敷金返還 内容証明をだしたいけど、、、。

質問

敷金返還を求めています。金額が６万円程度でそれが正当かどうか、異議があります。本日契約書のコピーをゲットしましたが国土交通省のガイドラインとは少しずれがあります。こういう場合は、契約書が優先されるのでしょうか？ガイドラインは法律ではないので契約書が優先されるのではないでしょうか？あと、引越しのときに立ち会ってくださった不動産会社の担当の方はこの状況ですと、大まかに見積もって大家さんの負担分（電気やけ）を引いてクロス代金7割、クリーニング代３万ですね。ここにサインしてくださいと私を納得させて、知識の無い私はこんなものかとサイン。後で請求書を送ってくださるとのことでした。請求書の金額は６万と少し。こんなに払うのかな？！と不思議に思いました。正当な金額か不安です。とり合図、あのときサインをした事実を消費者契約法に基づき、内容証明で取り消しておいたほうが後々裁判になったときに有利になりますか？こういった内容証明を
出す場合、不動産や宛てですか？大家宛てですか？経験者のヘルプを求めます。

回答No.5

KTFM · ベストアンサー

大家息子で退去精算業務を手伝ってます。

masato1022さんの負担総額が6万円なのでしょうか？
大家の負担額はどの程度でしょうか？
居住年数は何年ぐらいでしたか？

退去修繕費で問題になるのは賃貸人と賃借人の修繕費の負担割合ですので貸主との負担割合が明確でないと法律に詳しい方でもアドバイスの仕様が無いと思いますよ。もし負担割合や修繕費の明細などが提示されていなければ確認するべきでしょう。（うちはコピーを送付してます）

物件の種類や広さ、居住年数(短い程借主に不利)、大家の好感度（笑）なんかが影響するので一概にいえないのですが、総額が6万円だと最低ラインに近いと思います。1万円減ったのはもめるのを恐れたとはいえそれなりの譲歩だと思います。

逆に敷金が20万前後あってそれでも足りず6万円の不足を請求されているのであればそれこそ大家の負担分を増やす交渉は可能だと思います。

補足

敷金は２ヶ月で１５４０００円預けています。私の負担はハウスクリーニング代２６０００と壁のクロス張り替え（不動産会いわく、都条例に基づき電気やけは抜いてあるとのこと）２１平米分単価１平米１３００円（おそらく２１m2ほどの家）大家はあんまり感じのい方ではありません。
私は入居２年８ヶ月、入居当時築一年くらいのアパートでした。本日全国展開している財団法人全日本不動産協会というところにご相談の電話をしたところ、負担割合というのは過失があった時点での問題で普通に生活していたのであれば契約書のないように関わらず、全額返金が普通です。過失があればその分の負担ですとのことでした。過失というところがどこまでが過失なのかが争点ですが・・・。私は普通に生活していただけなんですが。結局裁判までいかないと契約書の内容が不動産屋にとっての強みであり、裁判にいったらガイドラインを参考に話し合いができるとのことでした。判例をみればガイドラインが強いとのことでした。

回答No.8

torumaringo

No. 7に少し捕捉しますね。

「敷金は何か」について議論するならば、敷金は入居者の資産＝大家の負債であり、退去時に返還すべきものです。しかし多くの契約書にて、敷金から修繕費を差し引く手順が合意されていますから、自動的に全額返還されるわけではありません。

そこで、「修繕費はいくらか」という議論に移ります。基本形は、大家に修繕費の見積もり明細書を提出させます。お部屋の実態、契約書、ガイドライン等と照らし合わせながら、修理の範囲、負担割合などを協議します。逆に言うと、大家が明細書を提出しない場合は、敷金全額返還をあなたが要求できる根拠となります。

私の思いこみかもしれませんが、ガイドラインに対するこだわりが強いように感じます。しかしガイドラインは絶対ではないのですよ。法的には、当事者同士が結んだ契約書が優先というのが基本形で、ガイドラインはそれを捕捉するもの。ガイドラインには契約書を否定する効力がないことは、国交省がHPで公に認めています。東京都の条例も、契約書を否定する物ではありません。

