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土地の時効について教えてください
30数年現在の土地にすんでいますが、土地の一部が 他人名義の土地であることが判明しました。 所有者が平成8年に亡くなり、相続された方からの申し出で初めて当方の所有していない土地と認識しました。 このような場合、当方の所有物（土地時効）として 認められるものなのでしょうか？ 補足ながら、相続者は平成12年に所有権の移転を行っております。所有権移転されてから土地時効の開始時期と 認定するのでしょうか？
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- pooh_666
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- pooh_666
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次の2つのケースは分けて考える必要があります。 （１）所有権は元々自分のものであるが、登記簿の記載が誤っている。 （２）所有権は元々隣人にあり、登記簿の記載は正しいが、自分はそのことを知らず住んでいた （１）のケースでは、登記簿の記載を正しくする手続きになりますので、時効は関係ありません。隣人が協力するなら、「隣人への所有権移転登記を抹消し、隣人の前の所有者からあなたへの所有権移転登記をする」（この場合は、隣人の前の所有者の協力も必要）か、「隣人からあなたへの【真正なる登記名義の回復】の登記をする」かのどちらかになります。 協力しないなら、隣人に対して「真正なる登記名義の回復の登記」を求める裁判を起こすことになります。 （２）のケースでは、時効を主張することになりますが、最高裁の判例（Ｓ４１.１１.２２ 第三小法廷・判決 昭和３８（オ）５１６ 所有権確認請求など多数、下URL）では、「時効を主張するものは、時効完成前の登記には対抗できるが、時効完成後の第三者の登記には対抗できない」としていますので、もし隣人が今第三者に売却して、それを登記すれば、あなたは第三者に対して時効を主張できなくなります。 これを避けるためには、一刻も早く「仮登記仮処分」か「保全仮登記」をする必要があります。いずれも裁判所での手続きになります。 その後、隣人を相手にゆっくり裁判を行えば良いことになります。 一方（１）のケースで、隣人が第三者に売却した場合は、問題ありません。隣人は所有権者ではなく、登記は無効な登記なので、たとえその第三者の登記がされたとしても、その登記は無効です。逆に、隣人の前の所有者が、第三者に売却し、その第三者が登記をした場合（もっとも第三者が登記をするには、隣人の登記の抹消が必要）は、あなたは所有権を失うことになります。 これを避けるためにも、仮登記仮処分、保全仮登記は有効です。 現実問題としては、（１）の可能性が高いと思いますが。 一刻も早く、弁護士に相談しないと、取り返しのつかないことになる可能性があります。
「時効取得の可能性はある」としか回答できないのは既に回答のあるとおりです。 追記するとすれば、相続は時効の中断理由にはなりませんし、被相続人と同じとみなせますので、その土地の占有を開始した時を事項の起算点と考えることとなるでしょう。 さて、こちらが時効を主張できるとした場合に、相手方が素直に応じなければ、裁判等を行わなければならなくなります。 「時効だ」と相手方にいうだけでは、登記を変更することはできないということです。 どの程度の面積で、どの程度の価値がある土地なのかがわかりませんが、穏便に買取を打診するという方法が一つ、最初から時効取得を主張して裁判をしてでも所有権を取得するという方法が一つ、などが考えられます。 価値の調査もした上で相談されるようにした方がいいように思います。
- sihourouninn
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こんにちは 具体的な結論は、やはりもっと詳しい状況が分からなければなんともいえません。 たとえば、他人の土地に住みはじめた原因はなんですか？ 土地の一部とは、土地の境界ですか？ あなたの側で相続はありましたか？ 土地の登記は現在どのようになっていますか？ 登記がある場合、だれの名義ですか？ などです。これらの質問は当然弁護士さんもなさるでしょうから、相談に行く前に確認されておくと、話がスムーズに行くでしょう。 住みはじめた原因が「売買」で、登記名義が相続人なら、時効取得を主張できるように思います。 ＞所有権移転されてから土地時効の開始時期と認定するのでしょうか？ 違います。 占有を開始した時点からです。（つまり、住みはじめた時からです）
お礼
有難うございます。 ご指摘の内容を確認し弁護士に相談してみます。
- pdxx
- ベストアンサー率59% (25/42)
取得時効に基づいて、土地はujikinさんのものであると主張する事になると思いますが、土地の取得時効は善意無過失で土地を占有していた場合は10年、善意無過失でなくても平穏公然と20年占有していれば成り立ちます。大抵は20年となりますので、後者で考えた方が良いと思います。よって、30年以上もその一部分の土地を占有していたともなれば、取得時効に基づく所有権移転登記を相手方に求める事ができると思います。 相手方としては、この30数年間は占有していたとしても、ujikinさんはこれが自分の土地と信ずる状況にはなかった事を証明しようとすると思いますが（固定資産税の額が大きく違うなど）、30年強では困難かと思われます。 なお、平成12年の所有権移転登記ですが、時効の開始時期は変わりませんし、平成12年の時点で既に20年は経過していると思います。判例では取得時効をする者には登記が不要とされていますので、相手方の登記に対抗する事は十分可能だと思います。 私は専門家ではありませんし、取得時効は年数が経過しても意思表示がなければ自動的には発動しないものなので、最終的には回答者#1の方が言いましたように、詳細を弁護士と相談して、相手方と話し合って行くのが良いと思います。
お礼
有難うございました。 弁護士さんに相談してみます。
時効取得の問題は非常に難しく、個別のケースで考えねばならないものですから、弁護士にご相談下さい。 このサイトでは一般的な回答しか得ることはできません。 いえることは可能性はあるということだけです。
お礼
有難うございました。 やはり弁護士に相談することが第1ですね！
お礼
有難うございます。 当方も穏便に対処する予定でしたが、法外な買取要求であったため このような事態になりました。 一刻も早く、相談し土地の仮処分を行いたいと思います。