中古マンションの選び方について

質問

マンションに実際住んでおられる方にお聞きしたいと思います。
今秋に名古屋エリアで中古マンション購入したいと思ってます。
高層ビルの5階以上で最上階ではなくて上から2番目の、
角でなくて中部屋　をなんとなく予定してますが
中部屋と角部屋とどちらがいいのか迷っていますが、どうなんでしょう？
角部屋や最上階は外気の暑さ寒さや結露などの面でモロに影響されそうですが・・・。
でも中部屋の中の一部屋は昼間でも暗そうですが・・・
マンションに住んだ経験がありませんので、購入するについて、
その他のアドバイスも含めて教えて下さい。

回答No.4

noname#17334 · ベストアンサー

>高層ビルの5階以上で
5階に住んでいたことがあります。東南角部屋でしたが
南が低層住宅地で、採光眺望とも５階から上なら一般の
市街地の路線商業にたつマンションなら問題ないでしょうね。

＞最上階ではなくて上から2番目の、
おそらく、屋上の日照を避けてでしょうが、よっぽどの古いマンション
でない限り最上階を避けることはないと思いますが。
最上階のメリットは
(1)上階の騒音が心配ない
(2)将来、眺望、採光、日照をさえぎられるリスクが最も少ない。
(3)住んでいてなんとなく気分がいい。
(4)ルーフバルコニーなどあったりすることも。

＞角でなくて中部屋　をなんとなく予定してますが

これまで、(1)角部屋２ＤＫ　(2)角部屋３ＬＤＫ　(3)中住戸３ＬＤＫ
　(4)中住戸３ＬＤＫ　(5)角部屋３ＬＤＫ(6)　角部屋２ＬＤＫ
と住み替えてきましたが
マンションの価値は、窓の数だと思いますね。
角住戸でも、隣地との空がないと窓の意味がないですから
その住戸に窓が何枚ついているかで、明るさ住み安さは
きまってきます。
角住戸は、各部屋の窓が十分に採光できますが、中住戸で
田の字間取り（外廊下）だと、採光が十分ではありません。
(3)も(4)も階段室型でしたから、そういう心配はなかったのですが
それ以外にも
中住戸のバルコニーには、プライバシーがない。
つまり、お隣と筒抜けなのでバルコニーでくつろいだ会話など期待できない。
それが角部屋なら、片側は外だし、妻側のバルコニーなど独占状態

＞中部屋と角部屋とどちらがいいのか迷っていますが、どうなんでしょう？
角部屋がいいにきまっていますが、新築では角部屋は１割以上高いのに
中古の場合さほどの価格差はでません。
それと、角部屋のほうが、転売しやすいです。
私の場合(1)(2)は賃貸、(3)の中住戸は転売に苦労しました
(4)は賃貸　(5)の角部屋は早く売れました。

＞角部屋や最上階は外気の暑さ寒さや結露などの面でモロに
＞影響されそうですが・・・。
一戸建ての寒さ暑さにくらべたらコンクリートに断熱材いれたマンション
のほうがどれだけましか・・・というかマンションって戸建に
近い独立性のある部屋にこそ価値があるものです。

(1)の角部屋は東北角部屋　これは寒かったけど夏は涼しい
(2)の角部屋は東南角部屋　これも夏の東の日差しがさわやかで
　　　さほど熱くはなかったのと、東面の窓が少なく寒さはなかった
(5)の東南角部屋は、二重サッシとかで快適でしたね。
　結露など、むしろ薄暗い片廊下の北側の部屋とかが心配です。
　(4)の中住戸（賃貸）は、結露とカビの館でしたね（；；）
　引っ越した当日、床一面に黒かびが生えてました。仮住まいで家賃
　やすかったからがまんしましたけど。　　

＞でも中部屋の中の一部屋は昼間でも暗そうですが・・・
マンションは採光がいい部屋がいいですよ。暗い家にすむと
家庭も暗くなります。

東南角部屋狙いでいきましょう。
西側は、確かに暑いです。でも夕焼けがきれいです。名古屋の
東部エリアで、中心地の夜景とかが見えるならば南西角も
ロマンチックでいいかもしれませんね。

