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どちらの分譲マンションがよいでしょう？
現在マンション購入を検討しています。 3人家族（2才男児あり）、共働きで子どもは増える予定はありません。 どちらのマンションがよさそうでしょうか？ アドバイスよろしくお願いします。 A. 71m2 3LDK（4畳半和室あり） 南向き中部屋3F 2009年3月入居 準工業地域 住宅性能評価取得予定 全140戸 駅より徒歩10分 コンビニ目の前＆スーパー徒歩2分 保育園は駅に行く途中、マンションから歩道のない道を徒歩5分 小学校徒歩12分、学童保育近接、中学校徒歩20分 穴吹工務店の物件 ※気に入っている点 比較的駅に近い。設備がよい、アフターサービスがしっかりしていそう。 ※気になる点 大型スーパーやコンビニ、パチンコ屋が近くにありにぎやかすぎる？ ゴミ捨て場が駅までの進行方向と20mほど逆。 上下左右に部屋があるのでお互い騒音振動が気になるかも。 収納がやや少ない。 B. 83m2 2LDK（全フローリング） 東南角部屋2F（1Fは駐車場） 即入居可（2007年1月完成）第一種住居地域 住宅性能評価なし 全67戸 駅より徒歩15分（バスなら停留所徒歩3分、朝は駅まで10分弱） 食品、生活雑貨等の買い物は車で行くのが基本。コンビニは徒歩2分。 マンションから行くと、駅を通り越して徒歩5分の保育園まで自転車を利用。雨の日はバス。 小学校徒歩9分、学校より学童まで徒歩10分、中学校徒歩6分 地元不動産＋中規模ゼネコンJVの物件 ※気に入っている点 南垂れの坂の上なので2Fにしては眺望が良い。 窓付きの風呂、角部屋＆下の階がなく気兼ねがない。 収納が充分にある。 ※気になる点 駅から若干距離がある。 地元では低価格（完成物件売りが基本）で供給戸数が多い会社だが評判がいまいち（根拠はよくわかりません） その他条件 ・物件価格は値引きの結果、AよりBが100万ほど安いです。 ・地価はAよりBが高く、固定資産税が年2万ほど違う（はっきりした金額はまだわかりません）。 ・どちらかといえばAよりBの学区がよいとされています。 不明点あれば適宜補足いたします。 よろしくお願いします。
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もしＢの物件を真剣に考えられるのであれば、 販売会社に図面（基礎の構造など）があるのでみせてもらって 柱の数とか位置・等級など、よくみて確認してください。 下が駐車場の物件については、詳しくはないのですが 下に住居がある場合に比べて、保温効果は薄れるので 冬は寒いかもしれませんが、最上階の夏の暑さにくらべれば あまり考える必要はないかもしれません。地域によるとは おもいますが。 自分だったら、ペアガラスじゃないとなると購入を控えるかも しれません。一枚ガラスだと外の道路の音や地上からの声や 物音が窓を開けていなくても聞こえやすくなる場合があります。 それと天井の高さはどうでしたか。梁や内部の配管の位置にも 左右されるけれど、天井の高さって大事です。 いくつか物件をまわられたと思うのですが、２４００前後は ないと圧迫感があります。 24時間換気システムは、どういうメーカーのものが入っているか わからないので確かなことはいえないのですが それほど効果があるという評判をきいたことは、ないです。 もし出来れば、Ｂの住人の方に住み心地とか施工主や 販売元とのトラブルがないか、今一度確かめてみると いいとおもいます。 それとご両親や親戚や友達などに間取りをみせて 率直な感想（とくに不満や不安な部分）をおしえてもらって それについて自分たちがどう思うか、人の目でみてもらうと 自分では気がつかなかったマイナス面もみつかるので やってみてください。生活導線や生活スタイルも人それぞれで 特に家事導線を意識してもう一度みなおしてみてください。 あと、ブログなどで「内覧会」「平面駐車場」 「モデルルーム販売」などのキーワードをいれて 調べてみると、リアルな生の声がみつかるので参考に なるかもわかりません。結構同じようなことで悩んでいる人や 検討段階に入っている人の日記などをみれます。 今すごく悩まれて、頭が疲れていると思いますが お子さんがまだ２歳なのであと３年ぐらいは 悩んでもいいとおもいますが、「縁」もあるので 思い切りと冷静な判断の両方必要ですが、 買う買わないどちらにしても、いい結果になるといいですね。 お返事遅くなってすみませんでした。
