建築家との契約及び瑕疵期間について

質問

質問させていただきます。
家の新築で建築家（設計士）と契約をしようとしていますが、契約書の内容がだいぶ建築家に有利な契約内容になっています。

中でも気になるところは、設計図書と工事監理の瑕疵責任期間が引渡し後1年間となっているところです。
そこを築家に指摘をしたところ、「この契約書は建築士事務所協会が作った汎用のもので、ほとんどの建築家はこれを使っていますよ」との話でした。

また、その後についての補修や不具合についても契約書の内容にかかわらず、何でも言ってもらえれば対応しますとのことです。

建築家の仕事に対する瑕疵やメンテナンス等の期間は大体こんなものなどでしょうか。

ご意見とアドバイスおねがいします。

回答No.1

noname#16670 · ベストアンサー

回答／一般的な契約内容になっているものと推測されます。

説明／私は大学関係者ですので、内容は一般論です。
実務の詳細につきましては、他の方のアドバイス等をご参考にして下さい。

住宅の新築で建築家（設計士）と契約をされる理由は下記の２つと思います
建築家「建築士は」一級建築士または二級建築士の免許取得後、都道府県知事の建築士事務所の開設許可を受けておられる。建築士事務所と思いますが。

(1)／設計業務「設計図書作成並びに建築申請業務代行」と工事期間中、施工業者の工事が適切であるかの監理、
工事期間中に生じた、仕様の変更並びに請負金額に変更が生じた場合の見積価格の審査、が主な業務になると思います。

設計申請は建築士事務所でないと申請できませんが。後の監理等は往々にして専門的な事が多発しますので。
babozou様に代わって、設計図通りに工事が進行しているかを専門的見地から調べて貰う事は、好ましいと思います。

(2)／建築家の方には、意匠・デザイン・空間の設計等に優れたプランを作成される方も多いです。
多種多様に販売されている建設材料の組み合わせで、建築物は完成しますので。
その優れたプランによって、設計された建築物「住宅」には、優秀なものも数多く現存しています。
babozou様が、自分の住宅には「ぜひ、あの建築家のデザインを取り入れて欲しい」と
望まれておられるのでしたら。一つの選択しになると思います。

(1)／(2)／どちらにしましても、住宅建設工事が１年を超えるとは通常思えませんので。
建築士の瑕疵について、１年と設定されても、特に支障はないと思います。
但し、設計上に重大な欠点を持つプランを作成された場合は別です。
これ点につきましては、法律の専門分野になりますので省略致します。

babozou様が建設される住宅の完成後の保証につきましては、
１０年の第三者的な保証機関等を関与させた、保証対象物にされる事が適切かと思いました。
この点に付きましては、私の以前の投稿をご参考に見て頂ければ幸いです。

http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1055325
回答番号７番

http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1066203
回答番号４番

http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1030904
回答番号４番

１０年保証の家／１０年保証制度・・いろいろ略されて言われています
下記の制度について、投稿しています。
http://www.ohw.or.jp/

大学等の専門家に問い合わせの多い、建築紛争の内容について、少し書きますと。
おおむね３点あります。

(1)／工事期間中に施工を請け負っている建築会社が、設計図通りに施工していない事例
事例参考／建築施工会社は営利ですから、利益の追求は厳しいです。
その為、コスト「工事原価」の無理な下げ方から、基礎工事や仕様材料の品質低下、
または、木材等級の低下やサイズの相違等。。。
完成してから、見えないところで、原価低下をする「俗に言う手抜きが」発生します。
この点を、建築知識の無い、一般の方が。指摘する事は相当に困難な事が多いです。
監理建築士の業務に一番、要求する、部分はこの設計図通りかという点です。

