接道義務の基準って

質問

こんにちわ。
家の建替えで向かいの家と揉めております。
２者の土地の間には公図上青地がありますが、何故かそこが２項道路になっておらず、当方の敷地の一部が２項道路に指定されてしまってます。

　向かいの家の敷地
－－－－－－－－－－
　青地　青地　青地　２ｍ弱
－－－－－－－－－－
　　　２項道路　　　２ｍ弱
－－－－－－－－－－
　　当方の敷地

現況は上記のようになっております。

２項道路を青地の位置に変更する為（役所は向かいの家の同意があればＯＫと言っている）に向かいの家と揉めているのですが、向かいの家は次の建替えで小さくなるから嫌だと言って話し合いにもなりません。
向かいの家は２項道路中心からのセットバックでＨ５年に家を建てております。概要書の配置図には青地があるなんて１言も書いてありません。
これでは向かいの家は虚偽申請かつ無接道ですよね？
当然財務局とのやり取りで青地を使用する許可をとっていれば分かるのですが、許可もとっていない。役所ではセットバックラインが２ｍ以上接道しているからＯＫなんて言ってます。
接道義務の基準というのは敷地が２ｍ以上接道ですよね？
役所の言っているセットバックラインが２ｍ以上接道ではないと思いますが、
知識のある方お答えください。

回答No.3

noname#16670 · ベストアンサー

ｎｉｓｅｉ＿１９７５です。

(1) 『 関東財務局です。』

官有地の持ち主？となる関東財務局ですが。 法定外公共物（里道・水路等）の取得手続とか、境界線決定とか、形状変更届けとか、具体的な行政行為は都道府県に委託されているはずです。

(2) ＞役所「どの部署でしょうか」
『市の建築事務所指導係の係長です。』
工事中の違法な建築物「確認申請書通り工事をしていないとか」、迷惑建築物「騒音を出す工場とか」、使用用途違反「小・中学校の近くにラブホテルとか」等々を監視、指導、改善勧告をしている部署ですので、新規建築物に関する問い合わせは下記の所になるはずです。
建築を行う為、建築確認申請が必要ですが、この提出先は都道府県の建築審査課叉は建築指導課になります。最近では 民間確認検査機関に提出しても申請は出来ます。
お向かいさんが家を建築された時、どこに建築確認申請書を出されているか。叉はどの様な設計図書を提出されたのかが不明ですので。１０年を経過した今となっては、この点では調べようがありません。

(3)＞この部署と、建築確認申請を提出する以前に、２項道路と上の「青地」と書かれている部分の、境界線の明示が出来ているかどうかの確認が必要になります。

『確認がされていない場合どうなるのでしょうか？』

建築確認申請書を提出しても、書類不備で返ってきます。叉は書類・設計図書の追加を要求されます。このままでは建築確認済証は交付されません。工事が着手出来ません。

(4)＞補足しますと、敷地に対して、建築基準法４２条各項の道路が、２メートル以上接していないと、閉鎖地という形になりますので。建築物の新築等は出来ません。
『となると現在向かいの家の建物は不適合になりますよね？』

東西南北、敷地のどこかに間口２メートルの４２条各項の道路と接した部分がないと、建築基準法不的確建築物になります。「通称／ヤミ建築とか・言われている物です」

(1)(2)(3)(4)で補足致します。
実際に建築をご計画されておられる様ですので、解決方法を出さないと、意味がないと思います。

内容は建築士事務所レベルの専門分野になりますが。

建基法４２条２項に定められた道路について。建築審査の部署が法規に基づいて下記の判断をする場合があります。「通常、道路の中心線から２ｍ後退したところに道路
境界線があるとみなされます。また道路の片側が川や崖等の場合は，それらの境
界線から４ｍ後退したところが道路境界線とみなされる場合もあります。」
つまり、青地の正確な種別を知る必要があります。

『図示の青地ですが、法務局に保管されている。公図上無番地になっている部分です。』
この部分ですが、法務局だけでは調査が不充分です。

法定外公共物（里道・水路など）についてですが、
まず、種別を確かめる必要があります。
法定外公共物には，里道・水路等に代表される物以外に堤防敷／土揚敷／民有畦畔／
国有水路／農道／脱落地（だつらくち）の種別に別れます。

２点の問題点が発生します。
官有地の設定は、明治９年の太政官通達で道路を国道・県道・里道に分類されて以来、大正８年の旧道路法により・・・
非常に過去の物です、法務局の所有している公図が現状と違う場合が往々にしてあります。

例／以前お向かいさんが家を建てられた時に、申請関連諸官庁と協議されて、既に青地の法的現状が変わっている場合です。具体的にですと、既に水路／里道ではなく、雑種地等に形状変更叉は種別変更がされているケース。です。
手続きが、建築審査課並びに財産管理課等の都道府県レベルで止まってしまって。法務局の公図修正が行われていない状態です。
この場合ですと、２項道路のお向かいさん側境界と官民明示が出来ている事になります。
確認する方法として。都道府県の道路明示課叉は財産課叉は用地課に出向かれ、道路明示図を閲覧されれば。位置指定番号叉は境界設定「官民設定」の設定番号と認定年月日の記載された。知事の印鑑の押印した図面があるはずです。
これがなければ、青地は未だ、法定外公共物（里道・水路など）の状態です。

