賃貸不動産（建物）の証券化における証券の価値

質問

通常、賃貸マンションを対象とした不動産の証券化は、その対象建物が新しい時、又はリニューアルした後等に証券化するのが一般的と解釈していますが、間違いでしょうか。
また、建物は当然老朽化するわけですが、例えば２０年経過した時点でのその証券の価値は、どう考えればいいのでしょうか。
更に、建物の大規模改修が必要になった時点での証券の価値と、その資金調達は更なる証券化が必要なのでしょうか。
もう１点、建物解体時の証券の価値はどうなるのでしょうか。
よろしくご教授下さい。

回答No.2

Chuck_GOO

No.1のものです、コメント有難うございます。

【補足のお尋ね】
建物は必ず老朽化し、必ず建て替え若しくは解体（終了）が発生することなのです。つまり、その建て替え、若しくは解体の直近での証券の取引は成立するのかということと、誰かが損をつかむことにはならないのか、ということなのです。

→「証券化のプライシングは、賃料収入の予測が元になりますので、
建物は新しいほうが、賃料（特に入居率）の予測が確実に出来る」
と記したことの裏返しですね。
通常で考えると、入居率は著しく落ちるでしょうし、解体期間も間近いですから、
取引は成立しにくいでしょう。。。

ただし、整理ポストに入った株と同じで、安値の中でもマーケットが成立し、1円単位での鞘抜きを狙った人々が取引を活発にしあうような状況であれば、成立するでしょう。

【補足のお尋ね】
賃貸アパートがそんなに収益の上がる事業とは考えていない中で、証券化しても、得するのは、早い時期に取引した人だけにはならないのでしょうか。

→早い時期に取引した人が、より”確実な”取引ができるということではないでしょうか。
建物の年季が増し、入居率の不確実性が高まるにつれて、ボラティリティが高まってくる（or それをネガティブに織り込んで値下がりが続く・・・）と考えるのが自然かと思います。

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”損得”というのは、取引の片方の思惑ともう片方との思惑が著しく一致しないときに生じるわけでして、
思惑が一致している（物件自体は収益性無いけど、しかし鞘抜きの市場商品としては最適・・・）ときには、そう予測の出来ないような大きな損得は生じないでしょう。

（思惑の一致しない状況にて、逆張りetc.で思いっきりゲイン取りに行くのが、ヘッジファンド、と考えると尚分かりやすいかもしれません・・・）

以上ご参考いただける部分ありますでしょうか？　もしありますれば幸いです。

お礼

改めまして、ご回答有難うございます。
私にとっては、難しい内容ですが、少し前進したような気がします。
現在私は株、それも相当堅い（まず倒産など考えられない、しかもそこそこの配当利回り）銘柄に投資（貯金の代わり）をしています。
Ｊ－ＲＥＩＴ等の不動産証券への投資も、周りから勧められて考えたのですが、まだ私には難しいのかな、というのが感想です。もう少し勉強してから、考えてみようと思います。
ところで、ご回答いただきましたChuck_GOOさん、一般人とありますが、ご謙遜なのでは。

回答No.1

Chuck_GOO

証券化のプライシングは、賃料収入の予測が元になりますので、
建物は新しいほうが、賃料（特に入居率）の予測が確実に出来、証券化しやすいといえるのではないでしょうか。
ただし、都心の高級マンションなど人気の物件であれば、古くとも証券化への支障は大きくないと思いますよ。

また耐用年数や改修費用、解体費用といったものも、通常はプライシングの際に考慮してビジネスプランを組むと考えてよいのではないでしょうか。
（実際はワンショットで出る費用でも、積み立てていくものが主流とは思うのですが）

以上,お考えの整理のご参考いただける部分あれば幸いです。

補足

早速のご回答有難うございます。
私が気になっているのは、建物は必ず老朽化し、必ず建て替え若しくは解体（終了）が発生することなのです。つまり、その建て替え、若しくは解体の直近での証券の取引は成立するのかということと、誰かが損をつかむことにはならないのか、ということなのです。賃貸アパートがそんなに収益の上がる事業とは考えていない中で、証券化しても、得するのは、早い時期に取引した人だけにはならないのでしょうか。
アドバイスいただいた内容は理解できるのですが、前記の疑問と、どう結びつければ良いのかが理解できません。更なるアドバイスを宜しくお願いします。