立ち退き？道路・都市計画に入っているのですが・・

質問

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き（家族に関係ないことと思っておりました）
しかし、２世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画（開発）にて今の住宅（我が家）３分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め７０坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅（キッチンなど）ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今？
それとも別の場所で２世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約１０年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか？
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか？
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか？？
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

回答No.7

dr_suguru · ベストアンサー

＞間違いなく近い将来、

とか

＞それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可（決定）がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の４車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は５３条許可により建築されていますので
今回も５３条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。

お礼

そうですよね～～。
役所の方は確かに決まった時点で話すのが筋と思います。
ずっとこの土地で過ごしたいのは現実です。
ただ、初めに2世帯を依頼した不動産会社の方に都市計画に引っかかっていると言われ役所に問い合わせましたらこんな感じになりました。
ご丁寧に色々有難うございました。

回答No.9

a-p-chan

こんばんは！　Ｎｏ．６です。胸中お察し申し上げます。
私も同じような状況でしたが思い切って建てました。２３年後に立ち退き家を建て替えました。
具体的に保障などの話が出てから5年近く経ちますが未だ立ち退きの話が付いていないお宅が有ります。
質問者さんの土地は３分の２は残るのですね。便利な所のようですので残地は不動産業者が買い取ってくれるト思います。
保障金は契約時に３分のI、中間金、最終金と３回です。立ち退き部分は更地にしてから残金は支払われます。

お礼

こんばんは！体験談をお話くださり有難うございます。
すんなりいく話ではないようなので
姑と話し合い、これから検討しようと思います。
色々と有難うございました。

回答No.8

63ma

具体的に都市計画道路の事業が確定していなければ、あまりご心配せず、今の生活を続けるべきです。
　いずれ道路拡幅事業が実施されると思いますが、その場合、事業の説明から始まり、一定の手続き等を経て最終的には買収ということになります。
　その場合、無償でということではありませんで、現在価値を考慮した補償金や生活再建措置等を考慮してくれますので、そんなに心配する必要はないと思います。
　都市計画は極端な場合、１００年先を見込む場合もありますので、計画段階では、絵空事程度に捉えてもいいと思います。

お礼

ご回答有難うございます。
道路計画もすんなり行くものではないようなので
これから姑などと話し合いを持ちこの場所で2世帯にするかどうか
検討したいと思います。
この度は有難うございました。

回答No.6

a-p-chan

私は昨年、立ち退きになりました。計画から40年も経ち実現しました。
保障は、土地代(時価より高い、１坪でも100坪でも同じ値段です。）
引越し費用、家の立替費用　（査定があります)設計費用、仮住まい費用、解体費用、家の広告費用等です。
中途半端に掛かる所は本当に気の毒です。残地は買い取ってくれません。(変形の僅かな土地は買い取ってくれますが？）
9000万円とは、土地が高いとき購入されたのですか？
ご質問があれば、お答えします。

補足

こんばんは！ご回答頂き有難うございます♪
間違いなく近い将来、都市計画（道路計画）が着工とは言われております現在居住地約２分の一が引っかかっております。ですが
それがまだ何年先に着工とは決定されていないようです。。
老いた姑夫妻が２世帯をその引っかかっていない部分に当たると思いますが（庭部分）に私たちの住居を建てたいと言っておりますが
はっきりいってその私たちの住む庭部分は道路にて買い取って頂けないのですかね？？土地が変形でない為、ややこしいですが・・・
なんにせよ、都市計画が実行されるまで２世帯は諦めた方がいいのでしょうか？？
こんな無頓着な質問で本当にすみません。。
また、９千万円で購入した自宅はバブル時期に引っかかっている旨
姑から本日聞きました。
居住は名古屋の隣市ですが確かにバブル絶頂時期よりも物価は上がっているのが現状地域です（駅が近い為そして隣接して新たな駅が出来る予定です）
どうしても同居は私が嫌で一壁超え２世帯が私としては
願望ですがこんな都市計画に引っかかっておる場合、今の身動きはどうしたらよろしいでしょうか？
本当に、無頓着な御質問失礼致しますが
宜しくお願い致します。

回答No.5

osamu_god

No.１．２の回答者です。
県道か市道かは、市担当課に聞いて見なければ分かりません。
都市計画は、都道府県都市計画（都市計画道路等）が決定されても、事業施行者が決定されないと収容等の具体策は決定されません。
いつになるかは、市の担当者と相談なされて、実情を把握して貰うしかありません。（ローン等も正直にお話されることですね。）

今所有の土地を不動産屋さんを通じて売っても、元は取れませんね。
前回にも書いたように、土地の時価は半値以下になっていますからね。
ただ、新道路が開通すると、周辺地は坪単価が倍ほどに上昇します。
まだ、土地収用に期待した方がよいかもしれません。

残念ながら、ご相談内容は、早急に解決できる問題ではないと思います。

お礼

長々。ご質問したにもかかわらず貴重なご意見有難うございました！
これから、主人の両親と市町村お方とのお話でうまくいくことを
期待しております。
まったく立ち退きなど無頓着だった私に親切に
お教え頂き心より感謝しております。
また、今は色々なご意見を頂き主人の実家を立ち退きまえに手放さず
ある程度、気長に待って着工が決まった時点で
検討したいと思います。。
本当に、貴重なご意見有難うございました。

