市街地調整区域の宅地５００平米以上の物件は違法ですか。

質問

初めての不動産の購入なのですが、検討中の物件は市街地調整区域で、築１５年前の中古物件です。

ネットで調べて、市街地調整区域のいろいろなメリット、デメリットはなんとなくわかりましたが心配なことがひとつあります。

市街地調整区域においては、宅地面積は５００平米までとなっているようですが、検討中の物件の宅地面積はそれよりはるかにオバーしている６５０平米となっいてます。（畑の面積は入っていません、宅地だけの部分です）役所で登記簿を確認しましたが、間違いありませんでした。

これは違法ではないのでしょうか。売主に５００平米以内の宅地面積に変更し直してもらうということはできるのでしょうか。

このままだと、買ったあと建て替えしたときや将来売りに出したときに、何か面倒なことになるような気がします。

仲介業者が信用できないわけではありませんが、ご存知の方がいらっしゃいましたら、どうぞ教えてくださいませんか。
ちなみに我が家は農業者ではありません。

回答No.6

matthewee · ベストアンサー

１．例えば、線引き前に住宅が建っていたときの宅地面積が２００m2と仮定して、その後、なし崩し的に宅地部分が広がり（＝合筆や地目変更などで）６５０m2まで宅地が拡大したとします。
　この場合に、当初の２００m2の宅地（＝既存宅地ならば）については、知事の許可がなくても同じ規模の住宅は建てられるはずです。

　市街化調整区域では建ぺい率６０％、容積率２００％のことが多いのですが、宅地面積が２００m2もあれば、建物の建築面積１２０m2（＝２００m2×６０％）、延床面積４００m2（＝２００m2×２００％）の豪邸が建てられます。余った４５０m2の宅地部分は、庭や家庭菜園、駐車場として利用すればよいのです。

２．市街化調整区域の宅地には、次の３種類があります。購入予定の宅地が、都市計画法でどの宅地に該当するか、しっかり確認して下さい。
（１）線引き前から建物の敷地であった宅地。「既存宅地」。
（２）線引き後に、開発許可に基づき建物の敷地となった宅地。
（３）線引き後に、建物の敷地となった宅地。「限定宅地（＝農家の分家住宅の敷地）」。

　このうち、（１）であれば、建て替えも転売も可能だと思います（６５０m2のうち２００m2程度が該当していれば十分でしょう）。
　（２）であっても、現在の住宅と概ね同じ規模（延床面積の1.5倍）の住宅を建てるのであれば、問題ないと思います。
　（３）のときは、農家住宅しか建てられません。「限定宅地」というのは、一般に農家が分家住宅を建てるために宅地としたものであり、用途が限定されるところから、通称「限定宅地」と呼んでいます（都市計画や建築の専門家には、説明なしで通用する一般用語です）。

　ですから、現在中古住宅が建っていても、既存宅地や開発許可された宅地であるとは限らないのです。

３．なお、市街化調整区域における開発許可は、知事（または政令で指定する人口20万人以上の特例市以上の市長）が行いますから、市役所に行っても「わからない。県庁へ行って下さい」と言われる可能性があります。

　無駄足にならないように、事前に電話で「市街化調整区域の既存宅地の確認はできるか」と聞かれたほうがいいです。担当部署名のキーワードは、「都市計画～課」または「建築～課」です。

　市役所で「既存宅地」の説明を受けられなければ、県土木事務所（県の出先機関）あるいは県庁（本庁）で確認することになります。

　県庁（本庁）の担当部署には、線引き時点の航空写真や住宅地図などがあると思いますので、これらの資料を使って建築可能かどうか説明してくれると思います。土地登記簿謄本（＝登記事項証明書）も持参したほうがいいです。

※No.４の回答で、佐賀市ＨＰを例示したのは、とてもよくまとまっていたので初心者にもわかりやすいと思ったからです（このＨＰをコピーして、説明を聞きにいかれるといいと思う）。また、「既存宅地」で検索されると、他の都道府県や市のＨＰも閲覧できると思います（でも、他県市は説明が難解です）。
　「既存宅地」の概念は難しいので、これらのＨＰで予備知識を入れられておくと、県（または特例市以上の市）の担当者からの説明も理解しやすいと思います。また、県や特例市によって運用基準にかなり違いがあるようです。
　高額な住宅の購入ですから、これらの資料もご参考にされながら、納得のいくまでご検討して下さい（No.４と今回の回答は、情報提供のひとつです）。

※なお、市街化調整区域の開発許可は、都道府県知事、または特例市以上の市長が行います（都市計画法29条。市町村ではありません）。

お礼

目からウロコのアドバイス誠に感謝致します。

調整区域の奥の深さにびっくりですが、私の弱いオツムがだいぶ整理され、これで役所の人の話が頭の中に入りやすくなったのではと思います（予備知識をいただけなかったら、きっと聞いても、耳から耳です）。

調整区域であろうとなかろうと、これから一つ一つ納得しながらマイホームを見つけていきたいと思います。
mattheweeさん、ZZZZZ55さん、アドバイス本当にありがとうございました。