賃貸契約の更新で、用意した連帯保証人では通らないと言われた

質問

初めて質問させて頂きます。

私の知人が来月住んでいるアパートの契約更新になるのですが
連帯保証人に困っています。
質問の前にまずこれまでの経過をまとめます。

アパート契約者（入居者）の構成　/　2001年入居時点
５９歳女性（母親）パート勤務
２０歳男性（息子）大学生

2001年6月入居　
　連帯保証人　⇒　母親の友人

2003年6月1回目契約更新

　連帯保証人　⇒　母親の友人

2005年6月2回目契約更新

　連帯保証人がいないため、同居中の息子24歳を立てたところ、
同居人ではダメだと断られる

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知人の方で用意できる連帯保証人としては、以下の２パターンがあるかと思います。

(1)契約者＝母、連帯保証人＝息子
(2)保証人協会などを利用

尚、現在契約者はそれぞれ63歳と24歳になり、息子は先月より就職しています。
また、保証人協会を利用することは可能かの問い合わせはまだしていません。
理由としては、収入が低いため、もしできるならば息子を連帯保証人として契約したいためです。

※過去４年間の中で家賃の支払いが遅れたことや、近隣住民とトラブルになったことはありません。（優良入居者だと思います。）

教えて頂きたい内容としては、これまでの４年間の実績を考慮して、あくまで息子を連帯保証人として認めるように交渉する余地はありますでしょうか。（平たく言えばゴネることは可能でしょうか？）
また、保証人協会ももし断られた場合、それ以外の連帯保証人が用意できなければ強制的に契約解除になり、退去させられてしまうでしょうか。

以上、長くて申し訳ありませんが何卒宜しくお願い致します。

回答No.3

dokokani · ベストアンサー

契約書の内容を確認するのが先決で、また他の具体的事情を含めて、法律相談を受けることをお薦めします。

あくまで一意見としまして。

　家賃等の滞納が無く、他にトラブルがないと仮定しまして、「交渉する余地はあります」。

法定更新について
　契約の合意更新がなされない場合「期間の定めのない賃貸借契約」になります。更新後、貸主が解約の申入れをした日から６か月を経過して賃貸借契約は終了しますが、明け渡しを求めるのにはさらに「正当事由」が必要です。

「期間の定めのない賃貸借」では
　解約の申入れの日から６か月を経過すると「賃貸借契約は終了する」となっています。ただし、明け渡しを求めるにはさらに「正当事由」が必要です。

「正当事由」とは
　建物を明け渡すのに合理的な理由のことです。典型的な「正当事由」としては、賃貸人は、「建物を戻してもらい賃貸建物を使う必要がある」のに対し、賃借人は「別に他に住む建物を手当てできた場合」です。

　不安定な法定更新は最後の手段とし、あくまで両者が
良好な関係を保てるよう、粘り強くこちらの保証人を承認（そして合意更新へ）してもらえるよう事情を話して努力すべきかと。
　同時に家賃の滞納や近隣とのトラブルは今後も最低限起こさないよう注意してください。

お礼

回答ありがとうございます。

交渉の余地有りと聞いてとても心強く感じます。
あくまで希望が通るのが一番ですから、粘り強く交渉するようにアドバイスしたいと思います。

また、最悪の事態も予測し、対処方法も用意しながら交渉することが必要かと思いますので、
「期間の定めのない賃貸借」、「正当事由」のあたりは大変参考になりました。

有難うございました。

回答No.7

shs405

「回答すに対するお礼」のご質問事項にお答えさせて頂きます。

まず地域性の話から。。。
ご質問者の方は関東もしくはそれより北の方とお見受けいたします。
当方の居る東海地方（名古屋）は更新の概念が殆どありません。
もちろん更新料なるものは設定されていません。
ですから、実際にこういう案件にあたることは殆どありません。
が、まれに連帯保証人様が亡くなられたいった場合に、新たに立てて頂くことはありました。
実際の更新実務には精通してるとは言いがたいので予めご了解の上、お読み下さい。
（もちろん一般の方よりは詳しいと思いますが・・・^^;;）

