この土地（上物有り）、買いでしょうか？

質問

私は現在、マンション住まいですが 実はお盆の帰省で妻の実家に帰った時に隣の家が売りに出ていました。（工務店の仲介で）家は築30年近くが経過していますがまだ充分住めそうです。（工務店は土地として販売するようです）

場所的には高台の上で最寄のバス停まで徒歩１５分くらいかかって若干不便ですが車があれば問題ありません。土地は５０坪、地目／宅地・用途地域／１中・都市計画／市街化・建ぺい率／60%・容積率／200% で価格は６８０万円です。

すぐには引っ越せませんが将来の事を考えて（実家の隣が売りに出るなって滅多にありませんよね…引越しは６年後くらい？）今が買いかな？と思っていますがどうでしょうか？又、価格は交渉可能でしょうか？情報不足と思いますが何かアドバイス頂ける事があればよろしくお願いします。

回答No.6

adpanda · ベストアンサー

不動産業界に従事する者です。

情報が、具体的でないので的外れな場合にはご容赦ください。
工務店さんは土地として販売するようですので、上物（建物）については評価無しと考えているようですね。
築30年経ているので、木造だとしたら通常として考えても建物は評価できないでしょう。

価格が妥当かどうかは、路線価と近隣の公示価格によって検討されるべきです。
当該物件が市街化区域内であれば確実に路線価が出ていると思いますので、一度お調べになられたらいかがでしょうか。
路線価は税務署に行けば調査できますし、以下のURLでも調査できます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

通常不動産の業界人は簡便に考えるときは、路線価÷０．８で実際の取引価格と考えます。
例えば路線価が100万円であれば、
100（万円／m2）÷0.8＝125（万円／m2）
これに単純に当該物件の広さ（m2）を掛ければいいわけです。

不動産鑑定士はこの他に近隣の標準地（公示価格をはじき出す土地）の地価落下率を考慮に入れ、土地の特性を鑑みて補正値を出していきます。
ちなみに公示価格の調査は以下のURLで調べることが出来ます。
http://tochi.mlit.go.jp/

万一、交渉に不安があるのであれば、地元の信頼の置ける不動産業者を仲介に入れてあげてください。
地元情報を加味して、正しい評価額を出し、場合によっては価格交渉も有利に運んでいただけるのではないかと思います。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

お礼

貴重な情報をご提供頂きありがとうございます。早速、路線価を調査し ÷0.8の計算もしてみました。自分の計算が合っているのか否か？よく解りませんが取あえず行った計算では売り出し価格と大きな差がありませんでした。これって業者が良心的って事ですかね？（計算が間違ってるかも…）とても勉強になりました！教えて頂いたＵＲＬでさらに、勉強してみます。

回答No.9

yuwa

始めまして。
購入予定地の場所・接道状況・諸設備等が明確でないので土地相場は読めませんが、用途地域が第1種中高層住居専用地域・市街化区域内の物件という事ですね。
現在、古屋付となっていますが、質問者様の引越しが6年後位という事ですので、その6年後に現在の古屋をリフォームして住まわれる予定でしょうか。
もし、6年後に新築住宅を建築する予定でしたら、現在の古屋を解体して土地だけの所有権移転を受けるようにしたらどうでしょう。
理由は、土地・建物の所有権移転を受けて、後々その古屋を解体するのであれば、所有権移転費用が無駄になってしまいます。
新築をご計画でしたら、価格交渉を行った後に、質問者様の実費で解体しますが、その建物滅失登記は現在の所有者名義で申請をしていただく形を取れば、後々取り壊す建物の登記費用が削減出来ますよ。
又、価格交渉ですが、例えば、建物を後々リフォームして使用することにしても、売主側には「建物は取り壊して将来、新築を計画しているので、解体費用分は価格から引いてくれませんか?」と交渉するのも一つの方法と考えます。
昔から、「借金しても隣地は買い!」と言われる様に、購入価値は有りますね。

お礼

具体的な交渉手段を伝授頂きありがとうございます。現在の家をリフォームするか、購入分だけを建て替えるか、隣家の両親の家と一緒に解体して土地を合わせてその上に新築するか？ まだ決められません。当面はリフォームになりそうな気がしますが 教えて頂いた言い回しで交渉してみます！

回答No.8

noname#20895

価格については、物件の現状と近辺の相場がわからないので何とも言えません。不動産鑑定士に鑑定を依頼して売値より安い鑑定額であったとしても、価格を決めるのは売主ですからほとんど意味はありません。余計な費用がかかるだけです。値下げ交渉はやってみてください。駄目元かもしれませんが、関西圏なら値下げ交渉を見越してあらかじめ少し高めの価格設定をしていることも多いです。
土地の売値もさることながら、買うことによって生じる登記費用、不動産取得税等の一時費用、固定資産税等の毎年の維持管理費用、それらを総合的に判断してお決めになってください。
不動産の価格はその時々の相場による部分が大きいですが、その相場がどう変化して行くかは誰にも正確にはわからないし、それを予測しようとしても無理なことで、そんなことを考えていては不動産は買えません。（特に素人の場合は）その時の価格で買って、ずっと住み続ける（持ち続ける）ことができて、それで欲しければその時が「買い時」だと思います。
ところで、お買いになっても数年間は住まないわけですよね。その間家はどうされるのですか？数年後に現在のその家にお住みになるおつもりですか？「家は住んでないと早く傷む」というのはご存知ですか？数年後にそのままお住みになるなら、かなりのリフォーム費用が必要ではないでしょうか？建て替えるなら当然解体費用、新築費用が必要です。
そのあたりも含めてお考えください。

