住宅 資金・ローン・登記の割合

質問

現在、家を新築予定（頭金２０００万、ローン２５００万）で、先日日本住宅ローン（住宅メーカーが作った公庫買取型です）の申し込みをしました。夫婦共働き、年収もほぼ同じです。
　夫婦共有名義１：１にしたいと考えています。
頭金は、夫４００万、妻１６００万（金額の配分を変えることも可能です）。ローン申し込み時に、「１：１の割合にしたいので、ローンも二人でくみたい。」と伝えたのですが、「同じくらいの収入があり一緒に返済するのはわかることなので、夫名義２５００万で、大丈夫です。税務署も今はそんなに難しいことはいいません。」と担当者からいわれました。本当にそうなのでしょうか？「心配なら、これから現金で払われる分の振り込み名を妻名義にしておくといいですよ。」ともいわれました。（頭金４００万弱は、妻の預金から出しましたが、夫名義で振り込みました。）
　打ち合わせで、確認しておいた方がよいこと、訂正してもらった方が良いこと、ローンを申し込む際の注意点などもありましたら、教えて下さい。
　ＰＳ．話では「１：１に！」と伝えてあったのに、「５：３」で申し込んでいるようなことを昨日聞きました。申し込みをした後からでも、その割合は変えられるのでしょうか？また、ローンの申し込みと登記時点での、割合は、変わっていてもいいのでしょうか？

回答No.3

noname#11476

>頭金は、夫４００万、妻１６００万（金額の配分を変えることも可能です）。ローン申し込み時に、「１：１の割合にしたいので、ローンも二人でくみたい。」

夫４００万
妻１６００万
ローン２５００万

で総額４５００万の不動産持分を１：１にしたいのだから、一人２２５０万にすればよいので、
夫のローン：２２５０－４００＝１８５０万
妻のローン：２２５０－１６００＝６５０万

ローンの持分は　１８５０：６５０＝３７：１３　ですね。

>>
「同じくらいの収入があり一緒に返済するのはわかることなので、夫名義２５００万で、大丈夫です。税務署も今はそんなに難しいことはいいません。」と担当者からいわれました。
<<
超無責任な担当者ですね。

>本当にそうなのでしょうか？
いいえ。住宅ローン減税を受けるときに細かく記入して提出するので、そこで税務署に指摘されている人たちは結構いますよ。このサイトでも何人も困ったと質問してくる人がいます。

>（頭金４００万弱は、妻の預金から出しましたが、夫名義で振り込みました。）
これは問題ありません。流れを追いかければ説明がつくので。

>話では「１：１に！」と伝えてあったのに、「５：３」で申し込んでいるようなことを昨日聞きました。申し込みをした後からでも、その割合は変えられるのでしょうか？

変えられるというより、厳重抗議してこちらの指示通りにしてもらいましょう。その担当者は随分いい加減ですね。

>また、ローンの申し込みと登記時点での、割合は、変わっていてもいいのでしょうか？
登記がローンの持分を表します。
ですから問題ありません。

回答No.2

yamataro4415

孫引きですが、参考になれば。

共有登記の持分比率は、どのようにでも登記可能です。
ただし、出資割合と異なる場合は、その差額について、一方からもう一方に贈与があったとみなされ、贈与税が発生します。
ここで言う出資割合とは、「現金・現物による出資」、「ローンによる出資」の総称を指すので、ご質問者のケースであれば、「現金とローンを併せた金額」が、それぞれ2,250万円づつになれば良いということになると考えられます。

なお、文中で「妻の預金を夫名義で振り込んだ」という部分がありますが、財産形成が2人共同・同比率で行われたものであれば、振り込み名義人に関わらず2人の共同出資ととらえることもできると考えられます。
そうではなく、一方の努力による財産形成であれば、振込み名義人に関わらず、財産形成した者の出資分です。

ご質問者のケースを検討すると、次の方法が考えられます。
１）頭金の割合は現在のまま（夫400＋妻1,600）、ローン申込み額を「夫1,850＋妻650」とする。
２）現金出資は妻100％（2,000万円）とし、ローン申込み額を「夫2,250＋妻250」とする。
３）頭金の名義に関わらず、「夫1,250＋妻1,250」とする。

金融機関の提案は、この位なら税務署は目くじら立てないので、「夫400＋2,500、妻1,600」でもいいのではないかというものだと思料されます。融資申込手数料も倍かかりますし。
ただし、厳密には妻から夫に「2,250万円－妻負担分」贈与したこととなり贈与税がかかるので、いいとは言い切れませんが。

参考URL：

http://www.yamada-servicer.co.jp/main/siryo/pdf/050315_vol52.pdf

回答No.1

lemonbarm

基本的に価格、諸経費等の総額の割合で持ち分が確定します。また、所得が同等であるとローンに対しても同等の権利があると見なされる場合も多いようです。
４５００万円の物件ですので仲介手数料（発生してればですが）等を含め諸経費が２００万円弱になっていると思います。
従って総額４７００万円でローン分を１：１にすると
諸経費をご主人が出したとして、ご主人：奥様で１８５０：２８５０で約４：６となります。
今後の収入状況の変化も考えられますので、このぐらいであれば許容範囲と税務署も判断してくれるかもしれませんね。

それと注意しておかないといけないのは、税務署っが確認するのは、「振込名」でなくそのお金の「出金口座名」です。ですからいくらご主人の名前で振り込んでも奥様の口座から出たお金は奥様が出した物と見なされます。
購入後税務署から届く、資金内訳の確認書には、誰名義の口座から出したのか確認する欄はありますが、振込名を記入する欄は無かったと思います。

念のため、もしそのハウスメーカーにも担当税理士がいると思うので確認してもらってはいかがですか。