消費者契約法も万能ではなく、少し前の情報ですが同法を使って裁判で勝てるかどうかは半々と聞いています。他人の判例が自分に適用されるかどうかは、専門家の鑑定を要します。弁護士が「争ってみる価値はあります」と発言したら、それは「あなたが負ける可能性も少なくありません」という意味です。

このページを拝見する限り、相手側の説明義務が欠けているように感じますから、少額訴訟で「敷金を全額返還せよ。修繕費が必要ならば証拠を示せ」と訴えてみるやり方があります。相手がうまく説明できなければあなたの勝ち。相手が狼狽して敷金全額返還してきたら、儲けもの。しかし相手が上手に説明したら、裁判所はあなたに支払い命令を出します。

なお少額訴訟の場合は、あなたに相談することなく、大家側の一存で通常の訴訟に移行されてしまう可能性があります。その場合、あなたはより多くの費用、より長い時間をかけて戦わなければなりません。この点はリスクです。

裁判というものは、自分で積極的に戦わなければ勝てないので、ご自身が感じておられる不合理の程度と天秤にかけてご判断ください。

ご自身に交渉力がなく上手に議論を展開できない場合は、弁護士や司法書士に交渉代行をお願いする方法もあります。有料です。司法書士は厳密な意味で専門ではありませんが、弁護士よりは費用は安いです。契約書自体に不備がある可能性（つまりあなたに有利である可能性）もありますから、ご不満が強いのでしたら、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

回答No.7

torumaringo

クリーニング代、クロス張り替え費用ともに、金額自体は普通という感じがします。第一印象ではむしろ良心的とすら思ってしまいましたが、断言は避けます。それに、立会では請求金額10万円だったところが、実際の請求は6万円だったわけでしょう。ご不満な点は何でしょうか？

争うとしたら、「契約書の書きぶり、汚れの原因と程度」と「請求金額」の間で釣り合いが取れているかどうかになるかと思いますが、これらの点については明記されていないので、断言できません。

むしろ気になった点は、「消費者契約法に基づき、内容証明で取り消しておいたほう」という記述。内容証明はあなたの主張を相手に伝える手段に過ぎません。内容証明には契約書を無効にする効力はありません。内容証明は問題を解決しません。内容証明は受け取り拒否できます。また、受け取った側には、内容証明を「封を開けない」「読まない」という選択肢があります。

つまり、内容証明を送ったあとに取るべき次の法的手段について、あなたは準備しておく必要があります。

もし内容証明を出すとしたら、契約書に書かれている相手に対して発送します。

お礼

アドバイスありがとうございます。私は今まで敷金というものは返していただくことに特に問題視もしていませんでした。引っ越してしばらくしたらなんとなく前の家の敷金がほんの少し入金されていた程度で、預けていたお金というより、払っていたお金が少し戻ってきてラッキーとさえ思っていました。最近友人が引っ越してきて敷金の話になり、全額戻ってきたというからおどろいて理由を聞きました。
ガイドラインというものがあるというのも始めて知りました。借りているほうは知識もないし、そんな説明も受けないし、引越しの立会いもこちらから申し出ないとしてくれないようなそんな状況で不動産屋の言いなりになっていたことに気づきました。どなたかもおっしゃっていたように、双方が折り合いがつく値段というのが
原状回復の費用のような気がします。もちろんクロスの張り替えもクリーニングも基本的に行うのが当たり前でしょうから少し負担するのは今まで貸してくださってありがとうの気持ちですね。

回答No.6

KTFM

こちらは関東地方ですがクリーニングは汚損が酷いと倍ぐらいかかります。使用状況が普通であればやはり3万程度でしょう。クロスについては最近廃棄物の処分料とがかかるようになったのでほぼ同じ単価です。