今回の場合は、なぜ連帯保証人様の変更が必要なのかが分からないので、少々お話しにくいのですが・・・

生存されているのであれば、賃貸借契約が続いている（更新を含め退去するまで）以上、連帯保証人が家主の了解を得ずに勝手に降りることは出来ません。
そのまま嫌でも連帯保証人様を続けて頂きます。

生存の上、失格事由（破産・刑事事件等）に引っかかる場合、
何が何でも別の人を立てて頂きます。

死亡の場合も同じです。

更に、滞納等があって連帯保証人様に連絡を取ったところ
「知らん！」「払わない！」など連帯保証人の責務を果たさないような方だったので管理会社が別途連帯保証人を立ててくれとなった場合、
または、上記失格事由及び死亡でどうしても連帯保証人が立たない場合
公共住宅（都道府県営住宅・公団・市町村営住宅）等に引っ越してはどうかと勧めます。

当社の場合は、保証会社を紹介することはありません。
以前、保証会社は代理にはならないので解約手続き及び明渡しの手続きは出来ないとなったことがあるためです。
（今はどうか分かりませんが・・・）
管理会社及び家主様が保証会社でＯＫしてくれるなら、通してみるのも手でしょう。

お礼

回答を頂き有難うございました。
お礼が遅くなりましてすみませんでした。

＞ご質問者の方は関東もしくはそれより北の方とお見受けいたします。
居住地域はご推察の通り関東です。

＞今回の場合は、なぜ連帯保証人様の変更が必要なのかが分からないので、少々お話しにくいのですが・・・
以前保証人をお願いしていた職場の同僚とはお互い退職して付き合いが疎遠になってしまったためだそうです。

＞そのまま嫌でも連帯保証人様を続けて頂きます。
知人にとってもそれも一つの方法かもしれませんが、やはり付き合いがない人に保証人をして頂くのはつらいらしく、また新しい契約書類にサインをもらえるとも思えません。

＞公共住宅（都道府県営住宅・公団・市町村営住宅）等に引っ越してはどうかと勧めます。
私も次回更新までには考えてはどうかとアドバイスするつもりです。
ただ今回は金銭的に余裕が全くないようです。

追加の質問にも丁寧に回答を下さり、有難うございました。

知人にとってなるべくいい方向に進められるように頂いた回答を活かしたいと思います。

回答No.6

fukuryu-

そもそも保証人とは、家賃が払えなくなった場合、代わりに家賃を払ってもらうためにつけます。

本件の場合、契約名義人は母親であっても、息子さんも同居しているわけですから、普通に考えて母親が家賃を払えなくなったら息子さんが払いますよね。

母親と息子さんは協力して家賃を払っているのですから、それが滞納された場合を考えてください。

家賃が滞ると言う状況＝息子さんも母親の代わりに家賃を払えない状況ですよね？

息子さんが保証人になると言うことは、貸主にしてみれば、保証人に支払いを要求する＝普通に家賃を請求する。と、言うことになります。

ましてやそれが払えないから滞納になっているのですから、これでは保証人の意味がないですよね。

以前は母親の友人が保証人との事ですが、その方はお亡くなりになったとか、保証能力がなくなったとかなのでしょうが、契約書上、そのような事実が発生した場合、借主は直ちに貸主にその旨申し出た上で、新たな保証人を立てなければならない。と、なっているはずです。

それを怠れば契約違反になってしまう訳ですが、貸主サイドではそうした事実があっても借主が言わなければ分らないのが実情です。

そこで、最近では、そうした事実が無いかを確認するためと、保証の意志が引き続きあるかの確認のため（友人などでは２年間の間に絶縁状態になり、保証人になる義理は無いなどと言うこともありますし、会社の上司などでは転職したために、引き続き保証人にはならないなどと言うことが実際にあります）に、更新の都度、保証人の書類を取り付けています。