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なるほど、モデルルームだったのですね。理解できました。 あと、下が駐車場ということですがその構造は 地震などの際にも十分耐えうるんでしょうか。 西側は冬の西日が温かいのと洗濯が乾きやすいですが 夏の西日と午前中の部屋の暗さが不安ですね。 そのかわり東だと午前中早い段階で、日陰になる可能性も 詳しい方角によっては、出てきます。 早急に引越しを希望していないのであればもうすこし ほかの地域や物件を考えてみるのもいいかもしれませんね。 なんていうか、ここがいい！って強く思えるような物件であれば 多少その後の、周辺環境の変化やほかのマイナス要因が 打ち消せますね、心理的に。 あとおすすめなのは、住みたい地域の不動産やゼネコンなどに これから建設する物件でこういう条件のものがあれば 検討したいから、早めに教えてもらうっていう手もあります。 それと部屋のガラスですが、ペアガラスですか、 結露防止と騒音対策のためにもペアガラスだといいです。 もしＢにするとしたら、もう一度内覧させてもらって 細かい気になるところがあれば、値下げを要求しても いいとおもいます。 ただほかの皆さんがもう入居されているので、口外は 禁止の誓約を書かされると思います。 なにかあればまた書いてください。今日中なら答えられます。 明日からいないので。 自分は、分譲のモデルルームや不動産で働いた経験があります、 それと間取りを見るのがすきなので結構レアな情報も答えられるかも。
お礼
再度ありがとうございました。 ところで、Bのような部屋は駐車場との温度差が激しいので結露がひどい、という意見を聞いたのですがどうでしょう？ ２４時間換気があっても結露はひどいものなんでしょうか。 もし間に合えばご回答いただければと思います。 よろしくお願いします。
補足
すみません、書き方が悪かったですね。Bは部屋は南向きで、東側の角部屋です。 A,Bともペアガラスではありません。 >あと、下が駐車場ということですがその構造は地震などの際にも十分耐えうるんでしょうか。 う～ん。確かに気になるのですがこれは正直わかりません・・・。 １階は真ん中に２戸、あとは駐車場です。２階以上は横に７戸あります。
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こんにちは。 自分ならＢの間取りがいいです。 Ａの面積で、３ＬＤＫは狭く感じると思います。 それに和室も押入れつきで６畳以上あれば価値があると思うけど その大きさだと、逆にインテリアの調和にちょっと・・・。 Ｂは東南で日当たりよさそうだし、下に住居がないので 物音の騒音被害をうけることはあっても、する可能性は 低いのでいいですね、あと角部屋っていうのも。 でも、Ｂは建ててからしばらくたっているけれど 売れ残りですよね、言い方悪いですが。 ということは、なにか、ほかの６０戸以上の人が買いたくないと 判断した理由があるはずです。それを知りたいです。 それが、自分にとって気にならないのであれば、Ｂにします。
お礼
ご回答ありがとうございました。 実はBはモデルルームで、もともと４LDKを２LDKに変更、和室もフローリングにしたものです。 ファミリー層が購入するには２LDKはまず選択から外れるので、営業の人も売りにくいと言っていました。 それと、東南角部屋ですが東側には別のマンションが隣接しており不人気の原因と思います。 このマンションでは西の角部屋の方が売れ行きがいいようです。
- nachiguro