壁紙に目立った汚れや傷をつけていないのであればクロスの張替代は全額貸主が負担するべきだと主張すれば貸主側はなかなか反論できないと思います。（うちの場合汚損が酷い場合デジカメで保存してます）

気難しい大家さんであればいきなり内容証明を送りつけると返ってこじれて本来戻ってくる敷金の分も取り戻すのに時間がかかってしまうかもしれません。不動産屋さんは退去が完了した時点であまり熱心には対応しないでしょう。もう一度電話などで大家さんに丁寧に交渉してみて、壁紙の汚損について何処に問題があったのか説明させましょうそれでも納得できなければ内容証明という方法でしょうか。あまり割りに会わない気がします。

お礼

そうですね。ありがとうございます。引っ越してしまったのでもうさっさと関係を絶ちたいのが不動産屋です。大家は怖い口ぶりでとっても話す気になれません。どうにかなってくれるといいのですが、、、、。

回答No.4

take-take

>>契約書が優先されるのでしょうか

　民事契約ですから、契約書に記載された内容が最優先されます。

>>ガイドラインによるとそういった契約は無効

　ガイドラインとは東京都のトラブル防止ガイドラインですか？契約は無効とは記載されていないと思います。
　賃貸住宅でトラブルになるのは多くはその特約部分ですが、特約を締結することは民法で認められています。東京都の条例は契約前にきちんと説明する義務を課したものであり、特約を否定するものではありません。

>>正当な金額か不安

　正当な金額というのはありません。あえて言うのなら、あなたと賃貸主双方が納得できる金額です。金額に合意できなければ最終的には裁判所の判断をあおがなければなりません。

>>消費者契約法に基づき、内容証明で取り消して

　法律を勉強されたとは思いますが、取り消すためには相手の不法行為等の条件が必要です。今回の事例が`誤認させた`となるかどうかに関しては不明です。
　特約そのものに関しては、一方的に不利な内容で無効であるという可能性はあります。その延長上に今回の合意があったということで`誤認`ということもできるかもしれません。裁判しだいですね。
　内容証明を送るのであれば賃貸主とあなたとの間の合意事項ですので、賃貸主に対して送ります。

>>正当な金額か

　まずは、あなた自身が支払い妥当額を算出しなければ話が進みません。あなたの算出した額と相手の額との間に差があれば、その差を埋めるために話し合ってください。

　交渉が進まなければ、最終的には賃貸主を相手に法的な手段をとらなければなりません。あなたがサインした同意書、元の賃貸契約の特約両方に対してあなたの意思を表明しなければなりません。
　今回の算定に納得しておらず、あらためて交渉したいと相手に告げ、相手もそれに応じれば、あえて内容証明を送付しなくても事実上契約無効の申し出を行ったと認められます。

　まずはあなた自身で修繕費用負担分を算出し、電話で相手の出方を見てはいかがでしょうか？相手にされなければ賃貸主を相手に内容証明/小額訴訟を進めればよいと思います。

お礼

わかりやすく参考になりました。感謝しております。特約といった項目は無く、普通の契約書でした。
その場合はどうなるのでしょうか。私が汚した汚損に関してはどこまでが自分の汚損かちょっと不明なところがあり、割り出しにくいです。たとえばクロスは一面で張り替えないといけないんですよね。お部屋の一面の壁に少し私の汚損があった場合、（全体を天井を抜かす４面と考えて）汚損があった一面の壁は私が負担でしょうか？クロスは平米で計算できると思いますがクロスの一部を張り替えるのは基本的にあまり無く、面で張り替えることが一般的だと思います。４センチくらいのしみがあってその面にすべてのクロスの張り変えはちょっと負担が大きいですよね。知識が少なく、ちょっと難しい計算です。

