アパート経営について

質問

現在私は35歳男性（昨年結婚しました。）　父は63歳。離れて暮らしております。

父が10年前4200万借り入れをし自宅の210坪の土地の中にアパートを建てました。210坪の土地の中に自宅とアパートが建っているという状況です。（自宅と土地は担保に入っております。）

プライム変動金利で20年ローンでほぼ5.5％（現在も）組んでおり、現在10年支払いを終えています。ローンが後10年2700万残っています。アパートの1階を喫茶店にしており、母が一人で切り盛りをしています。

アパートは5部屋あり（現在は全て埋まっております。）5部屋分の家賃を全てローンの返済に充てており、空きが出た場合はやりくりが困難なため、父が出稼ぎに出ている状況です。

20年払い終えた後の家賃は父母の老後の生活資金になると思います。その後は私の名義になる予定です。

そこで質問なのですが、

１）このまま後10年払い続けたほうが得策でしょうか？
（というのも土地と家が担保に入っているため、払うのをやめてしまうと父母の住む家がなくなってしまいます。）

２）アパートの修繕費・改装費などを考えるとこのまま自分の名義になっても持ちつづける方が良いのでしょうか？

３）現在団体信用保証に入っていないようで母がとても不安に思っています。今からでも団体信用保証に入ることは可能でしょうか？

以上今の父母の年齢、自分自身の状況から考えてどのようにするのが得策でしょうか？父がローンを払い終わる予定は73歳になります。そこまで出稼ぎで雇ってもらえるかどうかもわかりません。

以上どうかお力を貸して頂きたく、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.5

hoken24

ファイナンシャルプランナーです。
私の父も札幌にアパートを経営しております。
事情は多少良くわかります。
私もいつかアパート経営するつもりで勉強しています。
金利はもっと安い所さがしてみてはどうでしょう？
Ｔ○○信用金庫では住宅ローンが１％以下もあります。
アパートは高くなると予想しますが、金利差をシビアに考えて下さい。
１．経営としての損得をシビアに考えて下さい。
　喫茶店は利益でていないのなら経営として見直しが必用ですよね。売り上げを上げるか（又は居酒屋など利益率の高いもの）、それができなければ、他の人へ貸すか事務所などとして貸すなど。オーナーでも利益がでないのは台問題です。
北海道なら安い公営住宅がありますから、引っ越して、部屋は貸すということも検討して下さい。質問者様と同居という方法もあります。
お金に関してもっとシビアに考える必用があると思います。
無謀な計画だったのではなくお金の管理がルーズだったと思います。パート収入なども見込んでいればもっと楽にかえせたはずです。二人で月１０万円以上は働けたはずです。１２００万円繰り上げていれば全然違っていたはずです。

２．名義をあなたに移すと贈与になります。いろいろ特例がありますが、ローンがなくなると大幅改装の年以外は黒字になるということはどちらが税金をはらった方が良いか検討して下さい。

３．保険は必ずしも必用ありませんが、心配であれば、お父さんが月１０万円稼いでいるとしたら１０年間１０万円を保障する保険が一番安いはずです。
死亡保障より、入院したときの保障を返済するまでしっかり付けて下さい。
働かなくても返済できるのであれば、返済の為の保険は不要です。相続税を収める為の保険は少し必用かもしれません。

補足

ご回答ありがとうございます。

この場をお借りして補足をさせて下さい。

現在の喫茶店を居酒屋などにすることも検討しましたが、（厳密には少しの期間、夜もお店を開けてお酒を出したりしていました。）ただ、飲酒運転の規制が厳しくなり、車を利用するのが当たり前の土地柄であるため、お酒を出すということは避けた方が良いということと防音設備も整っていないため、喫茶店の上の住人に迷惑をかけてしまうということでお酒を出すのは辞めて（夜は閉店し）現在の喫茶店のままにしております。

先日帰郷した際に借りている信用金庫に金利の交渉に行って参りました。（検討していただけるとの事です。）他銀行の借り替え等も検討しましたが初期費用などを考えると今の信用金庫で金利を安くしてもらうことがまずは得策かと考え、現在信用金庫からの回答を待っている状況です。ただ、現在金利5.5％なわけですから、初期手数料を考えた上でも他の銀行に替えた方がトータル安ければそちらも検討すべきでしょうか？

北海道での就職事情も決して良いものではなく、何とか喫茶店をうまく運用できないかと考えております。
昔から譲り受けた土地で家も築年数がかなり経っておりますので、自宅を人に貸すのは恐らく難しいのでは無いかと考えています。

実際ローンを払い終える後10年間も父が働けるとは考えにくいので、仕事が解雇になり北海道に戻ってきた場合でも、（仮にアパートの部屋に空きが出た場合でも）少し安心して暮らせるような方法を遅ればせながら考えたいと思っています。

これは根本的にアパート経営を始める際に、あまりにも老後など、先の事を考えずに安易に巨額の借り入れを行い失敗している典型的な例だと自覚しております。ただ、まだ幸い部屋が全部埋まっている今、出来る限りのことをしたいと思っています。

母は時折期間限定でパートに出たりしていたようですが、安定した就労時間が確保できず、今はパートは辞めています。

万が一の時のリスクヘッジを考えるのは、今からでは遅いのは重々承知をしています。しかし、何とか良い方法を見つけて安心した生活をおくらせてやりたいと思っています。

また北海道は雪が降る4ヶ月間、雪を除雪する費用が15万ほど別に発生し、そのやりくりだけでとても苦労しています。（実際アパートの住人には家賃のみで駐車代、管理費などは頂いていません。57000円の家賃に2000円の管理費をつけて良いものかも全く分からずそのままにしています。）　

どうかお力を貸して頂きたく引き続きアドバイスを頂ければ幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。