建築条件付きの土地について

質問

現在、江戸川区内で建築条件付きの土地の購入を検討しています。本などでみると、欠陥住宅にされないためには建築条件付きは避けるべきと書いてあるものが多く、さらに建築条件付きの際には、設計と工事監理、もしくは工事監理だけでも自分で別の建築事務所を探すのがいい、書いてありました。
設計と工事監理だけ、もしくは工事監理だけを請けてくれる事務所はあるのか、その探し方・見極め方を教えてください。

回答No.5

booboox

＃４さんの意見に賛成します。自分は、建築条件付きの土地の購入もしましたし、土地だけ購入して、設計士で設計し、入札した物件も、施主としてあります。ほんのわずかですが、２０棟くらい建てました。その経験から、回答しました。結局、家には、ローンが付けれますが、土地購入のみですと、ローンが付けにくいなど、いろいろ、商売上のことがあり、土地代で、値引きした分、建物代を高くして、帳尻を合わせるってことです。

建築条件付の物件に、第３者の設計士を入れることは、とても嫌がられますし、認めないでしょう。無理して入れても、トラブルの素でしょう。ただ、建築条件として紹介された建築工務店が、とてもいい加減な場合でも、不動産屋と工務店は納得ですが、施主は、たまったものではありません。なお、設計士を入れると高くなるとは、言えないです。結局、工務店も設計士に、建築確認とか構造計算とか外注していて、同じことです。

それより、自分が納得する設計士や工務店に、自分の家を建ててもらうのが、精神衛生上、一番良いですね。

偶然、条件で、指定された工務店が良い人なら、良かったことにはなるのでしょうが、その工務店は、なにがしか、不動産屋に、支払いをするのが、業界の常ですがね。そのお金は、結局、施主が払っているのですけど。。

回答No.4

tarotaro001

建築条件付きの土地というのは、いわゆる土地価格を安く、その分を建物で元を取るようなものです。
多分購入を検討している土地も周りの相場より若干安くないですか？

このため業者は自分の所で家を建ててくれればあまり煩いことを言いません。
自分で工事監理を別の人を捜して間に入れても大丈夫だと思います。
その辺を嫌がる業者なら今回の購入は避けたほうがいいです。

監理してくれる人を捜すといっても大変ですので、ＪＩＯなどに依頼して要所要所だけでもチェックしてもらうだけでもかなり心情的に違うと思います。

お礼

具体的なアドバイス有難うございます。まだまだ不勉強でJIOの事など教えて頂いて助かりました。
実際に会って詳しいことを聞いてみようかと思っていますが、最初にココだけは確認しておいた方がいいと言うポイントはあるのでしょうか？もちろん契約とか以前の段階でですけど。。。

回答No.3

noname#79340

この業界に永年いますが、建築条件付きだと欠陥住宅になりやすい？、設計・工事監理を別に自分で段取りしたほうがよい？、というのはどのような本に書いてあるのでしょうか？

私が無知なのかわかりませんがよく理解できません。

建築条件付きの宅地販売が、建築で手抜きをして利益を出すシステムというのも、どのような点を言っておられるのかよくわかりません。

ただ、建築条件付きは、たまたまその土地を気に入った顧客を、建築会社限定で無理やり囲い込むシステムであるのは確かです。

一般的に建築条件付で宅地を販売している場合は、他者による設計・監理をこころよく受け付ける態勢にはないと思われます。現場がギクシャクすることは間違いないでしょう。想像していただければわかると思いますが、質問者様が依頼された監理建築士が現場に行っても、工務店の現場監督が「あんた誰？」という感じになりそうです。しっかりした監理をしていただける人選が難しいと思います。そのあたりをよくお考えの上、判断されることをお勧めします。

家作りのハウツー本、ネットにある情報も、私の目から見るとなんだかなあという感じ。そのあたりについて発言される人の特徴は、何でも悪く言うこと、ひとつ悪いことがあれば全体がそうであるように言うことと、かつて悪かったが今は改善されていることを今でも同じように言うことですね。

私見ですが、自社の社内で整えている監理体制がしっかりしているところならそれでいいと思います。社員設計士の設計は、ありきたりになりがちであることは確かだと思います。

お礼

業者の方からの回答は現実味がありますね。確かに関係がギクシャクするというのも判ります。また素人がしっかりした建築士を探すのもやはり難しいことなんだということも少し勉強してみて解ったような気がします。
ただ業者側にとっては何百何千とある物件のたった1件のミスであっても、依頼した側はその1件が全てなんだと思います。そこら辺の温度差はやはり立場上仕方ないんですかね。。。
まったくの素人で少し情報に流されてたカンはあったので、いい刺激になりました。有難うございます。

