元は証拠がない
・土地使用は使用貸借と認められる
以上を踏まえ土地は乙と丙で遺産分割をしなければならない、乙の借地の権利は認めるのでこれを相殺する。
・相続発生後は丙に対して２０，０００円程度の地代を払わなければならない

最悪でもこんなもんでしょう．．．。

裁判所も馬鹿では有りません、理不尽な判決は出ませんから安心してお過ごし下さい。
それより貴方の「心配性」は治すべきでしょう。

お礼

ありがとうございました。
よく分かりました。

知人から（弁護士には月曜日に問い合わせするから）取り急ぎ質問サイトで聞いて欲しいという事だけを最初はここで聞いたのですが、あとから私自身も知人から補足を受けてここでお話したので、申し訳ありませんでした。

ここまで知人がやきもきするのは、知人の父が調停不調になった時に調停員ではなく裁判官に「この寄与分から地代も引かなきゃいけないでしょ」と言われたからです。
＃５、８さんは裁判所も馬鹿ではないという事ですが、「この寄与分から地代を引かなきゃいけないでしょ」と言った裁判官がいるのです。
その人が引き続き審判するとの事です。
なので、裁判官がそういうのだからと地代が幾ら位になるか目安を知りたかったのでこの質問をしました。
ジャンルが違うのであればすみません。

裁判官が調停不調時に「この寄与分から地代を引かなきゃいけないでしょ」と言わなければ知人の父も強気だったでしょうし、この質問をする事も無かったと思います。

ご迷惑をお掛けしました。

補足

知人に最高の判決、最悪の判決を伝えました。
それで、すみません！！また聞きたい事があります。

＞お金を渡していた、渡さないも関係有りません。
＞子が自分の名前で事業をして親にそのお金を渡すのも
＞世間一般当たり前に存在しています。

これは、これまで知人の父が知人の祖父に祖父の事業の為と渡していた４０年間分の家賃（７０００万円位になるのだそうです）を祖父への寄与分と認めてもらうのは出来ないという事でしょうか？
当たり前に存在するという事は寄与として認められないという事でしょうか？
７０００万円渡したという証明は出来ています。

あなた様の最高の判決の中に「４０年間分の家賃を寄与分として認める」がありませんので、「その寄与分はどうなるのか、聞いて欲しい」という事です。

最初の質問の仕方が悪い上、どんどん補足と続け、そのご回答の中で分からない事がでてきたらまた質問して・・・申し訳ありません。

回答No.7

noname#19073

皆親切に回答しているのに、お礼欄をコピペしている様ではどうなのでしょう。

そもそもあなたはお願いしますお願いしますと、回答者の意を全く汲もうともせずに結局のところ何が聞きたいのですか？

10万円払いたければ10万円×12ヶ月×40年で48,000,000円支払えば良いじゃないですか。

今回の件は生前贈与も何も兄弟達に過去の地代を遡って請求する権利などない、というだけの話です。

本当に凄く困っているなら弁護士入れて遺産分割協議をきちっとやりなさい、と知人にアドバイスしてあげてください。素人が知識も無く下手に介入しても混乱するだけで何の解決にもなりません。

お礼

ありがとうございます。
不快な思いをさせて申し訳ありませんでした。
私の説明が不足していたのと、補足をしなくちゃという気持ちから、どの方にも同じ補足説明になるのでコピーしてしまいました。
他の投稿者の方へもですが、申し訳ありません。

＞今回の件は生前贈与も何も兄弟達に過去の地代を遡って請求する権利などない、というだけの話です。

これは、毎月アパートの家賃を祖父への寄与分として渡していても同じですか？
また確認取りましたが、祖父の確定申告書には、これまで１度も父親の地代は含まれていないそうです。
この場合でも使用賃借として認められますでしょうか？（すみません、これが聞きたくて、補足説明に必死でコピーしてしまいました。ごめんなさい）
ご存知であれば教えて下さい。

知人の父が一切お金を祖父に渡してなかったというのなら使用賃借が使えるという事で理解しましたが、地代の話は一切無かった（祖父は地代として計上していなかった）とはいえ、毎月お金を渡していた場合も使用賃借として認められるのかが知りたいのです。

