分譲マンション購入後の価値

質問

現在賃貸に済んでおりますが、将来売却もしくは賃貸に出す事を前提に分譲マンションの購入を検討しております。
間取り、設備、価格は申し分ないのですが、駅徒歩18分でバスは無いという立地なため、駅近の物件と比較したときの10年～20年後の価格が気になっており踏み切れていません。
ご意見いただけますでしょうか。
不動産については全くの初心者ですので、不足している情報があればお伝えいただけると幸いです。

また、下記は売却時のメリットとなるでしょうか。
・自走式駐車場が100％無料で付いている。
・駅から平坦である。この駅は徒歩10分を超えるとほとんど坂なので18分で平坦は珍しい。
・駅は２線乗り入れており、急行クラスが停車する。
・駅前の商店街が再開発され、３,４年後に商業施設・行政施設などが入った駅ビルができる予定。

回答No.2

estate · ベストアンサー

こんにちは。

ちょっと回りの環境がわからないので、言い難いのですが、近隣には、同じようなマンション（数年後競争となる物件）があるかどうか。
もちろん数年後ですから、建物としては、劣化していいます。　設備としては、そのマンションが建ってから、他にマンションが建てばもちろんその設備は、今よりいいでしょう。　

＞自走式駐車場が100％無料で付いている。
とありますが、数年後、機械ものですから、新築時よりきちんと使えないかもしれません。　ですから、一概にメリットとは言えないでしょう。

＞駅から平坦である。この駅は徒歩10分を超えるとほとんど坂なので18分で平坦は珍しい。

平坦でも、１８分なので、今後（現在も）１０分、１５分圏内のマンションがあるかどうかにもよって変わってきます。

＞駅は２線乗り入れており、急行クラスが停車する。

1線よりは、メリットがあると思います。駅名によっても若干変わってもきますので。一概には、言えません。

＞駅前の商店街が再開発され、３,４年後に商業施設・行政施設などが入った駅ビルができる予定。

あくまで予定ですので、一概に言えませんが、考慮するにあたっては、今の段階では考えないほうがよいと思います。

物件の価値とすれば、やはり築年数、需要、設備、駅からの環境、何階部分か、等によって変わってきますのでいろいろ考慮する部分がありと思います。

個人的にですが、新築マンションを購入する際には、売却を考えて購入しないほうが、いいと思います。
と、言うのは、マンションの場合、購入してから、10年後に売却するとしても、ローンの残債が抹消できず、売却がほぼ不可能な状態になるからです。
そうすると、賃貸しか方法がなくなるわけです。
物件によっても、相場がほぼ変わらない地域もありますが、ほとんどの場合は上記のようになり、困っていたお客さんも見てきましたので。

売却時期は、築何年後ぐらいに計算されているのでしょうか？　例えば、30年後に売却を考えていたとしますと、ほとんど価値は、ありません。地域によって相場がありますが、100万～500万ぐらいではないでしょうか。　売ることを覚悟で、購入を考えておられるのでしたら、戸建をお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
改めて下記質問をさせていただいております。
ご覧いただけますと幸いです。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=981954

回答No.3

noname#11476

まず将来賃貸に出すつもりでそのマンションが幾らで貸すことが出来るかどうか、そのマンション周辺の賃貸価格の相場を見てみましょう。この価格をＡとします。
新築のときはＡは高く中古になるとどんどん小さくなります。どの程度Ａが減少するのかを不動産業者などに相場を聞いておきましょう。

このＡという価格に対応するのが、

ａ．減価償却費
ｂ．固定資産税
ｃ．ローンの金利負担
ｄ．火災保険など
ｅ．家賃の５％程度の賃貸管理料
ｆ．維持・修繕費用（当初決まっている金額以外にもかかりますのでご注意）

です。
ここでＡよりも上記ａ～ｆの合計が大きいという場合は、確実に損になります。
問題のａについてですが、そのあたりの中古マンションの相場を調べてください。これは場所により結構ばらつきがあります。年２％～１０％という範囲です。良くわからない場合は年４％程度で計算してみてください。

売却について考えると、売却時点までのＡの積算合計からａ～ｆの積算合計を引いた数字が、その時点での損得になります。＋であれば売却しても損はありませんし、－であれば損です。

最低でも購入価格－ａの積算合計、つまり売却時点での売却価格がローン残高以上ないと売却もままならなくなりますのでご注意下さい。

非常に厳しい見方をするならば、もしそのマンションが賃貸としても投資価値があるというものですと、その分割高になるので（不動産に詳しい人は世の中に沢山いますから）、素人が転売や賃貸を考えていても、大抵は赤字になるのが普通です。
不動産購入で損をしないようにするには、永住するつもりで購入するのが一番良いということですね。

では。

お礼

丁寧にご説明いただきありがとうございます。
少々難しいお話で頭の中が？？？となってしまいましたが、家を買うならこのような事を理解しないといけませんね。勉強させていただきます。
また、改めて下記質問を投稿しておりますのでご覧いただけますでしょうか。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=981954

回答No.1

zihard99

不動産は住み始めたら、または完成後購入価格の２割下がると言われています。新築マンションはブランドで高めの設定がされています。

＞駅徒歩18分

他の条件はメリットになるかも知れませんが、デメリットが大きすぎます。間違いなく値段は大幅に下がるでしょう。駅５分以内であれば、買い手がすぐ見つかりますので、下落幅は小さいです。

私ならおすすめしません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
やはりデメリットのほうが大きいのですね。