都市計画道路隣接土地の価格

質問

築１０年の中古住宅を気に入り、不動産業者と売買契約を締結いたしました。融資の実行はまだです。
　物件周囲の環境は、第１種住居地域で、畑と住宅が混在する、静かな典型的な田舎の集落です。
　その後市役所と話をする機会があり、その話によると、隣の家を１軒はさんで１５ｍ程北側に、都市計画道路（県道環状線、３０ｍ幅員、４車線、３.５ｍ両歩道）の計画があり、暫定２車線で既に事業化され、用地買収に入っているとのことでした。
　私は初めて聞く話に驚き、この道路による騒音・振動・排気ガスなどのことを考えると、この物件の環境を悪化させる要因であると思いました。
　また、都市計画道路の事業化の時には、役所から地区・地権者に説明がある程ですので、物件の重要事項説明のときには業者がこの道路計画の存在だけでも説明をすべきだと思いました。
　つきましては、(1)この物件について上記計画道路の存在を理由に、土地（物件）の価格の減額交渉ができますか。できるとしたらその額はどのくらいでしょうか。(2)価格で折り合わなかった場合、重要事項説明の無いことを理由に契約を解除できますか。また、この解除はどのような性質のもので、金銭の授受が発生しますか。契約書には、手付金、手付解除金（契約代金の１０％）、違約金（契約代金の２０％）の規定があります。
　融資実行の日にちも迫っており、取り急ぎお尋ねします。

回答No.3

noname#19073

補足をいただきましてありがとうございます。
またまた何とも難しいです。

補足の内容を見ても、その対象土地に係る部分については説明を受けている様子ですから、先の回答でも触れた通りに影響範囲の解釈の問題かと思います。

その土地は市道の拡幅用地に掛かっていて、その拡幅された市道がどこにどのように繋がっていくのか、又、その先に計画道路があって、そこに繋がっていくという部分が重要事項説明の義務があるか？

別にどちらの肩を持つ気もありませんが、私見ではやはり対象地について将来直接の影響が無いのであれば、それ以上の説明については親切心とかそういう範疇に入るのでは無いかと思います。

ご質問者は業者は知っていたのに隠蔽していた、という解釈が強い様子ですが、知っていることと伝える義務と隠蔽することとは別問題だと思います。
例えばどんな商品を売るに際しても、良い面悪い面色々あるでしょうが、言わなくてもいいことをあえて言わない場合もあるでしょうし、馬鹿丁寧に言う場合もあるかもしれません。

それは別に「隠す」ということとは違うと思います。

以上は、それなりに重要事項説明書の作成にもかかわってきた立場での個人的な見解ですが、どうしても納得行かない場合には、宅建協会や役所の宅建指導課など、今回のケースが重要事項説明の告知違反となるべき内容かどうか直接問い合わせてみたらいかがかと思います。

この手の微妙な判断は最終的には司法の判断に委ねるしか無いですが。

回答No.2

noname#19073

何とも難しいところです。

仮に、その都市計画道路がご質問者が購入されようとしている土地に直接掛かっているならば、それは明らかに重要事項説明の違反と言えるでしょう。

＞隣の家を１軒はさんで１５ｍ程北側
この判断が難しいです。親切心を多分に入れて重要事項説明書を作成するとすれば、こういうものも説明がされるのかな、と思います。
しかし、実際にご質問者の土地に直接的な影響（土地収用や立退き）はありませんので、説明が無かったからと言って即解除出来る内容とは思えません。

確かに交通量が増えれば書かれておりますように騒音・振動・排気ガス等の影響が無いわけではありません。しかし、交通環境が良くなれば、土地自体の評価が上がるという見方も出来ます。

そして今回は一軒置いて15mという距離ですが、では何mまで説明が必要なのか？という線引きが難しいです。100mなら良いのか？1,000mでも説明義務か？
そうすると、将来直接土地に係ってくるかどうか、という判断でも致し方無いのかなというのが個人的見解です。

補足

さっそくのアドバイスをありがとうございます。

　実は、質問を分りやすくするために、説明を省いているところがあります。

　それは、都市計画道路本体は、この物件の土地に掛かっている訳ではありませんが、この物件が接する東側の市道（４m程）が、北側にできるこの都計道路と交差することになっており、そのため交差点改良をする必要があるのですが、この交差点改良に伴う市道の拡幅用地が、私の購入しようとする物件の土地に掛かっているのです。

　私は、既にこの物件の現場に杭（鋲）があったため、この道路計画について図面でもって説明するように話をしました。その際出てきた図面は、交差点に至る部分のみの図面で、都計道路（の交差点）全体が分るものではありませんでした。私は単純に市道が拡幅されるだけなのだと考えました。

　不動産業者は、この物件に掛かる市道拡幅用地の売却と、物件の地形を整形するためとして、既市道用地の一部払い下げを受け、その後、私に引き渡すと話していました。しかし、本来の原因である、都市計画道路本体については全く話題にしませんでした。

　この市道の交差点改良は、都市計画道路そのものの事業で、市役所もこの事業の一環として用地買収を行っており、たまたま私と話す機会の中で判明したのでした。

　以上のような経過があり、この不動産業者は、知っている筈のことを黙っていたという疑念が払拭できないため、(1)売買価格の減額や(2)契約の解除の可能性をさぐりたいのです。

　なお、この都市計画道路は、２km程西の地点まで暫定２車線で既に供用されており、国道から高速道路インターチェンジをむすぶバイパスとして大型トラックなどの交通が結構あります。

　また良いお考えがありましたら、アドバイスをお願いします。

回答No.1

noname#39684

■なかなか難しい問題です。重要事項説明に入れるべきものかどうかについては微妙です。都市計画道路については役所が公示していることと、その土地が道路用地そのものではない点からです。

■おっしゃるように、住宅としての環境は悪化するように思われますが、（必要ない人には無いメリットですが）交通の便がよくなる、現実があるのでデメリットだけを主張することはなかなか難しいのです。

■また、価格交渉についても「だからこの値段だったのです」と言われてしまえば、それまでです。

■不動産業者と早速交渉することだと考えます。型どおりの解約・違約金となるのか、業者が説明をしなかった状況が考慮されるのか、については何とも言えません。

■これだけは確かなのですが、都市部の住宅地域ならともかく、都市周辺地域やいわゆる田舎では「土地選びは計画道路を調べることから」と言われるくらい、購入者が計画道路について調べるのは鉄則以上のものなのです。これは、住環境だけではなく、郡部の開発は道路に頼らざるを得ないことから、住民や土地所有者の思惑や利害関係が集中するのが「計画道路」だからなのです。

■実際「工事が始まる前に計画を知らない新参者に売り逃げる（今回がそうかどうかわかりません）」とか「わざと計画道路で買収される土地を購入して立ち退き料や代替土地の提供を要求して得をする」という行為が当然のように繰り返されているのが現実なのです。

■多くの事例から考えると、今回の物件も「売主や業者が知らないわけはない」のです。「重要事項説明に書かなくてもよい」という点に自信をもっているのかもしれません。

■どのような結果になるか、交渉の余地はあると思いますが、いずれにせよ計画道路の把握をせずに田舎の土地探しをしてしまったのは初歩的ミスだったことも事実です。

お礼

早々のご解答ありがとうございました。なかなか難しいことが分りました。
　ただ「重要事項説明」については、相手方は「業」として資格をもつプロですので、用途地域の説明と同様にすべきだとも思いました。
　どうもありがとうございました。