また調停ではこの件でものわかれに終わり、次から審判だそうです。調停不調が昨日でした。
それで知人の父と母が地代の事で一体幾らになるだろうと苦しんでいるので、弁護士を見つけて面談してというまでに気持ちが楽になったらという事から質問させて頂きました。
そういう気持ちから補足が先行してしまい、補足は同じ内容だからとコピーをして大変申し訳ありませんでした。

回答No.6

matthewee

１．父（＝以下、質問文の呼称をそのまま使います）が祖父の土地を無償で借りることを、使用貸借（民法５９３条）といいますが、これは祖父から父への地代の免除と考えるべきではなく、よって地代相当額を贈与していたわけでもありません。

　これに関しては、国税庁も通達で「使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。」として、使用借権について何ら資産価値を認めていません。よって、親子間での土地の使用貸借において贈与税が課税されることもないのです（下記、国税庁ＨＰ参照）。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/929/01.htm

　まず、過去４０年間にわたって父が祖父から無償で借地していたのは、使用貸借であって、この契約は既に完了していますから、祖父の相続人たち（＝父を除く）には、過去の地代相当額を父に請求する権利はありません。

　他の相続人たちが「生前贈与だ」と主張するのは全く根拠のない屁理屈です。
　今回のように国税当局が贈与と認めない事案に対して、生前贈与を理由に過去の地代相当額と称して金銭を受け取ることは、他の相続人について贈与税が課税される可能性があります（年間１１０万円以上の場合）。

２．今回のご質問は、相続問題全体の中で考えるべきであり、地代の額だけを調べても有効な解決策にはならないと思います（地代の額は個別性が強いため、単純な比較は困難です）。

　父は「祖父の土地に建物をたててアパート経営していました」と書かれていましたから、今後、この祖父の土地をどのように遺産分割するかということのほうが重要だと思います。

　もし、父から他の相続人に金銭を渡すのであれば、アパートの敷地である祖父の土地を父が相続する代わりに、代償分割として他の相続人に相続分に応じた金銭を渡すほうが利にかなっていると思います。

　なお、借地契約が使用貸借であれば、借地借家法で保護される「借地権」はないので、祖父の土地に建つアパートの敷地利用権を、父はきちんと確保する必要があると思います（これも、相続問題の一環です）。

お礼

ありがとうございます。

確認しましたところ、知人の父は、自分のアパート経営の収入を全て知人の祖父に渡していたそうです。
将来お前のものになるという祖父との口約束を信じて、祖父の事業拡大の為に寄与する気持ちだったとのことです。
土地の賃貸料の話は一度も出た事は無かったそうです。

ですが突然の祖父の死後、兄弟達が法に定められた相続分を強固に主張してきたそうで、知人の父は窮地に立ち、祖父にずっと渡して来たお金を寄与分として請求したところ、「地代を払った後の金額なら寄与分として認める。地代は生前贈与だ。」と言われたとのことでした。

ですから、地代が一体幾らになるのかが不安のようです。４０年間分なのでかなりの金額になるので。

知人の父親は祖父とは地代についての話は一切していませんでしたが、アパート経営の全収入を祖父に渡し、祖父はそのお金を自由に使っていました。
（ちなみに祖父に全て渡しているにも関わらず、アパート収入による税金は知人の父自身が確定申告して払っていました。）
その場合でも、使用賃借を認めてもらえるのでしょうか？
毎月祖父にお金を渡している時点でアウトなのでしょうか？
知人の祖父と父親との間に地代についての話はなく、無償だったと証明する書類はありません。
知人の父親が「無償という事だった」と裁判官に口頭で主張するしかありません。
調停が不調に終わり、審判になった場合、認められるでしょうか？

知人の父は、地代を引かれない金額を寄与分として認めてもらいたいようです。
使用賃借というのを知らなくて、兄弟の言う通りにしないといけないと思っていたそうです。
私がここで「使用賃借」というのがあるらしいと伝えると、それならばそれが使えないかという事でした。
（地代の話は無かったとはいえ、毎月祖父にお金を渡していた事から考えると変な期待を持たせた事になるかもしれませんが・・・）

