法律

質問

ＡがＢに対し、Ａが所有し、Ａ名義の不動産登記を備えた土地（甲）を、３０００万円で売った。甲地の所有権はどのようなプロセスを経て、ＡからＢに移転するか、売買、所有権移転、所有権移転登記の関係に注意しつつ、説明しなさい。

この課題が分かりません。
誰か助けてくださいお願いします。

回答No.2

imagine225

まずAB 間において甲土地につき売買契約を締結します。これによって債権契約的にはAには土地の売買代金請求権と土地の引き渡し義務が生じ、B には売買代金支払義務と土地引渡請求権がそれぞれ生じます。但し、このように売買契約を交わしただけでは債権契約が成立するだけで物権としての所有権はいまだ移転しません。
売買契約の中には通常、代金決済と同時履行的に所有権が移転する旨の所有権留保の特約が付けられており、つまり物権的には上記条件の下でのみ所有権が移転するという合意がなされています。
両者が決済の場においてBは売買代金全額をAに支払い、Aはそれと引換えに所有権移転登記に必要な書類を B に交付します。
そしてこれらの登記関係書類を決済当日に法務局に持ち込んで所有権移転登記(第三者対抗力を得るため)の申請をします。

お礼

ありがとうございます！

回答No.1

fujic-1990

出題者の意図に合うかどうかはわかりませんので、純粋に行われる作業を列記します。

①まずは、「売りたい」「買いたい」という「申し込み」と、それに対する回答が必要と思います。

　すんなり決まらず、「4000万円で」、「いや、2000万円でなら」とかいう交渉があれば、申し込みに対する拒絶の意思表示と新たな申し込みの繰り返しとなります。

②「じゃ、3000万円で売りましょう」「はい、それで買いましょう」という意思表示で、売買契約が成立します。

③民法は「物権の設定および移転は、当事者の意思表示にのみによりてその効力を生じる」と定めていますので、登記や代金の授受を待たずに、上記の合意が成立した時点で所有権は移転する、とも考えられますが、

　それではあまりに不都合（争い）が生じるとして、当事者意思の合理的解釈というのをやります。

　すなわち、「売主は代金の受領をもって所有権を移転する意思、買主は登記ができるようになった時点で所有権を移転する意思、である」と解釈するわけです。

　よって通常は、事前にまだ甲地がＡ名義になっていることを確認してきた司法書士が立ち会って、買主は移転登記に必要な書類を渡す（司法書士が確認してＯＫを出す）、書類と引き換えに売主は現金もしくは銀行小切手を買主に渡す、という交換が完了した時点で所有権が移転したと判断しています。

④司法書士は急いで登記所に行き、対抗要件である甲地の登記をＡからＢに移す。これによってＢは対抗要件を備えたことになり、名実ともに甲地の所有者となる。

　これだけでは回答欄が余るなら、あるいは出題者が期待していると考えられるなら、登記の「対抗要件としての意味」や、銀行小切手が偽造だったり、逆に登記をしようとしたらすでにＣへ移転登記が為されていた場合の処理について論じるのもいいでしょう。

　ま、出題は「ＡからＢに移転するプロセスを説明しろ」というのですから、そこまでは必要ないだろうと個人的には思いますが。

お礼

大変分かりやすかったです。
ありがとうございます！