回答No.4

dr_suguru

＞市役所に聞いたところ、着工は近い将来間違いなく着工とは言われましたが何年先かは分からないとの事でした。

都市計画決定されただけで、
事業決定されていない
都市計画街路はどこにでもあります。

＞市役所に連絡し・知事の許可を受けることが出来るのであれば早急に
この姑の実家を回収してもらい

予定のない街路は買収しない
予定があっても金がない、のが現状です。
無理な話です。

＞明らかに補償金額2800万円では相当なマイナスになっています。

鑑定評価を基準として提示されます。
また、残地内で再建築可能であれば、
道路分のみの買収になるのが一般的です。
また、建物は、切り取り補償、曳き屋補償、再築補償のどれかになり
比較工法で安い工法が採用されます。
これは補償調査に入らないとわかりませんし、
計画決定のみであれば、調査の予定も無いでしょう。

＞市役所は県に相談すると言っておりました。
と、言うことは県道の可能性があるのでしょうか？

県に何を相談するのかな？
築造予定があるか、無いか
再確認するだけですね。

ちなみに
都市計画法の５３条申請で
計画決定のみの街路であれば
この市町村の場合は
知事許可で許可がとれます。
ただ、構造、階層は都道府県で相違がありますので注意しましょう。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/4353jyoo.htm

お礼

ＨＰまでお付け頂き本当に有難うございます。
今、主人の実家（住まい）は愛知県で物価が上昇しております市町村に住んでおりますがこの、将来都市計画も今すでに着工している模様も無く待ちながら色々勉強しようと思います。
私どももお金が無く、すぐに２世帯と言うのも
無理があるのは現状です。
ただ、色々なご意見をお聞きし勉強できました。
立ち退きなど無頓着だったので色々とご意見を頂き
参考になりました！
この度は本当に有難うございました！！

回答No.3

bouhan_kun

まず、計画道路がいつ着工するかでしょうね。

で、そういうので損することは、普通ありえません。かえって成金になる人も多いぐらいです。下手に建てるよりも、時を待ったほうがいいでしょう。

お礼

色々、ご意見を頂き感謝しております。本当にありがとうございます。
本日も、市の担当者にお聞きしましたが
現実問題、まだ未来都市計画としか決まっていないようですが
気長に？その計画が実現まで待ってみてもいいかとも思っております。
貴重なご意見、本当に有難うございました。

回答No.2

osamu_god

No.１の回答者です。
都市計画事業の進捗状況が分かりません。
事業の主体者が市か県かも分かりませんが、早急な解決は無理かもしれませんよ。
事業の主体者である、市や県が先買いする場合は、土地しか買い取りません。家は解体して更地にする必要があります。買い取り請求は、更地しか出来ないからです。土地の評価額が坪４０万円であれば、２８００万円位が補償金額です。買取の時期は、事業者が決めますので、事業者への確認をしなければ、いつ支払われるか分かりません。

１０年前に建築されたようですが、あくまでも現在の時価ですので、地域によっては、土地値は半額位に下がっています。取得価額ではありません。９千万円は無理です。

事業計画が先であれば、現在の土地に家を建てられる方がいいかと思います。許可を受けられるのは、２階建て木造建築に対してです。

補足

何度もすみません。。。
市役所に聞いたところ、着工は近い将来間違いなく着工とは言われましたが何年先かは分からないとの事でした。
しかしながら姑の自宅（半分）を削ってまでもやはりこの場で2世帯は無理なので違う場所で新たに2世帯をと思っております。
ただ、姑もまだ築10年なのでローンが残っております。
ですのでその場合、明らかに補償金額2800万円では相当なマイナスになっています。やはり他の場所での2世帯は無理なのでしょうか？
また、市役所は県に相談すると言っておりました。
と、言うことは県道の可能性があるのでしょうか？
ご回答、ぜひ宜しくお願い致します。
遅くまで本当に申し訳ございませんでした。

回答No.1

osamu_god

中年の宅建講師です。

都市計画は、事業の実施が１０年～２０年かけて行われます。

従って、市役所の都市計画課へいって、進捗状況を調べてください。
都市計画事業（道路などを都市施設という）地内では、木造２階建てについては、知事の許可を受けることが出来ます。
都市計画課で、建築をしたい旨相談すれば良いですね。
土地収用が１０年や１５年先であれば、土地建物は先買い（時価で買い取る）の対象になりますので、普通の住宅の場合は、殆ど心配要りません。

補足

こんばんは＾＾早々のご返答、本当に有難うございます♪
（姑も老後の人生で早く私どもと2世帯で同居したいと申しおります）
市役所に連絡し・知事の許可を受けることが出来るのであれば早急に
この姑の実家を回収してもらい（土地代含め購入価格約9千万円だそうです。）未だ購入価格の領収書も持っているようですが新しい住居先へ引っ越してもその9千万円は戻ってくるのでしょうか？？
それとも坪のみ40万円前後×70坪のみで建物代は含まれないのでしょうか？
また大変失礼なご質問で申し訳ございませんが
先払いでお振込みされるのでしょうか？？
私共はお金に余裕が無く結局は主人の姑に少しながら
金銭を出して2世帯を作る状態になります。。
ご回答、すみませんが宜しくお願い致します。