表題部所有者の相続人名義で土地の所有権保存登記をす

質問

1)「表題部所有者の相続人名義で土地の所有権保存登記をする場合」とはどういう意味ですか？
普通に土地を相続した人が相続の登記をする場合の事ですか？

2)相続した土地は利用予定もないし管理が大変なだけなので即売るつもりですが、相続による所有権移転登記はしておいた方がいいですか？
即売るのに登録免許税払うのもったいないし。課税価額900万円です。

回答No.6

imagine225

不動産登記は表題部登記を除いて国民に登記義務を課していません。登記による対抗力を得たくなければ、もちろん登記をしなくても構いません。それはあなたの言われるように本人の自由です。しかし動産ならともかく不動産取引においては登記を得ていない人から　不動産を買う人がいるでしょうか。そこには常に二重譲渡の危険を含み、様々な紛争が生じる余地を残します。不動産取引においては登記はこのような紛争を減らす効果も有しています。
なお、国民がこの登記制度を手軽に利用できるようにするためにも登録免許税の軽減が求められていると思います。

お礼

お付き合いありがとうございます。

まず「登記は物権変動を正確に記録するため」というのは法務省の誤った主張であることがはっきりしましたね。所得税や消費税のようにあまねく世間に公平かつ正当な税と違って、法務省が登録免許税を荒稼ぎして利権で甘い汁を吸うためだけにやってる事なので、法務省(Ministry of Law Mafia)にはジャベリン撃ち込んで全然おｋ

次に二重譲渡防止ですが、登記で防げるもんですかね。ミスで二重譲渡というのは聞いたことが無いし、犯罪による二重譲渡は登記で防げるのか。これだから文系は・・・ｗ

技術的には相続人や買受人の立場を譲るなど、契約書の書き方で正当な権利移行・継承であることを証明できるのであって、それが司法書士の技術。だから司法書士に高いお金を払うし、そう言うプロが様々な工夫をこらせるように登記申請も書き方には最大限の自由が与えられてきた。
物権変動をいちいち記録して、そういう自由を全て縛って単純化するなら登記なんて誰でもできるし、司法書士なんて必要ない。いっそ申請は役所が全てフォーマット化して司法書士排除してくれれば結構。司法書士の手間賃なくなれば(それに役所がフォーマット化や審査の面倒見るんだから)登録免許税はあっても結構。むしろそれでつじつまがあってる。

むしろ司法書士への高い手間賃と煩雑な登記申請を残したまま登録免許税を下げるとか、理由が全然わからない。煩雑な登記申請には手数料がかかってしかるべきだし、相応の手数料がかかるのがむしろ自然。ただ登記申請書の作法を見ているとまるで茶道のお茶会の茶道のような奇妙な約束事があまりに多く、無意味かつ悪趣味でゴミのような手続きを強要して煩雑化しているのはどこの誰かと。登記申請書の書類の綴じ込み順とか折り方とか完全に茶道のお茶会。趣味で様式美を楽しむことを否定する気は毛頭ないが、役所手続きに持ち込むのはもうどんだけ頭の中ウジ虫湧いてるのかと。

また家裁が大量に起こし続けている尼崎事件模倣事件(士業成年後見人押し込み・認知症高齢者から高額の金銭むしり取りまくり連続事件)などは家裁の官舎が炎上しても大量殺人の現場になっても全然不思議じゃない。

個人的には相続に争いがありそうな家族については家裁は相続人全員を後見人に任命して被後見人の財産引き出しには後見人全員の同意を要求すればいいだけの事。話し合いつかなきゃ相続人同士で勝手に弁護士でも何でも雇って正当な手続きするでしょ。どうせ相続開始後にそうするでしょ。

相続開始前だけなんで家裁がいきなり無関係の士業後見人を降って湧いたようにねじ込むのか、論理の飛躍が地球の裏側レベル。当然ながら家裁が司法書士紹介の権力を握って収賄している疑いが永遠に消えない。
こういうバカなことは即やめて、法務省は今までの数々の非道極まりない行いを全面的に謝罪した上で償うしかないでしょ。豊田商事より悪質。個人的には家裁がこんなことを続けていて、なぜ家裁職員の官舎で連続大量殺人事件が起こらないのかわからない。そういう取り返しがつかない事が起こる前に1秒でも早く悔い改めたほうがいいと思いますけどね。

