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借地権について
mattheweeの回答
- matthewee
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そもそも、孫である質問者さんは相続人なのでしょうか。もし、質問者さんのお父さん(祖父の実子とします)が相続放棄をした場合、質問者さんは、相続人になれません（民法第887条）。ここは、お父さんが既にお亡くなりになっており、質問者さんが代襲相続を放棄するということで話を進めます。 ご質問の趣旨は、相続放棄した場合、質問者さんは従来通り借地して家を使用できるかということだと思いますが、ここで重要なポイントがあります。 １.文面の中で「祖父は多額の借金があり」と記されていましたから、おそらく、祖父の土地には抵当権が設定されていると思います。重要なのは「土地登記簿謄本に登記された第１順位の抵当権と質問者さんの家が建った時点とどちらが早いか」ということです。 ２.もし、土地に抵当権が設定された後に家を建てた場合、抵当権者は更地として財産価値を見ていますから、建物はその存立理由を失います。短期賃借権を主張しても、土地の場合５年間です（民法第602条）。競落され、土地の新所有者から請求されれば、５年以内に建物を取り壊して更地にしなければなりません（なお、競売手続に入っても１回目で必ずしも競落されるとは限りません。落札者が現れなければ、何年も掛かるケースもあります）。しかし、この場合も、あわてずにしっかり競落人である新所有者と交渉をすることです。新所有者は下記の(1)や(3)を言ってくるかもしれません。 ３．逆に、更地にときに家を建て、その後、土地に抵当権が設定された場合（あるいは抵当権、根抵当権等が土地登記簿謄本の乙区にいっさい記載されていない場合）、質問者さんは家を取り壊すことなく借地を続けることができます。建物登記の有無は関係ありません(現実に建っていればよいのです。判例も同じ)。なぜなら、抵当権者は通常、実際に現地を確認することで、建物があるため自由に使用できない土地としてその土地の価値を把握しますから、抵当権者に不測の損害を与えることはないというのが判例の理由です。ただし、現在の地代がそのまま継続されることは難しいと思います。抵当権を行使して競売がなされ、競落後の土地の新所有者は、(1)地代の値上げと保証金の差し入れ、または(2)建物を買い取るから土地を明け渡してほしい、あるいは、(3)土地を買い取ってほしい（競落代金に利益を乗せてきますので値切りましょう）のいずれかで交渉してくると思います。 ４．新しい地代については、地域によって取引慣行が違いますから一概にはいえませんが、ひとつの目安として、固定資産税額の３倍という線が考えられます。ただし、質問者さんの敷地は住宅用地の特例措置が適用されているため、税額は１／６(地積２００m2まで)程度になっているはずです。仮に、私が祖父の土地を競落したら、地代は固定資産税額１５０００円×３倍×６(住宅用地の特例がない場合)＝年額２７００００円（月額２２５００円）＋「保証金」を上限値として交渉すると思います（地代利回りは更地価格の２％～６％が標準です）。新所有者と交渉するときは、まず月額５０００円を主張したらいいと思います。交渉ですから。でも、目的外建物がある土地を競売で取得するのは、その後の建物所有者との交渉があり面倒ですから、たとえ土地が競売手続きになってもなかなか落札されないかもしれません。そのときは、質問者さんが自分で土地（底地）を安く競落するという選択肢も出てきます。 ５．さて、相続財産として借地権価格が認められるかは、地域によって異なります。借地権が単独の財産として取り引きされる慣行のある地域（一般に東京や大阪の都市部）では、借地権の価額が発生します。一方、借地権の取引慣行がない地域においては借地権の価額は評価しませんので、借地権には財産価値を認めません。ひとつの基準として、お近くの税務署に電話されて、質問者さんの住所を伝えれば、借地権価格がある地域かどうか教えてくれます（税務当局がどう判断しているかわかります）。固定資産税額から逆算して質問者さんの地域の地価水準は３～６万円／m2くらいであろうと推計されますので、おそらく借地権価格はないものと思われます（借地権はあります。単独での財産価値がないということです）。
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お礼
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