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2です。 内容拝読いたしました。 ただ管理会社の基本は「末永く」と言うのは当然であり、それがストック産業という側面からそのような言葉が出るのですが、長期修繕計画書は新築ならばそれは今の段階ではまだ「原案」でしかないことを念頭においてください。 言い換えれば内容を良く見て、その管理費等の増額改訂（主には積立金に相当しますが）に無理が無いか？と言うのが最も見なければならない所です。 あるデヴェロッパー系の会社では（名前は伏せますが誰でも知っています）管理スタンスでは長計に平気で工事実施時の「一時金」負担を載せているだけでなく、一次所得者には積立基金なるものまで徴収する（基金は良くあるので驚きませんけど）ケースもあり、愕然としたことがあります。 管理面は先程言いましたが、個人的にはマンションでの窓付きの風呂は非常にありがたいものです。ユニットバスよりも遥かに快適なのではと思いますが・・・（カビると大変です）
お礼
再度ありがとうございました。 Bでは長期修繕計画はこれこれです、工事代金はそのときの経済情勢で計画と変わる場合があります。と説明を受けました。 双方とも5年ごとに積立金は増額です。1→1.25→1.5・・・～2.5倍といった感じです。 新築の場合、確かに本当に「この積立金でいいのかぁ？」と思ってしまいます。 逆に今までの経験があってのこの算定なのだろう、と信じるほかない状況ですね。 窓付きのお風呂はいいですね。 いろいろ見学する中で、最近はリビングを犠牲にしても南面に窓付きのお風呂を持ってくる中部屋の物件もあるようでびっくりしました。
こんにちは。 まず今後についてどのように考えておられるかにもよると思います。 老後までずっとそこにいる予定であればどちらでもよいと思いますが、私であれば（２）かな、と思います。文章を読んでいるだけであれば住み易そうな感じがするからです。 もしどこかのタイミングで売却を予定されるのであれば、私的にはどちらも「買い」ではありません。 Ａ：は駅徒歩10分以内とは言え「準工業地域」。今後その辺りに工場などができても文句の言えない場所にあるので不安です。3LDKだとファミリータイプなのに環境がよくなく学区も人気がなく売却時に不安。 Ｂ：駅徒歩15分というだけで物件によらず資産価値はあまりない（資産価値を求めるのであれば駅徒歩5分以内、最低でも10分以内と言われています） あくまで私見ですが、参考になれば幸いです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 基本的には買い替えなどは考えず、住み続ける予定です。 実際どちらも一長一短でなかなか決められず、ここへ質問をするに至った次第です。 A、Bのデメリットはおっしゃるとおり。 本当に一長一短なのです。
- zenzen123
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個人で不動産投資をしている者です。 どちらを選べと言われたらＡですね。理由は二つあります。 (1)立地。通勤等で車を使う所ならＢでも構いませんが 毎日の通勤を考えると駅から近いところがいいです。 (2)戸数。１００以上ありスケールメリットを享受しやすい Ｂの部屋は２ＬＤＫで８３m2ありかなりゆったりしていると思います。Ａの７１m2はゆったりはしてませんが3人家族であれば不都合は無い 広さです。 学校の距離を気にしていますが小学生なら１０分ぐらい中学生で２０分なら通える距離ですね。 本当にお勧めは築１０～１５年以内の中古です。 新築は住むと新築価格から2割が落ちてくると言われています。 中古は価格もこなれて来て耐震性も１０年物が倒壊する位の地震が 来たら今の新築のマンションも倒壊します。 マンション選びで一番大切な事は立地、管理です。 特に中古でしたら管理を見ることができ住んでる人の民度、 管理体制がマンションの寿命に大きく影響を与えます。 仮に購入時に中の状態が悪い中古でもリフォームに金を掛けると 最新マンションや高級ホテルのように部屋を変える事ができます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 Aの方がいざ処分する時や賃貸にするときも有利そうですね。 中古も検討したのですが築浅物件はなかなか値段に納得がいかず、ならばいっそ新築にしようと考えたのです。 中古は管理体制を見られるのが非常にメリットですね。