(2)／住宅工事につきものの、設計変更並びに追加工事です。
工事は、現場で毎日進行していきます。このため使用する材料等は施工会社が、先行して材料屋に発注を掛けています。
現場に入荷される材料はすでに１週間から２週間以前に発注済みになっています。
システムキッチンとかユニットバスについては、納期が長く、現場に搬入される相当以前に施工会社はメーカーに発注を掛けています。
その為に、おのおのの色や型、並びにオプション品のカタログ等による決定は、
速やかに的を得た選考方法で、 babozou様と施工会社の間で決定されなければ、現場は工事が遅れがちになります。
現場が遅れると、施工会社は経費がかさみますので。無理な突貫工事や、手荒い仕上げ工事に結びつき、悪循環になりがちです。
この点は、おのおのの見本の決定や、仕様／オプションの選定等、時期と設計図の物と間違いが無いかどうか、また、見積書のグレードの物から低品質かしていないかのチェック等速やかに行わなければなりません。
この点も、監理建築士の重要な業務と思います。

(3)／(2)の続きになりますが。工事進行中にオプションの追加とか、仕様材料のグレードの
変更はつきものです。
このとき、施工会社は増減見積調書とか、設計変更見積書を提出して。
請負代金の変更を要求してきます。
この見積書の見積もり金額が、往々にして高い場合が多いです。
元の見積もりが安かったので。設計変更で取り返す・・・・と言う事は業界でよくある手口です。

この様に、主に設計者並びに監理建築士の業務は工事完成迄とも完成建築物「住宅」の引き渡し時期までに、殆どの仕事が終わってしまいます。
この為に、通常１年間という、瑕疵期間の設定の理由とも考察できます。

以後発生の問題は、施工会社の保証となります。
この点は、いつも問題が多く、深刻な事例となっている事も数多く報告を受けています。

その為に、１０年保証の家／１０年保証制度・・いろいろ略されて言われていますが
（財団法人）住宅保証機構等の保証を受けられる事が好ましいと思います。

ご参考になりましたら、幸いでいす。

お礼

適切なアドバイスありがとうございます。
建築家の瑕疵にこだわるより、施工に関して住宅保障機構や住宅性能表示制度を受けたいと、建築家の方に要望してみたいと思います。
色々な事例も含めて、とても参考になりました。

回答No.5

noname#65504

設計契約における瑕疵担保期間についてはよく知らないのですが、瑕疵担保期間は両者が対等な立場で納得いくようなもので契約するのが基本だと思います。

参考までにご紹介しておきますが、宅建業者が販売主となる場合は、民法の原則より不利になる期間設定として許されているのは、引き渡しから２年以上のという期間設定です（民法の原則は、引き渡し時期は関係なく発見から１年以内）。
宅建業法の期間から判断すると瑕疵を発見できる期間として、２年程度以上の期間を見た方が望ましいと思います。

つぎに私は施工会社での経験がありますが、そこでおこなっていた社内の瑕疵に関する講習では、設計上の瑕疵についても、自社（施行）の瑕疵として扱うように指導していました。
これは建築のプロとして設計上の瑕疵を見逃した責任があるからということが元になっているようです。

そのため設計上の問題を発見すべく、社内の技術部で図面のチェックを行い、問題点は修正していましたし、設計上に問題があるにもかかわらず、設計者がどうしても修正を了承しない場合は、きちんと議事録に残して、施主の了承を受けておくことにより、責任の所在を明確にしておいたりもしました。

私自身の経験上でも設計上の問題というのはかなり見たことがありますので、施工ではなく、設計上の問題が原因の瑕疵というのも多く存在するものと思います（原因を区別するのが難しいと思いますが）。

また、一般に建築家は設計だけでなく監理も請け負っていると思いますが、施工不良を見抜けない建築家というのは、先ほどの建設会社の立場と入れ替えてみれば、建築家＝監理者のミスともいえます（監理に対する報酬が少なすぎるというのもあるようですが）。

とりとめのない話となりましたが、最後にアドバイスを１つ

＞その後についての補修や不具合についても契約書の内容にかかわらず、何でも言ってもらえれば対応しますとのことです。

ことばによる内容は記録に残りませんので、このようなことも、文書で提出してもらった方がよいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
建築家の方との信頼関係で進めていくことと、ビジネスとして考えることとよく整理をして計画を進めさせて頂きます。
とても参考になりました。