結論として、他に保証人を立てていただくか、貸主が保証協会などの利用を認めるのであれば、ご利用いただくしかないと思われます。

お礼

回答有難うございます。
お礼が遅くなりましてすみませんでした。

やはり同居するものを連帯保証人に・・・というのは一般的には認められないことが多いのですね。
その辺のところもしっかり知人に伝えたいと思います。

なお、今回の契約更新にあたって以前の保証人に継続を頼めない理由ですが、
確認したところ以下のような理由だそうです。

入居の際に母親の仕事の同僚に頼み込んで連帯保証人になってもらっていたが、
４年の間に母親もその友人も会社を辞めてしまい、交流がなくなってしまった。

説明が抜けてしまいすみませんでした。

回答No.5

noname#11466

>契約更新の際には毎回保証人の手続きも必要なようなので、放置すると更新事態できない

いえ、保証人手続の有無に関わらず自動的に更新されます。＃３さんがお書きになった法定更新も同じ話しです。

平たく言うと、賃貸での連帯保証人はこの自動更新があるため、毎回保証人になる意志を表明しなくても、ずっと連帯保証人になり続けてしまうと言うことです。
自動的に契約が更新されてしまう法定更新では、連帯保証人も当人の意志表示の有無に関わらず継続されることになり、連帯保証人を抜けるのは簡単ではありません。

ですから、連帯保証人の意志に関わらず、従前の契約、つまり契約者、連帯保証人はそのままで契約が継続されます。
法定更新の場合はわざわざ連帯保証人に意志表示してもらう必要はないと言うことです。自動的に引き続き連帯保証人になるのです。

お礼

回答有難うございます。

もう一度「法定更新」について調べなおしました。
最悪の場合はその選択も有りですね。（その覚悟をチラつかせるのも）

以前連帯保証人になった友人に不快な思いをさせない程度にしないといけないかな・・・とは思いますが。

ただ色々な選択肢があるということが分かったので非常に助かりました。

有難うございました。

回答No.4

shs405

不動産会社に勤める者です。

まず、連帯保証人の役割をハッキリと認識して頂く必要があるかと思います。
賃借人（この場合母親）に何かあった場合、賃借人に代わって債務を保証するのが連帯保証人です。
一番分かりやすい例ですと、家賃の滞納でしょう。
ご質問の場合、同居のご子息を連帯保証人にということですが、
通常、生活を１つとするものを連帯保証人として承諾することはありません。
残念ながら、賃借人（母親）が賃料を払えないのに、同じ場所で生活する連帯保証人（ご子息）が賃料を払うことが出来るとは考えられないでしょう。

ご子息の連帯保証人は諦めるしかありません。

どなたか、他にお願いできる人を探すのが一番なのですが。。。

お礼

回答有難うございます。
実際に業界の方から意見を頂き大変参考になりました。

すでに回答を頂いた上に厚かましいかもしれませんが、
さらに質問させて頂けますでしょうか。

仮にshs405さんが担当されている案件で、貸借人から他の連帯保証人は用意することはできない。
息子で納得してもらうしかない。と言われた場合はどのような対応をされますか？
業界の一般的な対応でも良いのでできましたら教えて頂けませんでしょうか？

回答No.2

noname#11466

まず賃貸契約は更新しなければ、更新前の契約が自動的に有効になります。（法律による強制規定）
つまり実はなにもしないと連帯保証人は母親の友人のままで契約が継続されます。

であえて母親の友人を保証人から外したいというわけでなければ、息子さんを保証人として認めなければ従前の契約のままになるので放置するという方法もあります。
そこで大家がどう判断するかですね。

お礼

回答有難うございます。

なるほど、放置する方法ですか。
ただ、契約更新の際には毎回保証人の手続きも必要なようなので、
放置すると更新事態できないかもしれません。

回答No.1

koisikawa

どちらの地域にお住まいかわかりませんが、元の住宅整備公団、今のＵＲ住宅は、保証人いりませんよ。

　アタックしてみるべし。

お礼

回答有難うございます。

補足させて頂きたいのですが、知人の経済状態がかなり悪く、引越しはかなり困難な状況です。

息子は先月就職しましたが、まだ最初の給料も貰っていないほどなので、できましたら引越し以外の方法で
（現在の契約を継続する方法で）アドバイスを頂ければと思います。

宜しくお願い致します。