お礼

質問の主旨にそったご回答大変参考になりました
有り難うございます

回答No.5

noname#12813

#2です。

私は購入してから「もっとよく考えておくべきだった」と思うことを補足します。
まず中古ですから、前の人が使ったままを引き継ぐということは、それなりのリスクがあるということ。
見える部分は、掃除したりリフォームしたりすればいいのですが、見えない部分・・・配管の劣化などです。
これは瑕疵担保期間が設けられると思うのですが、多分、二ヶ月くらいで、その間に配管の不具合などを見つけ出すのは不可能なんですけど・・
給配水管というのは、専有部分については当然ですが、自分の持ち物です。ここから水漏れが起きれば自分の責任になります。
そして配水管が経年劣化すれば必ずいつか水漏れします。
保険会社に問い合わせても、経年劣化による水漏れは保障の対象外ということで、とても不安になってしまったのです。
そこで管理会社に問い合わせたところ、幸いにうちのマンションは管理組合全体で加入している保険があって、そのような水漏れの場合、専有部分についても保障の適用内ということで、とても安心しました。
前の持ち主さんが使っていたのですから、排水溝の汚れなども気になります。たくさん脂を流して汚れやすい状態だったならば、配管の劣化も早いですよね。
それも管理会社に聞きましたら、年に一度排水溝の掃除、メンテナンスを行っているということでした。
管理のしっかりしているマンションを買ったことはこんなに有利であると実感しました。
新築で購入して、10年以内に不具合が起これば保証期間もあるでしょうし、施工に責任を問えますが、中古で購入するとどんなに築浅物件であってもまずは、保証は効かないのです。
購入する時はあまり管理については考えないものですが、その辺は少し、検討して見てください。

それから、

＞中古マンションは今は買い手市場ですね
希望すれば本当にあらゆる物件が出てきていますので、

これなんですけど、つまり買い手市場になっているような地域は、供給量が多いということで、避けた方が無難です。
本当に需要の方が高い地域は、まず部屋の階数や位置などは選ぶほど物件が出ません。
供給量が多い地域は将来、売却するのに困ると思います。

お礼

中古マンションにおいては給排水の問題は最大のようです。
有り難うございました。
自分の望む立地とか環境については、充分に別途調査しております。
有り難うございました。

回答No.3

noname#18869

ご希望の物件があった場合を前提に回答致します。

中部屋と角部屋のどちらが良いかといえば角部屋です。角部屋は中部屋より間取りが広く窓が増え、片側のお隣だけに気を使っていればいいので私は好きです。
西側の角部屋は西日が暑くエアコン等は欠かせません。東側の角部屋は住んだことがないのでわかりません。
マンションは高気密で冬は暖かくて良いのですが夏は逆に暑いです。

結露の問題は窓を開け換気を十分にしていれば問題ないと思います。冬の寒い時期は通気口を空け２４時間換気等を利用するといいでしょう。

質問者さんは立地のことに触れてませんがなるべく駅から徒歩１０分以内、それ以上ですと駅までのバスがありバス停まで徒歩３分以内が良いでしょう。
奥様や子供のことを考え学校や金融機関が近くにあり買い物が便利であれば尚良いです。

お礼

立地につきましては、相談するまでもなく、諸条件を念頭に入れており、
相談するまでもないですが、
部屋の中の事については、経験者に聞いてみようと思いまして、質問した次第です。