回答No.2

binbouoyaj

土地柄もあるのでしょうか？
私の住んでいる地方では数軒以上の土地を分譲する場合はほとんど建築条件付です。
建築条件付が悪いというイメージをお持ちのようですが、それが普通です。

建築条件付で無い場合は一軒分の土地など既存の宅地売却や税金対策などで少しずつ売却される土地であることが多いです。

建築条件付であると土地価格が５％から２０％程度安くなっています。

また、私の契約した工務店でも他社の管理化に置かれる事を非常に嫌がりました。
安く建てて貰う必要も有り全てお任せで建てたので管理などを他社で実施してはありません。
管理されることで手間が増えますので工賃は上乗せされるはずです。
それと別に管理会社に管理費・経費が足されますからずいぶんと高くなってしまうと思われます。
（田舎なのでそういう体制に慣れていないこともあるでしょう）
業界自体が丼勘定というか積算方法が独自の為たった一軒のために積算方法を考えなくてはならないかもしれないのです。
その手間は当然お金に換算すべきものでしょうから管理費別だから安く見積もりを出せというのは酷かもしれません。
そういう管理等が別で出来る（割り切りのできる）工務店を探せばトータルでも安くなる可能性はあります。

安心料として高くなった分の金額を払うことが必要と考えられるなら別途管理されると良いでしょう。
設計料を取っていない工務店もありますから全く安くならずに手間賃アップだけの可能性もあります。
工務店ではなく下請けの会社や個人に見積もりを取れば管理費・設計料削除はやりやすいかもしれませんが、信頼できる業者かどうかを選定することは非常に難しくなると思います。
設計事務所などに信頼できるところを紹介してもらう必要が出てくるかもしれません。
その場合工務店による管理とほとんど変わらなくなってしまうかもしれません。
（全くの第三者では無い可能性があるため）

工務店に見積もりを取るときに管理費等を別にした場合の見積もりと、一括発注した場合の見積もりを取ってしっかり確認しておきましょう。

雑誌などでは見栄えのする設計や個性的な設計が目白押しですね。
いいところはどんどん取り入れましょう。
でもネガティブなことは書いてありませんから判断は慎重に！
流行や見た目だけで飛びつかないように。
それは別として、そういう雑誌ですから設計事務所を一押しされていることは頭に入れておいてください。

私の住んでいる地域では設計事務所で工事をした家はほとんどありません。
（工務店等が外部の設計事務所と提携している場合は結構あります）
確かに失敗する可能性もあるのでしょうがほとんどの場合そのままで建てられているということを知っていただきたいとおもいます。

その工務店で建てた家や建てている家を見せてもらったり、できれば住んでいる人に感想を聞けるといいですね。
そう意味では地元で長くやっている業者が安心なんですが。

長文のわりに中身が無くて申し訳ありません。
良い家が建つといいですね。
一生の買い物ですから慌てずに選んでくださいね。

お礼

いろいろ具体的なアドバイス有難うございました。
まだまだ検討を始めたばかりで正直ドコからスタートするべきなのかさえよく判っていない状態です。
一度その業者に会ってみるのも手ですかね？具体的な事も聞けるし。
もし業者に会う場合は最初にココだけは確認するべし！的なポイントはあるのでしょうか？もちろん契約以前の段階の話ですが。

回答No.1

booboox

いわゆる建築設計士なら、誰でも、やってくれます。ただし、有能な人、そうでない人、いっぱい居ますので、有能な人、個人住宅に詳しい人、業者よりの金儲け主義でない人を探しましょう。あらかじめ、契約時から、その人に同伴してもらいましょう。不動産屋側で、指定業者制など、設計士を排除（欠陥住宅を売りたいためとか、業者よりの設計士以外は駄目とか）がありますので、設計、管理は、こちらでやること。で、契約しましょう。ボーリング検査、地籍測量、境界くい打ちなど、どこまでが、業者持ちか、こちら持ちか、最初から、決めておいて、こちら持ちなら、土地の売買価格を下げてもらうなど、最初の契約もとても大事で、その手のプロに入って交渉してもらいましょう。

良い設計士を見つけるのは、難しいですね。

一般的に建築条件付とは、建築で手抜きをして、利益を出すと言うシステムなので、商売ですからね。。

お礼

アドバイス有難うございました。　ただやっぱり何のツテも無い状態でいい設計士を見つけるのは難しいですよね。。。相手との相性もあると思いますし。
今回色々皆さんに教えて頂いたので、家族会議しながら今後しっかり検討していきたいと思います。