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.5

m_inoue

貴方の場合土地の価値がどうのではなくて、
相続の問題として考えた方が良いでしょう。

普通、親や兄弟が土地、建物を貸すのは「使用貸借」と言って、無料で貸すことは認められています。
「勝手に使って良いよ．．．。」
世間では一般的です、我が家も父名義の土地に家を建て、土地を抵当にまで入れています．．．（笑）。

あくまで無料．．．１０万円の地代を値引きしたり、支払い猶予してくれていた訳ではないのです。
地代の贈与にも当たりません、支払いはその都度済んでいるのです。

ですからおそらく生前贈与に当たらないと思います。

結果、「４０年間分の地代を払え」は根本から間違いのように思えます。
時効の年数でも４０年なんて有りません。

遺産分割以降はそこから地代相当を支払う必要は有ると思いますが．．．。

各地に弁護士協会の相談所が有りますので、一度相談してみて下さい。
いきなり裁判で喧嘩するのではなく、お互いに権利を確認した上で円満に話し合うべきです。
相談料は５千円から１万円程度で済むはずです。

あまりにも理不尽な今回の要求はご兄弟の方が法律を
知らずに自分の勝手な考えから発したものでしょう。

本来ならその土地に建物を所有している方の権利は強い物が有りますから土地は貰ったようなものなのですが。

お礼

ありがとうございます。

確認しましたところ、知人の父は、自分のアパート経営の収入を全て知人の祖父に渡していたそうです。
将来お前のものになるという祖父との口約束を信じて、祖父の事業拡大の為に寄与する気持ちだったとのことです。
土地の賃貸料の話は一度も出た事は無かったそうです。

ですが突然の祖父の死後、兄弟達が法に定められた相続分を強固に主張してきたそうで、知人の父は窮地に立ち、祖父にずっと渡して来たお金を寄与分として請求したところ、「地代を払った後の金額なら寄与分として認める。地代は生前贈与だ。」と言われたとのことでした。

ですから、地代が一体幾らになるのかが不安のようです。４０年間分なのでかなりの金額になるので。

知人の父親は祖父とは地代についての話は一切していませんでしたが、アパート経営の全収入を祖父に渡し、祖父はそのお金を自由に使っていました。
（ちなみに祖父に全て渡しているにも関わらず、アパート収入による税金は知人の父自身が確定申告して払っていました。）
その場合でも、使用賃借を認めてもらえるのでしょうか？
毎月祖父にお金を渡している時点でアウトなのでしょうか？
知人の祖父と父親との間に地代についての話はなく、無償だったと証明する書類はありません。
知人の父親が「無償という事だった」と裁判官に口頭で主張するしかありません。
調停が不調に終わり、審判になった場合、認められるでしょうか？

知人の父は、地代を引かれない金額を寄与分として認めてもらいたいようです。
使用賃借というのを知らなくて、兄弟の言う通りにしないといけないと思っていたそうです。
私がここで「使用賃借」というのがあるらしいと伝えると、それならばそれが使えないかという事でした。
（地代の話は無かったとはいえ、毎月祖父にお金を渡していた事から考えると変な期待を持たせた事になるかもしれませんが・・・）

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

ryo99

周辺の借地料の相場を、不動産屋等で調べた方がいいのではないでしょうか？

「生前贈与として４０年間分の地代の払え」が妥当かどうかは、よく分かりません。

不動産鑑定士が専門になると思います。
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/soudan_j/index.html

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

noname#19073

まず他の方も指摘されてますが、法的に見て妥当という意味がわかりません。周辺の相場と比較して妥当ということで良いでしょうか？

その土地を駐車場として使用しないのであれば、他の用途（ご質問からはわかりませんが）なりの賃料を設定するというだけのお話なので、用途や契約内容がわからないと駐車代よりも高くなるか安くなるかは一概には言えないです。

お礼

書き方自体が悪かったのですね。
ごめんなさい。

知人の父は知人の祖父の土地に建物をたててアパート経営していました。
（土地は知人の祖父、建物は知人の父）
知人の父は知人の祖父に地代を払っていませんでした。

知人の祖父が遺言書を書かず亡くなりました。
知人の父は、兄弟達から「生前贈与として４０年間分の地代の払え」と言われています。
知人の父は将来に渡って言われ続けるのは嫌なので払う気です。

現在その土地の広さで駐車場だと１０万円なんだそうです。

よろしくお願いします。