- nachiguro
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こんばんは 穴吹だろうと中堅デベだろうと基本は施工後2年経てば、売主は飼い主に対してさようならの世界です。（所謂2年アフター施工の問題です） ですから穴吹だろうとその辺は心配になさらなくても問題はありませんし、逆にネームバリューに囚われてはいけないと思います。 寧ろ問題なのは管理会社、管理委託費、長期修繕計画の存在でしょうね。 取り分け新築の場合ですと一番チェックしたい箇所はＥＶの保守点検でしょうか。此処が端からＰＯＧ（スポット点検）だとすれば私ならばまず買いません。 理由は本来マンション等購入する場合、ＥＶの点検などは後々管理組合の中で管理委託費と積立金の兼ね合いによって点検仕様変更はいくらでも可能なんですが、当然最初から高額でかつしっかりしたＦＭ（フルメンテナンス）を提示してこない売主の姿勢には賛成できかねる部分が非常に大きすぎます。 あと書かれておりませんが駐車場はどうなんでしょうか？ 機械式のＥＶ関係の駐車場でしたらやはりこれも同じことが言えますし、穴吹クラスのマンションでも落雷が発生すれば当然動かなくなったりする可能性があり、地下に停めている場合だと動かせないわけですから冠水する可能性はあります。 こういうケースを考えると24時間緊急体制も完備しているかと言うのもポイントになるかとは思います。 また今の時代施工会社のブランド力も大事ですが、中には大手デベでも名前だけ超一流の会社を「総合施工」と称し、実際の施工は違う会社が行うことなんてざらにあります。 本当にそうなのか？と言うことを見極める必要性はあるかと思います。 あと管理組合運営ですが100世帯以上になると運営もそれこそ「タンカー」の如く小回りが利きません。 中にはクレーミングをつけたり色んな人種がいますので、私なら外壁修繕の按分比を考えると50～80世帯位のマンションが一番間違えないかと思いますが・・・ 現在管理組合のコンサルタントを行っておりますものです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 Aは管理組合運営には世帯が多すぎるというご感想ですね。 個人的にはあまり大きいマンションはなんとなく落ち着かない気がします。
補足
管理会社はA、Bとも子会社があり、販売～アフターサービスまで末永くお付き合いします、というスタンスです。 長期修繕計画はA、Bとも30年分見せてもらいました。 エレベータはA、Bともフルメンテナンスでした。 駐車場は両方とも機械式・地下ではなく平面です。Aは3階建て自走式（エレベータはなし）と平面と両方あります。
Aは通学が遠すぎますね うちのマンションも表示は小学校徒歩８分ですが子どもが歩くと３０分近くかかります。 小学生のあいだ、一人で学校に行き、下校して学童に行き、また一人で自宅まで帰るのですよね？ 通勤通学が同方向であればAのほうが立地条件はよさそうな気もしますが（にぎやかということは、人の目もあるということなので） ３人家族でも７１平米はやや手狭ではないでしょうか？ 管理費はどうでしょうか どちらかは修繕積立金を数千円とか異常に低く設定してないでしょうか うちもマンションを買うときはたくさん見たのですが 地元小規模デベの物件は、同じぐらいの面積なのにもかかわらず、なにか狭く感じられたんですよね・・・天井がちょっと低い、開口部がちょっと少ないだけでかなり感じも変わりますしね
お礼
ご回答ありがとうございます。 通学が遠いですか・・・。通勤と通学は逆方向なのです。 地域がら集団登校で、学童へは親が迎えに行きます。 補足の補足ですが管理費は30年間の支払い総額でいうと A:450万、B:410万となります。
補足
管理費は A：購入時に修繕積立基金26万、修繕積立金3600円、管理費は12000円です。 B：修繕積立金6800円、管理費も6800円です。
お礼
早速のご返事、詳しくありがとうございました。 検討するポイントがよくわかりましたので、参考にさせていただきます！