住宅ローンが支払えないときは？？？

質問

現在支払いが毎月7万ほどあります。元本55000円、利息15000円くらいになりますが、支払いができそうにない場合は銀行に相談すれば向こう3年間の支払いを半額くらいにしてもらうことは可能でしょうか？（本当は処分したいのですが、多分マイナスになると思いますので。）もともと30年で組んでいましたが、繰上げ返済で5年短縮しました。支払い期間は延長になってもいいのですが、できるだけ貯金はくずしたくないと考えています。それとも繰り上げ返済して3年間の支払いをなしにした方がよいのでしょうか？またこの場合は利息を含めた額を支払うのでしょうか？別居をするため両方の支払いができません。アドバイスをお願いします。

回答No.3

noname#17334

>ご丁寧にありがとうございます。
いえいえ、私も全く同様の経験そしているものですから、少しでも御役に
立てばと思い書かせていただきました。

＞購入価格は2600万で、頭金700万、繰上げ100万、残高1000万になります。
＞平成5年に築10年の物件を購入しました。

これは、かなり厳しいですね。
平成５年から１０年間の下落が一番大きいです。
私は、マンションですが平成８年に築８年の物件を取得して、
平成１２年に離婚のため売却しましたが、買値から１６００万円下がりました。
それでも売れただけよかったです。今もっていてもさらに３００万円
値引きしてやっとではないでしょうか。

＞マイナスになるというのは、今は築22年の物件になるので
＞家屋の価値はないと思いましたので、

ということは戸建住宅ですね。立地によっては売りづらいですね。

＞似たようなものが1000万を切って売り出されています。
でしたら、１０００万円でとりあえず売り出すのも手ですね。

＞土地の価値しかないのなら、頑張ってローン返済（減額相談の上）して、
＞損をしない程度になってから売却した方がいいのでしょうか？

築２２年でも、リフォームして住むという需要はあるかもしれません。
これが２８年になれば、撤去して更地で売ったほうがいいと言われるでしょう。
撤去費用が１００万程度かかります。

すべて立地次第です。
(1)地方都市、あるいは千葉、埼玉、茨城の周辺部の場合
　　今後もさらに２％～３％で地価は下がる傾向にあります。
　　お住まいの市の公示地価の過去５年の傾向をごらんください。
http://tochi.mlit.go.jp/
役所にいけば公示地価の毎年の資料をみせてくれます。
市役所ホームページでもおそらくみられます。
今後も下落が続くと読むならば、早く売ってしまうほうがいいでしょう。

＞☆☆☆１０００万円程度ならどうしようもないですが・・☆☆☆と
＞おっしゃっているのは、どういう意味なのか教えてください。

仮に１３２０万円の残債だとしたらそれに対して土地の時価が
１０００万円だったら差が大きすぎてどうしようもないという意味です。

それと、仮に４０坪の土地だとして、坪辺り２５万円の土地
というのは、極めて引き合いの薄い土地で売りにくい。
人口１２万程度の地方都市の住宅地での相場価格ですから
場所によっては需要はあるでしょう。
地方都市で人気のある住宅エリアなどなら、売れると思います。
住宅はあったほうがいいです。もし借り手が付くなら、しばらく貸して
そのあとその借り手に「買わないか」ともちかける手があります。
家賃が１０万でもとれたら十分ですが、その間地価が下がる懸念も
考慮にいれるべきです。
２％づつの下落が今後５年続けば１０００万円の土地は１３０万円
下落します。持っているだけで月に２．１６万円失っていきます。
建物の維持費もかさみます。固定資産税も６万円くらいは払っていそう。

マンションでも１０００万円以下の評価のものは、昨今の都心回帰
（地価の下落で、都心部の供給が活発化して周辺部の中古が売れない）
は、首都圏のみならず京阪神、名古屋、でも同様にみられる傾向です
から、そこまで下落すると買手も付きづらいだろうと思われます。

残債１０００万円、時価評価１０００万円ならまだ、見込みあります。
私は、売れるなら売るべきと思います。
立地がわからずにこれ以上意見はもうせませんが。

お礼

時価を調べたとこと、やはりマイナスになります。銀行へ行って相談してみます。今無理に売っても、賃貸マンションの家賃は発生しますので、借金を抱えるよりはこのまま住む方がいいように思います。ありがとうございました。