アパート経営について

質問

現在私は35歳男性（昨年結婚しました。）　父は63歳。離れて暮らしております。

父が10年前4200万借り入れをし自宅の210坪の土地の中にアパートを建てました。210坪の土地の中に自宅とアパートが建っているという状況です。（自宅と土地は担保に入っております。）

プライム変動金利で20年ローンでほぼ5.5％（現在も）組んでおり、現在10年支払いを終えています。ローンが後10年2700万残っています。アパートの1階を喫茶店にしており、母が一人で切り盛りをしています。

アパートは5部屋あり（現在は全て埋まっております。）5部屋分の家賃を全てローンの返済に充てており、空きが出た場合はやりくりが困難なため、父が出稼ぎに出ている状況です。

20年払い終えた後の家賃は父母の老後の生活資金になると思います。その後は私の名義になる予定です。

そこで質問なのですが、

１）このまま後10年払い続けたほうが得策でしょうか？
（というのも土地と家が担保に入っているため、払うのをやめてしまうと父母の住む家がなくなってしまいます。）

２）アパートの修繕費・改装費などを考えるとこのまま自分の名義になっても持ちつづける方が良いのでしょうか？

３）現在団体信用保証に入っていないようで母がとても不安に思っています。今からでも団体信用保証に入ることは可能でしょうか？

以上今の父母の年齢、自分自身の状況から考えてどのようにするのが得策でしょうか？父がローンを払い終わる予定は73歳になります。そこまで出稼ぎで雇ってもらえるかどうかもわかりません。

以上どうかお力を貸して頂きたく、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.4

nobchan · ベストアンサー

・建築物の構造は鉄骨だと思います。いわゆるハイツです。2階建てです。下が2部屋+喫茶店　上が3部屋です。

メンテナンスに巨大な費用がかかる構造、階数ではないと思います。そこそこの費用で長く賃貸することが可能でしょう。

・ＪＲの駅のみです。駅から徒歩10分です。

ＪＲ駅徒歩１０分なら、それほど悪いロケーションではないと思いますが、人気物件にはならないでしょうね。
おおよそでけっこうですが、大阪から電車で○時間、東京から電車で○時間程度に、物件の所在地について補足願えますか？　やや田舎でしょうか？

・一階店舗の収益は売上げベースで10万～15万円程度です。仕入れを引くと殆ど利益は残りません。

月間ですね？　お母様の生きがいになっているということでしたら別ですが・・・
お母様の負担を取り除くことと、無駄な支出をなくし収益物件に切り替えるためにも、店舗の閉鎖と新たな賃貸について考えたいと思います。

周辺環境について補足願えますでしょうか。例えば、居酒屋等飲食なら可能性がありそうとか、道路に面していないため、飲食、小売等は、ほぼ無理であるとか。

・一階店舗を賃貸することは検討しましたが借り手がいない状況です。

どこかに必ず借り手はいます。借りたくなるような改装をお金をかけずにする。借りてもらうために営業する。など、多少汗と手間をかける必要があると思います。
諦めるのはまだ早いです。その場所になにか特徴はありませんか？　近くにはどんな店や施設がありますか？　どんなことでもけっこうです。思いつく限り挙げてください。

・父母は、支払いをやめてしまうと家、土地がなくなってしまう上子供に残してやりたいと思って10年頑張った事が水の泡になってしまうので出来れば後10年頑張って払いたいと言っています。

先祖伝来かどうか分かりませんが、自宅敷地ですから、手放すことはどうしても避けたいですね。
この不景気の１０年間がんばってきて、ここから景気がよくなりそうなのですから、なおさら手放すのは残念でしょう。

残り１０年さえがんばれば、大きな収益物件ともなりえます。ご質問者様にとっての収益なのですから、ご質問者様もがんばりましょう。
最終的には、自宅部分は残して賃貸物件部分だけ手放すことも可能かと思われますが、最後までがんばってみましょう。

・自身は、アパートをそのまま引き継いで持つ事のリスクなど知識が無いもので譲り受けても困るのではないかと不安です。

知らないことですので不安になるのはごもっともです。しかし、あなたが大家になるということは、それほどたいへんな大事業ではありません。
書店で「アパートを建てる」「賃貸物件の管理」等々、関連書籍がたくさんありますが、基本的なことは２，３冊も読めばご理解いただけると思います。