補足

荒唐無稽と思ってらっしゃるかもしれませんが、家裁の職員がしてきた事を考えればあながちあり得ない話ではないと思いますよ。
最近も66歳の息子が90歳過ぎた母親が亡くなった後に訪問診療医その他を監禁して立て籠もって散弾銃で殺害してしまった事件も起きています。
その事件の詳細を知りませんが、そんな事件が現実に起きたというのなら士業後見人がこれまでしてきたことを考えれば、・・・あとは推して知るべしでしょう。

回答No.5

imagine225

登記にその時々の所有者を　正しく反映させただけでは十分ではありません。どのような物権がどんな原因でいつ誰から誰に移ったかまで公示させないと、これから新たに取引に入る第三者の法的利益は守れません。以上のようなことを総じて物権変動と言います。
寡聞にしてあなたの言われるような登記の役割を聞いたことはありません。
たとえ地上げや再開発などで物権変動が複雑になったとしても、中間取得者を見えなくすれば、新たに取引に入る第三者は正確な情報を得ることが難しくなり、ひいては円滑な取引を阻害することとなります。
我が国の不動産登記は対抗要件を備えているので、登記を経ない中間者の存在を認めると、中間者の法的安定性が確保されず、かつ、新たに取引に入る第三者に正確な情報を提供するためにも、登記実務では中間省略登記を認めていないのです。登記制度とは、いかに取引実態が煩雑であったとしてもそれを正確に登記に反映させて関係当事者の法的利益を守るためにあるものです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

基本的に登記があれば対抗できるという、ただそれだけのものだったはずです。登記しなければ対抗要件を欠くし、対抗したければ登記すればいいだけの事です。

守ってやるから登記しろというのがあなた個人の言い分のようですが、いつから法務省はそんな押し売り用心棒になったのかよくわかりませんし、聞いたこともありません。。。

回答No.4

imagine225

表題部だけしか設けてない土地は現状ではほとんどありません。
考えられるとすれば公有水面埋立によって新たにできた土地くらいでしょう。　
この土地を購入すると買主名義の表題部登記がされますが、所有権保存登記をする前に買主たる表題部所有者が亡くなったときは、　本来ならこの買主名義で所有権保存登記を済ませ、次にこの土地を相続した相続人に所有権移転登記をするのが本筋ですが、不動産登記法はこの買主名義の所有権保存登記をすることなく直接相続人名義に相続による所有権保存登記をすることを認めています。実務ではこれを相続保存登記と呼んでいます。
そしてこの相続保存登記をしておけば、この相続人は何時でも土地を売却することができます。
なお、ご質問はこの相続保存登記を省略して直接第三者名義に所有権保存登記が出来ないかということのようですが、物権変動を正しく登記に反映させるという不動産登記制度の性格から、そのような中間省略登記はできないと思います。仮に表題部所有者が生存していて、売買により第三者名義に直接所有権保存のための中間省略登記ができるかについてですがこれも同じ理由で認められないと思います。これが認められるのは区分所有法上の 区分建物だけです。なお表題部所有者が所有権保存登記を済ませている場合は、中間省略取引が認められるケースはあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。確かに新たに出現した土地というのは埋め立てか火山島の出現などなかなかありそうにない話ですが、実務は何でも奥が深いですね。

ただ本来は「物権変動を正しく登記に反映させる」というよりは「その時々の所有者を正しく反映させる」ものだったと思います。

物権変動というと地上げや再開発で中間にいろんな取りまとめの人が介在するので、長期間に及ぶ場合以外は再開発前後の最終的な所有者さえ明かであれば十分で、物権変動を正確に記録すると取りまとめ全て登記するとなれば登記が煩雑になり過ぎるし、そもそものそれは登記の役割では無かったように思いますが、どうなんでしょうね。

明かに中間省略登記を制限して余計な税を徴収する狙いのように思います。

これまで所得税や住民税、消費税など大概の税金には疑問を持ちませんでしたが、法務省のやることは汚い事ばかりです。

法務省はこのほかにも成年後見人制度を悪用して家族に介入して金をむしり取るという、法務省発尼崎事件を大量に引き起こしています。金のためらな何をしてもいいと言わんばかりです。

