不動産物権変動について（試験勉強）

質問

私はビジネス事務法務検定の勉強をしております。
その中で、不動産物権変動の問題で疑問に思うことがあるのですが、テキストの問題と答えをそのまま記載しますので、アドバイスをいただけないでしょうか？

（問題）
ＣはＢから甲土地を購入したが、その甲土地の登記簿上の名義人はＡである。しかし、Ａは甲土地の土地名義が自己にあることを奇貨として、甲土地を善意のＥに売却し、Ｅへの所有者移転登記も完了した。この場合Ｅは、甲土地の所有権取得をＣに対抗できるとは限らない。

（答え）
正しい

以上が、問題と答えです。そこで質問なのですが、

（質問１）
答えが「正しい」のは、Ｅが購入した時点ではＡは実際には所有者でなかったので、所有者でないＡから購入したＥは、実際の所有者Ｂから購入したＣに対抗できないからでしょうか？

（質問２）
この問題の場合、実際の所有者はＣでしょうか？そうであれば、Ｅが実際の所有権はＣにあることを、事前に把握するには、どうすればよかったのでしょうか？また、土地を購入する場合、登記簿だけを信じて契約することは危険なようですが、素人がＥのようなことにならないためにはどうすればよいのでしょうか？

以上、よろしくお願いいたいます。

回答No.1

tama03 · ベストアンサー

例えば、BがAと共謀して、Bの借金差し押さえを免れる
ために、B→Aと嘘の登記をしていた・・・ということなら、
Eは94条2項の適用（ないしは類推適用）により、
善意の第三者として保護される可能性が高いでしょう。

ところが、A→Bと適法に不動産が譲渡され、BはCに対して、
きちんと売買契約書を見せて、もうすぐ自分に登記は
移転されることになっている・・・と言ってB→C間の
取引を行ったとすれば、Cは真の権利者です。
ここで、ドイツやスイスのように登記に「公信力」が
与えられているなら、常に登記を信じた人間が保護されます。
しかし、日本民法は登記に公信力がないという立場が
支配的です。

要するに、
真の権利者を保護するか？
取引の安全を重視するか（登記の外観を信じた者を保護するか）？
という問題では、
真の権利者の保護を優先すべきであるが、真の権利者の
帰責性が大きい場合には、取引の安全を重視する・・・
ということです。

以上を踏まえた上で、
質問１について
無権利者および無権利者からの譲受人は、177条の第三者にあたらない。
したがって、CとEは対抗関係にはならず、CはEに対して
登記なくして対抗できる（場合がある）。
・・・という感じでしょうか。

質問２について
上記のように、登記に公信力を与えられていない我が国民法では、
外観より実際の権利を重視するのはやむを得ず、EはAに対し、
損害賠償を請求できるだけ・・・となるかも知れない。
しかし、実務上は、おそらく、Aに名義が残っていることについて
Bに何の責任もないことは稀であろうし、94条2項をはじめとする
権利外観法理で、Eが保護されるケースが圧倒的に多いのでは
ないかと思われる。

専門家ではありませんが、分かる範囲で回答してみました。
法学部や司法試験受験経験者の方など、誤りがあれば
指摘して下さい。

お礼

かなりご丁寧にご回答いただきまして、ありがとうございました。公信力についてもあやふやだったのですが、大変よく分かりました。

回答No.3

businesslawyer

私の回答は、NO1の方に近いと思いますが、補足します。まず、問題の前提として、この問題文だけでは、そもそもこの甲土地の最初の真の所有者が、ハッキリしません。しかし、「Aが自己名義である事を奇貨として～」といっているので、Aには所有権はなく、真の所有者はBである事が前提である、と考えて述べます。とすると、Aは無権利者ですから、その登記を信じて譲渡を受けたEも登記に公信力が無いため、所有権を取得出来ない事になります。そして、真の所有者からの譲受人であるCは所有権を取得する事になります。一方、これがAのBとEに対する二重譲渡であった場合には、登記を先に具備したEが所有者となります。つまりこの問題は、登記を信用して取引に入った者でも、登記に公信力が無いために、100％保護されるわけではないんだ、と言う事をいっている問題であると言えます。ちなみに、Aが無権利者の時は、Cが所有権を取得すると言いましたが、それは、無権利者からの譲受人であるEに対してCは登記なくして対抗できるからですが、しかし、CはEの他の第三者に対しては、甲土地の所有権を対抗できません。それはCが登記を具備していないからです。

お礼

非常に明確にポイントをついたご回答ありがとうございました。かなり明確に理解することができました。問題集の解説に、このような解説がついていれば、一発で理解できたのに（笑）といえる、名回答ありがとうございまいた。

回答No.2

tk-kubota

この問題は不動産物権の対抗力と、登記の公信力の問題です。
対抗力があっても公信力がないのでＣの所有です。
この問題のカギは「・・・奇貨として」の部分です。
実務において、Ａが本来の売主か、Ｂが本来の売主かの判断は、現実にＡとＢに逢い確認する以外にないです。期間の短い場合は要注意です。

お礼

ありがとうございます。