次に、通常、建築設計事務所が行う、裏技と言う程でもありませんが。
お向かいさんの前の青地の用途確定届けを提出されていて。既に水路指定がされているケースです。この場合、その青地とお向かいさんの境界は官民明示で決定しますので。
官民明示図の交付は受けられます。そしてその次に、その水路横断権を取得されるという手口です、「間口２メーター」ですと、絶対に不可能ではありません。その場合。水路確定していますので４２条別項の定めにより。青地のお向かいさん側境界からtetsu8 様側の方に向かって４メートル後退が二項道路確定線になる場合があります。
・・・正直なところ、此処までの手法を使われているかどうか。。
この点に尽きましても。同上、道路明示図を閲覧されれば。判ります。
もともとが国有水路でなければ難しいです。叉調査閲覧は、河川課／土木事務所／水路保全担当課まで範囲が広まります。

『２項道路を青地の位置に変更する為（役所は向かいの家の同意があればＯＫと言っている）に向かいの家と揉めているのですが、向かいの家は次の建替えで小さくなるから嫌だと言って話し合いにもなりません。
向かいの家は２項道路中心からのセットバックでＨ５年に家を建てております。概要書の配置図には青地があるなんて１言も書いてありません。』

この点から予測しますと。青地の境界を含めて、未だ不完全な状態だと思います。
しかし既に平成５年の申請時に官有地の法的種別が変わっている事も予想でき。チョット判断できません。
どちらにしても、ハッキリとしていなければ、平成５年に建築確認申請・・とれないデスヨ。。。（＞＿＜）

まとめますと。
青地と２項道路の合計幅員は現在４メートル程ありますので。
青地の幅員両側の境界確定と行政の道路位置指定への対策として、道路明示課「道路管理課」への道路としての提供を申請されるのが、正攻法と思います。このケースですと、
中心から２メートル後退。４メートルを不足する分だけ敷地提供で済みます。この件は話し合いしか無いと思います。しかし、時間が掛かる事が予想されます。

とりあえず。青地の現状を法務局の公図が修正されていないと言う想定の元で。
一度。正確な現状を把握されるのが先決かと思いました。

建築物は、業界では「建て得／建てた者勝ち」と言われていて。
完成した建築物に法規上不的確な部分があっても、それが前記の様に、近隣の不利益とか青少年の健全を阻害するとかのケースでない、住宅の場合。ナカナカ。行政は関与しません。
その為、ホンネの「あなたが不的確建築なら、自分も負けない様に不的確建築で」
と言うのは。あまりお勧め出来ません。後発の方が問題化しやすいです。

具体的には前面道路の問題があるようですので。建築士が諸官庁と話し合わなければならないと思います。
家を建築される工務店さんの建築士さん叉は建築士事務所さんに相談されて。建築確認申請を受けられる事が宜しいかと思います。

お礼

細かい回答ありがとうございます。

＞この点から予測しますと。青地の境界を含めて、未だ不完全な状態だと思います。

今回この問題が分かってから１年間やりとりをしています。青地の境界は昨年３月に確定させました。青地に接する全ての住民対関東財務局です。

回答No.2

noname#16670

補足致します。

法令集を見てみましたが。上記の質問文に書かれている図で下から２段目「」２項道路と書かれている部分の中心線から、tetsu8様の方に向かって２メーター迄が、建築基準法４２条２項の幅員が４メーター未満の道路の１／２幅員確定線になります。
つまり、上の図で「当方の敷地」と書かれている部分に入り込む場合「入り込むはずです」が建築敷地面積に換算できない土地となります。

但し、反対側に官有地がありますので、本件の場合。
その官有地を監理している部署「都道府県の建設局・財産課叉は明示課叉は用地課」叉は「土木事務所」
名称は都道府県によって異なります。
この部署と、建築確認申請を提出する以前に、２項道路と上の「青地」と書かれている部分の、境界線の明示が出来ているかどうかの確認が必要になります。
通称／事前協議による官官明示と言います。
建築審査課等に建築申請するについて、明示課等が発行する、官官明示図「叉は道路位置指定図」を添える必要があります。

『役所の言っているセットバックラインが２ｍ以上接道ではないと思いますが』

役所「どう部署でしょうか」が言っておられる２メートルの後退ラインが２項道路とtetsu8様の敷地との官民明示線「通称道路境界線」となるという意味ではないでしょうか。

お礼

ありがとうございます。

＞その官有地を監理している部署「都道府県の建設局・財産課叉は明示課叉は用地課」叉は「土木事務所」名称は都道府県によって異なります。

関東財務局です。

＞この部署と、建築確認申請を提出する以前に、２項道路と上の「青地」と書かれている部分の、境界線の明示が出来ているかどうかの確認が必要になります。

確認がされていない場合どうなるのでしょうか？

＞役所「どう部署でしょうか」
市の建築事務所指導係の係長です。

回答No.1

noname#16670

質問の青地と言いますのは。法務局に保管されている「旧公図」の農道／里道／水路の事でしょうか。

どちらにしましても、官有地になります。
建築基準法４２条の道路になりませんので、その官有地を払い下げを受けられて購入し、個人の敷地として、宅地に登記しないと道路として使えません。
建築基準法４３条により敷地は道路に２メートル以上接していなければ建築出来ません。
個人の官有地使用は通常財務局は許可しません。

『接道義務の基準というのは敷地が２ｍ以上接道ですよね？』

はい。そうです。
補足しますと、敷地に対して、建築基準法４２条各項の道路が、２メートル以上接していないと、閉鎖地という形になりますので。建築物の新築等は出来ません。

お礼

ありがとうございます。

＞質問の青地と言いますのは。法務局に保管されている「旧公図」の農道／里道／水路の事でしょうか。

そうです。公図上無番地になっている部分です。

＞補足しますと、敷地に対して、建築基準法４２条各項の道路が、２メートル以上接していないと、閉鎖地という形になりますので。建築物の新築等は出来ません。

となると現在向かいの家の建物は不適合になりますよね？