回答No.4

jyamamoto

ごく一般的なことだと思います。
ただし、あくまで契約は双方の合意によるものですから、不満であればあなたの「条件」で交渉は可能です。
もっとも、設計者も「ビジネス」として設計監理をしている訳ですから、リスクに対する収益が妥当でないと契約成立は困難です。

建物は高額の品ではありますが、一方で一品生産、現地生産という品質管理面で大きなリスクを抱えています。技術屋として目一杯の配慮をしてもクレームを絶無にするのは殆ど不可能です。高額の商品故に、「瑕疵」から発生するリスクを抑えて、ビジネスとして成立させるための知恵(標準的な契約条件)が、建築士事務所協会や、建設業協会が作っている標準的な契約約款です。
この標準的な契約条件のもとで、想定される瑕疵対策費用(それぞれの事業者ごとの経験値)かあり、業務請負金額がはじき出されて契約されていると言うのが現実です。
標準より厳しい「条件」の提示は自由です。ただし、それに見合うコストアップを受け入れる前提であればということです。

ちなみに、今回の設計・管理の業務請負にいくらの金額で契約される予定でしょうか?
建物のクレームは些細なことでもその修復にかなりの金額がかかります。そのリスクを長い年限背負うようなビジネスに対して妥当な契約金額でしょうか?

むしろ、そうした話を出さないといけないような設計者であれば、最初から仕事を依頼すべきではありません。契約条件に悩む時間があれば、その設計者の過去の仕事や顧客の評判を調べて、まず「信頼感」をもてる関係作りに努めるべきです。
高い買い物をするときの最初のパートナーですから・・・、これは建設会社についても同じです。工事価格もさることながら、より信頼のできるパートナーをさがすことがまず第一です。

お礼

ご意見とても参考になります。
契約条件については、相手との交渉で変更が可能とのことですが、ご指摘のとおり、一生に一回と思われる家づくりの根幹を依頼するのですから、相手を信頼できなければ成立たないことだと思います。
信頼の中には、疑問や不安に思うことを納得いくまで確認できることも含まれていることをあらためて感じています。

回答No.3

kentiku

下記のＵＲＬにアクセスしてみて下さい。
詳しく書いています。
一般的に
四会連合協定建築設計・監理業務委託契約書式
の事であれば、広く認知された契約書式です。

これは、検索エンジンでもさがせますし、
出版物としても出ております。(数百円程度です）

参考URL：

http://www.nir.or.jp/news/news001.html

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
「四会連合協定建築設計・監理業務委託契約書式」なるものがあることすら知りませんでした。
早速検索して、参考にさせて頂きます。

回答No.2

naeme_rex

瑕疵責任期間が引渡し後1年間
⇒一般的？ですが、昨今は一般的ではなくなって来ています。また、○○○協会の汎用ってものは良く出来てはいますが、時代の流れに乗り切れていませんから。

瑕疵なんてものは１年以内に発見できる代物ではないからです。ですので責任感？のある個々の建築士等はもっと期間が長くなっていたり、個別的に明細を設けたりしています。

契約書の内容にかかわらず
⇒建築士・工務店・建築屋・不動産業者、皆さんこのようにお話されますがこれが、トラブルの原因です。何でも言ってきて下さいと言うならば、契約書自身、規定していても関係ないですよ・・・って事になりますからね。

私の知り合い（文書を貰うのが好きな人ですが）に似た感じの話があった際に「契約書の○○○には拘わらず○○○とします。」なんて文書を発行させた人がいます。

少しやりすぎかもしれませんが、問題が発生しまたその問題の改善に多額の費用を要するような場合、責任の所在を明確にしないと、発生した問題の改善を行うのに裁判をしないと行けない、なんてことに成りかねませんから。

お礼

ご指摘のとおりです。
私が心配だと感じているところも、トラブルになったときに、契約書の内容がどう影響してくるかということです。
ただ、家づくりを依頼する方なので、信頼関係を大事にしたいとの気持ちもありますので、契約書の内容にこだわるのが良いのかどうか、ご指摘の点を良く考えて見たいと思います。