お礼

盲点になりそうなところのアドバイスも頂きありがとうございます。基本的に投機目的ではなく住み続け、子供にも残してやりたいと思っていますので持ち続けます。隣家が実家ですので正式に住むまでは風を通したり定期的に帰って少しくらいは使おうと思っています。（それくらいではダメでしょうが…）登記費用、不動産取得税等の一時費用はいくらくらいかかるのでしょうか？（維持・管理費も…／現在がマンションなのでよく解りません）この辺も勉強せねば！

回答No.7

pastorius

ネガティブな本にも一応目を通しておいた方がいいと思います。
下記どれかご一読なさってみてはどうでしょうか。

土地の値段はこう決まる　井上 明義
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4022598700/ref=pd_ecc_rvi_f/250-0326323-1691445

これから５年・地価は半値になる　井上 明義/浅野 夏紀/橋本 淳司
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/456964211X/ref=pd_rhf_f_1/250-0326323-1691445

地価「最終」暴落　立木 信
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4334933440/ref=pd_ecc_rvi_f/250-0326323-1691445

ぼくの意見も、土地の価格はこれからまだ下がる、です。
今現在の東京の不動産ブームは、税制優遇の最終年度と後先を考えない短期固定金利、不良債権化した土地のマンション建築ラッシュと、バブリーな要素が揃い踏み過ぎています。
また、１年後か５年後か１０年後か知りませんが、金利はいつか上昇し始めると思ってますので、そのとき不動産価格が下落することは間違いありません。
借家の家賃は捨て金ですが、５０００万円の不動産が３割下がると▲１５００万円として、１０年分ぐらいの家賃です。３割下落のリスクは大きい。
１０年以内に３割安で買えるだろうか、というあたりがポイントでしょうか。
３年以内にゼロ金利が解除されたら、間違いなくローン破産の投売り物件が大量に出回りはじめると思います。週刊誌あたりでそういう特集が目に付きだしたら、ちょっと不動産購入を考えてみようかなと思っています。

さて、以上は一般論です。

しかし、もしご質問の状況だったら、ぼくなら買ってしまうような気がします。隣家というのは特別です。他に換えようがないので。
個別具体的な事情がわからないのでかなりアバウトな勘ですが。
さらに価格も６８０万円ぐらいでしたら、まかり間違って半値になっても３４０万円。３０００万円以上の物件だと３割も下がられると深刻に痛いですが、それぐらいの価格だったら、アイタタタタ、ぐらいの痛さでなんとか済むのかなと。
大都市圏に通勤できる範囲なら（せめて１時間半以内でしょうか・・）いくらなんでも値頃感というのはあります。
５０坪で大阪への通勤圏で、半値になって３４０万円だったら、上物建て直しても１０００万円以下に収まりそうな勢いじゃないですか。
１０００万円というのは、金利が１２％になっても、頭金１００万円、月々１０万円のローン返済で、２０年で返せる額です。
ソフトバンクのスーパー「フラット３５」なら、今ならコテ金２．３１％で最大３５年。なんと月々の返済がたった５万円でも１９年ぐらいで返済できてしまいます。
これぐらいの金額感になると、結婚したて子供生まれたての３０歳借家住まいの人が、働き盛りのうちに返済できる金額で、どう考えたって現在住んでいる家賃より安くなるなら、現実的に買いでしょう。すると極端に日本人の平均収入が下がらない限りは、１０００万円という家なら売れると思う。
地方っていってもいろいろありますけど、都市部への通勤圏だったらぼくなら買います。まだ下がるという覚悟はしますが、都内よりは下落率は大きくないんじゃないと思う。

ただ、すぐに住むという用途も無いようですし、６年後に「あったらいいな」であって「無ければならない」ではないようですから、ローンを組まずに無理せず買えるのなら買い。といったところでしょうか。
或いは、６年間微々たるでもかまわないので収益を生んでくれるといいんですが。駐車場を設置するような場所でもなさそうなイメージですね。

ところで、価格交渉するつもりだったら絶対に隣家だとは言わない方がいいですよ。
半年以上も売れ残ってるんでしたら言ってもかまわないかもしれませんが、わざわざ相手に付け込ませるカードを見せる必要はありません。

