マンション経営

質問

３０代独身男性です。預貯金がある程度溜まってきたので、マンション経営をしようかなと考えています。
３,０００万円くらいの２ＬＤＫのマンションを都内に買ってみようかなと思っています。因みに自己資金は１,０００万円程度です。
これまで主に株式投資でそれなりに利益を確保してきましたが、こんな私の考え方は安易でしょうか。
是非、皆さまのマンション経営のメリットデメリットのお話をお聞かせいただければ幸いです。

回答No.2

Pigeon · ベストアンサー

こんにちは。
やってみたら如何かと思います。
ここの所長期金利も上がり始めています。例えばあと５年間頭金を貯めようと考えた時に、金利が１％以上上昇すれば頭金を貯めた努力が無になる可能性もあります。どう言う事かと言うと、今ローンを組んだ場合フラット３５など固定金利でずっといくわけで、ある意味返済額は確定します。次に５年後に４００万頭金を積み増したとして１６００万の融資を受けたとし、金利が１％上昇しているとどうなるかを検証してみる必要があります。
金利負担の総額が大幅に減っているかと言うとあまり変わっていない事に気付けるはずです。こう考えると金利上昇局面では貯めるより返済を始めた方が得策とも言えます。
頭金を積み増している間は賃貸収入はありませんので期間の利益もありません。
マンション経営のリスクは主に空室時に収入が途絶える事にあります。
都内の物件は物さえちゃんと選べば決して高リスクではありません。自分に置き換えてみれば分かりますが、駅近（少なくとも10分圏内）であれば空いてもすぐ埋まります。
共通して言える事ですが、マンションの分譲時には当然業者の利益が乗っているわけですが、３０００万位のマンションですと５００万位乗ってたりするのが普通です。分譲し始めは希望の部屋が取れたり、希望装備が付けられたりするものですが、狙い目はむしろ売れ残りです。業者のマージン分を値引いてでも売り切る事も珍しくありませんので投売り状態であれば3000万の物件を2500万で買う事も可能です。マンションは新築と呼べるのは１年間ですから、竣工から１年近く経っていると業者は非常に焦ってるでしょう。（撤収したいのです。）売れ残りと言っても、賃貸専用物件として建てられたものより遥かに充実した設備ですから、付近の賃貸マンションと同水準の賃料であれば選ばれるでしょう。

お礼

金利の話、とてもわかり易く理解できました。
ありがとうございました。
つい新しい人気の物件に目が行きがちですが、中古や売れ残り物件も視野に入れて考えてみようと思います。

回答No.1

hoken24

FPです。
私もまだ、不動産経営はしていませんが、老後はアパート収入で遊んで暮らす予定です。

結論としては数年間、勉強してからが良いでしょう。
１．都内は地価の部分の割合が高く、変動が激しいのであまりおすすめできません。税制、金利、景気に左右されやすい。
２．頭金１０００万円で２０００万円はきびしいところです。無理ではありませんが？
３．身内など経験のある人から実際に聞いてて勉強が必用です。自分のところの大家さんに聞くのも手ですが。

私のお親は地方都市（人口１００万人以上います）で３０年近くアパート経営しています。現在２戸。
今年は４Ｆ建てのアパートを○千万円借りて１戸建て直しましたが、図面だけで２年から３年かけています。
例えば、１５戸と１７戸の収入ではかなりの差がでます。
マンションとアパートでは違いますが、それぐらい時間をかけて勉強しないとリスクがあります。
私も顧客にはとにかく勉強するように話しています。
１年２年であせって投資するものでありません。

お礼

借り入れをどの程度の割合が好ましいのかがわからないのです。例えば、中古物件を2,000万円程度で買うのであればそれほど無理ではないですかね。
いずれにしても、金融機関や不動産会社が主催するセミナーに行って勉強しようと思います。
ありがとうございました。