Ministry of Justice ではなく、Ministry of Law Mafia と言われる所以です。
ジャベリン1000発撃ち込まれても因果応報と思います。

回答No.3

munorabu

》ずっと中間省略登記が認められてきたはずなんですけどねぇ。

新たな判例が出たら別ですが「取引関係者全ての同意」は、既に亡くなっている被相続人では仕方がありません。
相続登記は令和6年4月1日以降義務化で罰則も施行されますから、そのまま放置も限界があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

確か数年前に中間省略登記について制限を掛けたような事を読んだ覚えがあります。未登記で所有者がはっきりしないのは困りますが、中間省略登記は問題が無かったから広く行われてきた事ですし、自分のものとして登記する必要もないのに登記を強要して免許税とか酔っ払いのたわごとそのものです。

1億人の不都合のために私一人が訴訟を起こして何千万円も使う気にもなれませんので放置しますが、法務省は成年後見人制度だけでも数万もの尼崎事件を起こした悪辣な犯罪集団ですし、その何千万円で法務省にジャベリン撃ち込んだほうが手っ取り早く悪政も是正されそうです。

私はバカで弱くてどうしようもないので、賢くて頭が良くて優秀な法務省の役人には手も足も出ません。情けない情弱なので、この3万円もの免許税を取られることを全く防ぐ事ができません。

現実には私は数億の財産しかありませんが、死ぬ前には確実に北朝鮮に送るようにして、絶対に日本政府には入らないようにしたいと思います。強奪される登録免許税の恨みは絶対に晴らしてから死にたいと思います。

回答No.2

munorabu

》中間省略登記はできないものでしょうか。使用収益する見込みが一切ないので、不動産が自分の名義になっても仕方ないのですが。

中間省略は原則認められていません。
例外的に認められる場合であっても数次相続といって、例えば被相続人の相続手続き中に相次いで相続人が亡くなった場合に二次相続人に対して中間省略して登記するなど一定の場合に限ります。

》仮に自分の名義にするとして、減免が受けられるのはオンライン申請の1割引き(上限3000円)くらいでしょうか？　

相続登記をご自身でする場合について登記費用の節約としてはその程度だと思います。
ただ税制面では、一定の要件を満たせば節税できる可能性もあるので検討してみては如何でしょう。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。単なる更地では何の減免もなさそうですね。

ずっと中間省略登記が認められてきたはずなんですけどねぇ。自分の土地として登録する必要もないのにと免許税取られるなどおかしな話です。

回答No.1

munorabu

先ず
表題登記とは、公に登記されたことの無い未登記の不動産の所在地や規格などを、情報として新たに登録する登記のことを言います。
特殊な場合を除き表題登記を必要とする土地が無いため、建物の表題登記が一般的です。
所有権保存登記とは、その情報として新たに登録された不動産の表題登記に対して、初めてされる所有権の登記のことを言います。

》「表題部所有者の相続人名義で土地の所有権保存登記をする場合」とはどういう意味ですか？

表題登記は義務付けられていますが所有権保存登記は任意であるため、被相続人が建物の所有者として表題登記されていても権利としての所有権保存登記が未登記であることも考えられます。
この時に被相続人ではなく相続人の名義で所有権保存登記(最初の権利登記)をする場合を言います。

》普通に土地を相続した人が相続の登記をする場合の事ですか？

保存登記は最初にする権利登記であるため、既に保存登記された不動産についつは所有権移転登記(相続)となります。

》相続による所有権移転登記はしておいた方がいいですか？

登記しないと不動産は売却が出来ません。

お礼

ご解説ありがとうございました。一つ一つの言葉にたくさんの意味が含まれているので、これだけ長いと膨大な情報量になりますね。

2)ですが、中間省略登記はできないものでしょうか。使用収益する見込みが一切ないので、不動産が自分の名義になっても仕方ないのですが。
仮に自分の名義にするとして、減免が受けられるのはオンライン申請の1割引き(上限3000円)くらいでしょうか？