お礼

ご丁寧なアドバイス と言うより解説を頂いて感謝致します。自分でやらなければならない事を書いて頂いた気がしてとても有難い思いです。ご紹介頂いた本も斜め読みし、土地の価格が下落する覚悟もできました。かなり決心が固まった感じです。只、両親が既に仲介業者さんに声を掛けており隣家である事はばれていますが 売りに出て次の日に見に来られた方が（母が見学中、隣で聞いていたようですが／内装を変えればこのまま住めるね。何て言ってたらしいので…）買う気があるかも知れないので少し（焦らず）急ごうかなと思います。※賃貸でもしない限り収益は生みそうにありません…

回答No.5

yukichi_21th

全国各地に不動産鑑定士協会なるものがあります。そちらでは年に数回無料相談などもあります。
そちらを利用するとか、協会から不動産鑑定士を紹介していただくなどしてください。

不謹慎ながら私の家の隣家もご高齢な方が住んでいますので隣家取得を目論んでいます・・・。

参考URL：

http://www.rea-osaka.or.jp/

お礼

無料相談会ですか！ 全然知りませんでした、ありがとうございます。
隣家の取得を目論むと言うと 何となく不謹慎なようですが 犯罪を犯したり人に迷惑を掛ける訳では無いので お話がうまく進む事をお祈りしています。

回答No.4

yukichi_21th

最近ようやく都内では地価が下げ止まり一部上昇に転じてきてはいますが、地方ではまだしばらく下落が続くかと思います。確かに6年後には現在の価格よりも下がっている確率が高いかとは思います。
がしかし6年後に隣地がまだ売りに出ているとはよほどの過疎地ではない限り無いかと思いますけど・・・。

680万円というのも業者が足元を見ている可能性があります。やはり隣地を欲しがる住人はたくさんいますからね・・・。なので適正か否かは不動産鑑定士に依頼しましょう。

でも私ならよほど相場から乖離していない限り買いますけどね・・・。だって6年経って土地の下落がたとえ100万円ダウンしても新たに隣地を買おうとすれば余計な諸費用だけで下落分をカバーできるくらい出費があるかとは思いますよ。

将来実家の土地を相続した場合隣地と合筆することで土地の価値が上がることもあるかとは思いますよ。

まぁご両親も隣地に子供が住むとなるといろいろ安心かとは思いますね。全然知らない人が引っ越してきてトラブルになることも最近では珍しくないですからね。

お礼

ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます！　小生の思いもお書き頂いた通りです！
場所は田舎ですが 過疎地と言う程ではありません。業者はホームページでも価格を公開しています… 又、両親も隣の新しい住人とのトラブルを警戒しています。やっぱり買いですね…　ところで不動産鑑定士への依頼ってどうすればいいんでしょう？

回答No.3

tera2002

私なら買いですね。
坪単価13万ちょっと？そんなところなかなかありませんよ。ましてや実家が隣なんて。
実家を誰が跡を取るのかわかりませんが、あなたたちの可能性があれば将来、全部こわしてゆったりと建築できるのでは？

中古住宅はお得だと思いますね

お礼

アドバイスありがとうございます！

車が無ければ結構不便なところなので坪単価１３万が安いのかどうか（高くはないですが）解りませんが 悩んでいるのはtera2002さんが書いていただいた部分です…でも将来の事は不確実ですから…　でも買いですよね？

回答No.2

jjj850

場所（エリア）がわかりませんが、価格を見る限り都内ではなさそうですね。（680万は坪単価ではないですよね？）

そう考えると土地は今後とも安くなると思われますので、将来の引っ越しという条件で買うメリットはほとんどないと思います。都内（23区内）は過度な上昇傾向があるので6年後に万が一手放したとしても実家の土地毎売却できれば、購入しても損することはマズないと思います。

実家との隣接はメリットになる場合もありますが所有者が家族だと土地がくっつくわけではありません。
価格の適正さを検証して、十分な予算を持っているなら検討の価値有りですが、6年後の経済や家族構成が予測しづらければムリして買うより現金を持っている方が有利です。

お礼

情報不足の質問にアドバイス頂きありがとうございます。

確かに今は現金の方が土地より確かな気がします。この物件が実家の隣でなければ買おうとは思わないのですが 隣だけに悩んでます…

補足

なかなか細かい事が書き辛くて済みません…

価格はもちろん坪単価ではありません。（エリアは都内ってな凄いところでは無くハッキリ言って田舎です…／でも一応大阪への通勤圏です）

回答No.1

yukichi_21th

「隣の土地は借金してでも買え」という格言があるようになかなか売りには出ないでしょう・・・。

680万が適正か否かはわかりませんが、隣地を買えば敷地全体が角地になるとか整形地になるとか表路に面するとかという場合もあると思いますので一考の価値はあるかと思いますよ。

680万円が適正か否かは不動産鑑定士に相談されるとよいでしょう。

お礼

なるほど！　素晴らしい格言をありがとうございます。グッと来ました！

元々四角い土地ですが角地にはなりません。（でも敷地は倍になりますよね…）一般的に不動産の仲介の場合金額交渉は仲介業者と可能なのでしょうか？