回答No.3

nachiguro

こんばんは

どうもです。先の質問の続きだと思いますので続行いたします。

まず、金額の正当性ですがこれは簡単に解かります。
他のリフォーム業者に見積りを取らせて見て下さい。そうすれば、だいたいの金額が判ります。
masato1022さんが高いと思っていても、意外と人工代がかかる場合がありますのでその点はご留意ください。

また契約書に関しては他の所でも書きましたが、間違いなく裁判の場合には有効な書類でありますが、内容証明での契約内容の取り消しは出来ないでしょうし、内容証明で要求するのであれば、敷金返還のみに絞ったほうが良いでしょう。

その理由として、内容証明郵便は「法的拘束力は全く無い」のですから。
内容証明郵便の存在理由は、裁判の際に送達したという証拠と相手に対する威圧感を与える為のツールと考えた方が良いでしょう。

質問に関しての送付先ということであれば、私なら不動産屋と大家共に送付するか、大家のみ送付して圧力をかけ不動産屋を告訴する方法を取りますね。
まあ、いずれにしても少額訴訟になると思うのでそんなに金額はかからないと思いますが・・・

補足

ありがとうございます。数社のリフォーム業者に相場を当たってみます。
その値段を見て再検討ですね。
こんなに苦労しないと自分が預けていただけのお金が戻らないなんて・・・。
賃貸はもういやだ。と思ってしまいます。
内容証明を出したいのは賃貸契約のほうではなく、見積もりの前の段階でこれくらいの内容がかかるといった立会いの際の大まかな概算の見積書と、立ち会って了解したというサインの紙のことです。これだと、この内容で了解したという事実がサインによって残っていますから後にふりかな？とおもっだので。
大家は頑固なおじさんで話しても無駄な感じでした。不動産屋は大家にゴマすりで
どうかこの辺でお願いしますよ。といった感じです、所詮、大家がお客様ですね。

回答No.2

ipa222

＞私が払う金額に正当性（適正価格）かどうかを知りたいのです。

契約書になんて書いているのでしょうか？

クロスの張り替えはどちらで？
クリーニングは住人が？

どちらも法律上は、生活していて当然の汚れであれば家主の負担となると思いますが、契約次第です。

しかし、僕が経験ある賃貸住宅の契約では、畳とクロスの張り替えは敷金でやるとなっていました。
それで了解して入所したので、退去する時もスムーズでした。
単価は少し高めでしたけど、小口の仕事なのでそんなものだろうという程度です。

プロとか素人という話以前に、支払いを了解した訳ですから、それを一方的に取り消すというのはいかがなものかと思います。

お礼

ありがとうございます。契約書によると私の負担になっていますが、ガイドラインによるとそういった契約は無効とうたっています。たたみも、クロスも普通に生活していたなら大家の負担です。回答者様も損していますよ。もし違法な契約書の内容で契約していたら都の宅地宅建の管轄からご指導を受けるはずです。知らない消費者が多くてそれを知っている不動産屋の作戦です。賢い消費者にならなくては損しますよね。

回答No.1

ipa222

裁判するのですか？６万よりももっとかかりますよ。

ガイドラインよりも契約書が優先されます。不動産の契約は地域性もありますから。

どのような文書の内容証明かわかりませんが、サインをして、支払い額を確定したのなら、素直に払えばいいのではないかと思いますが。

結局、どうしたいのですか？
６万円が高いのなら、いくらなら納得なのでしょう？

どこのどの額を払うべきで、どこのどの額を払うべきでないのか、ご自分で理解されていますか？

単純に安くしてほしいから、、、、というのでは、相手にされないと思いますが。

お礼

ありがとうございます。私が払う金額に正当性（適正価格）かどうかを知りたいのです。過失は認める部分もありますから全額返金ということではありません。過失の金額はどれくらいが妥当かを争いたいのです。これはあなたの過失ですといわれそうなのかな？と思う節もあり、生活の範囲いないなのに・・・。と思う節もあります。こちらに過失があればお支払いするのは当然です。ただ、向こうはプロ、私は素人、向こうのペースで話を進められては困ります。