そもそもご質問者様は、ＯＫＷｅｂを利用するという「ＩＴリテラシー」を既にお持ちになっています。
「賃貸　アパート　管理」等々、検索をしていただければ無料の情報がたくさんあることはご存知でしょう。

ＯＫＷｅｂ上で賃貸成功までお導きするのは難しいと思いますが、ご質問者様が勉強を重ねていけば、良い方法は必ず見つかるはずです。

ひとまず、参考ＵＲＬより、２０誌ほどメルマガを購読してみてはいかがでしょうか。
バックナンバーまで読み終えれば、ご質問者様もそうとうな知識を持った大家さんになっていると思いますよ。

参考URL：

http://search.mag2.com/reader/Magsearch

補足

場所は北海道です。札幌から車で1時間半位です。東京や大阪と比べるとやはり田舎といわざるをえません。。。

月間の売上です。母の生きがいになっていますので、なんとかこのままお店を頑張って切り盛りしてもらいたいと思っています。

駅前には飲み屋が沢山あります。以前は工場などもありましたが不景気で倒産する会社も幾つかあり、周りはこれといった建物がありません。
大きい道路から一本入ってはおりますが、角地に面しているため立地条件が酷く悪いという環境ではないと思います。お忙しい中ご回答ありがとうございます。
ご回答者様のご意見大変参考になります。自身でもネット等でいろいろと調べてみたいと思います。何か良い方法がありましたら引続きご教示頂きたく、何卒宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

tokioyasubay

最近は金利も若干上昇傾向にありますが、今の相場からいいますと、変動で5.5％というのは少し高めです。

担保はあるわけですし、あなたも保証人になることができるわけですから、まずは、借り換えなど、金利を安くする算段をされてはいかがでしょうか。

不動産を売却しようとしても、抵当権が設定されており、自由にならないわけですから、選択肢としては、抵当権が実行されないように、払い続けるしかありませんよね。

それから、団体生命保険ですが、ご両親に万一の事態が発生したときに、保険金が借入金に充当されるという保険です。保険を付けるためには、それなりの対価（保険料）の支払が必要なわけですし、一応家賃で元利合計が支払えている状態ですから、万一の事態が発生しても乗り切れないわけではないですよね？それならば、保険の加入はどちらでも良いと思います。

あと、ご両親の公的年金はどうなっていますか。ご両親、あなたも含めて、むこう１０年の資金計画（不動産所得、喫茶店の事業所得、あなたの給与所得、ご両親の公的年金）を立てられてはいかがでしょうか。

お礼

お忙しい中ご回答ありがとうございます。
両親は国保に入っていると思います。もともと無謀な計画だったと思いますがいまさら言ってもどうにもなりませんので出来る範囲で最善を考えたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

noname#19073

1）ご質問の意味がよく理解出来ません。払い続けずにどうするというのでしょうか・・
担保の土地・建物が無くなっても問題なく、且つ支払いしたくなければ、「払わない」という選択肢もあるとは思いますが・・。土地・家・社会的信用を失う事がどの様に得策かご自分でよく考える必要はあると思います。

2）そのような事を今になって考える事自体が遅いと思います。アパート経営をするかしないかを考える時に長期的なプランとして持っていなければならないことでしょう。20年経ってローンが終わっても、建物だって老朽化に伴うメンテナンスが発生することは誰でもわかるはずです。キツキツのローンが終わった途端に手放してしまうとすると、何の目的で建てたのでしょうか。

3）おそらく可能とは思いますが、保険ですから年齢や健康状態その他条件があるものです。直接保険会社等に確認した方が好ましいと思います。

色々とお悩みなのはお察し致しますが、空室が一室でも出るとローンが支払えなくなるようなアパート経営プランというのが果たして無理なプランではなかったか？（空室に関係無く一定期間の家賃の保証をするような業者もありますので）

など、根本的なプランに対する事は今になってどうなるものでもありません。そのプランの根本の部分を、特に大きな変化があったわけでもない今の段階で迷われる事自体が疑問です。やや冷たい回答になり恐縮ですが、そのあたり根本に立ち返ってご判断されるしかないのではないでしょうか。

お礼

仰るとおりだと思います。

もともと無理のある計画だと今になって痛感しています。キツキツのローンで払い終わった後すぐに手放すのは意味が無いと思いますのでいろいろ調べてみたいと思います。ありがとうございました。