回答No.2

noname#12813

＞高層ビルの5階以上で最上階ではなくて上から2番目の、
角でなくて中部屋

中古マンションということですが、そんな希望通りの部屋が売りに出るでしょうか（笑）？
それから暑さや寒さなどはマンションを選ぶ時にそんなに重大な要素とは思いません。
少なくとも中部屋と角部屋での差異は問題にするほどのことではありません。
もっとほかに問題にすべき事はあるのでは。。と個人的には思います。
結露は、内見するときにお風呂場や押し入れやサッシの敷居などにカビがないかを見てください。
それである程度湿気やすいか通気が良いか悪いかわかります。
部屋が昼間暗いか明るいかも見ればすぐわかることですよね。
マンションは購入してから、もっといろいろな重大なことはあると思います。
マンション購入する時に一番、考えるべきことと僭越ながらアドバイスさせていただくとしたら、やはり「立地」です。
マンションは立地を買うものです。
中部屋とか角部屋は住む分にも売る分にも大した問題ではないですが、もっと大きな問題があって売却しなければならなくなった時、立地がよくないと売れません。
売れないマンションは買う意味がないように思います。
立地の良さというのは環境の良さとかそういうことではなく、供給量よりも需要の方が多いかどうかで、見てみてください。
しばらくその地域の不動産売買の動向を見ているとわかると思います。
参考になさってください。

お礼

有り難うございます。
立地条件につきましては、自分に適合しているかは充分に
勘案しており、外的要因は調査すれば分かる事ですが、
住んで見なければ分からない事だけを質問した次第です。
それと中古マンションは今は買い手市場ですね
希望すれば本当にあらゆる物件が出てきていますので、
その点では助かっています。

回答No.1

nachiguro

管理会社＆現住の者です。
まずこの文章だけでは、判断つきかねる部分がありますがそのマンションに長く（10年以上）住むつもりでしょうか？或いは転勤などを考え、一時的なのでしょうか？
その辺りが解からないと、角部屋がいいのか中部屋が良いのかの判断はつきかねます。
もし、転売を考えるのであれば角部屋の方がいいでしょう。仲介の不動産屋も角の方が売り易い筈ですから。

しかし、重視して欲しいのは管理面です。
管理には全面委託、一部委託、自主管理の３タイプがあり更にマンションの築年数とその部屋の未収金及び管理組合の未収金状況、そして管理費等と規約を知る必要があります。

まず自主管理は、全て管理組合が自分達で管理を行わなければならず、マンションエントリー者としてはかなり苦労すると思いますし（自主管理の所は住民の意識が高く、少しの規約逸脱でもかなり五月蝿い）、折角大金を叩いて買うのですから全面委託物件の方が、まだ安心かと思います。ただ、管理会社との関係が悪い管理組合は住民の意識はかなり高いですが…

未収金についてですが、まず部屋の未収金について書きます。
区分所有法では、旧所有者が管理組合に対して残した財産も負債も新所有者に受け継がれるのが基本とされていますから、部屋に対してどれだけ未収金があるのか把握しておくことが必要です。これは物件価格とは別個の場合が多く、場合によっては部屋の未収金総額が100万円を越える事もあり、その精算方法は一括払いが殆どなので、必ず確認した方が良いでしょう。

また、管理組合の未収金は以下に述べる事とリンクしますのでお読み下さい。
マンションの築年数に関して大まかに言いますと築10年目位で外壁工事を行います。この時にかかる費用が概算でファミリータイプの場合、世帯数×100万円と考えてください。
その際、購入しようとしているマンションの修繕積立金総額とマンションの工事概算費用を逆算すれば不足金（剰余金）が算出できるかと思います。

例えば築8年で50世帯のマンションを購入しようとした場合、工事の概算費用は5000万円です。で、今までの修繕積立金の総額を引けば、幾ら不足（余る）か判ります。
そして、不足している場合に管理組合の未収金がかなりあると、工事実施の際に金融機関から借入する事ができない可能性があり、その結果一時徴収金として臨時に徴収される事もありますので、その点にも注意してして下さい。

また、管理費等については設備によって変わりますが、専有面積のm2あたり130円位が相場で150円近く行けば、かなり高いと見て良いのではないかと思います。

その他では管理規約でペットは可なのかとか、総会と理事会の議事録はきちんと残っているのかと言う点、過去5年間の修繕履歴（特に防水関連）は要チェックした方が良いとおもいます。

最終的に、管理面を言及しましたが、気に入った物件でも中はボロボロと言う物件も数多くあります。またマンションに住んだ経験が無いからこそ管理面をきちんと見定めた方がいいかと思います。（まあ、管理会社は変更できるんですが…）

お礼

管理面で貴重なアドバイスをありがとうございました。
大変参考になりました。