店舗賃貸、解約したい

質問

長年営業していた店舗ですが、大家さんが亡くなりその親類が管理、遺産を引き継いだので、
解約したいと思っています。

最初の契約書では、更新料を支払う契約でしたが、経済状況などから前大家さんは請求せずに
今まできました。

新しい方は前大家さんの好意等を一切無視して、過去の分まで請求すると言っています。

もし、過去の更新料の請求がきたら、それに応じないといけないのでしょうか？

また、解約通知書を渡して、物件を引き渡すまでに気を付けておかなければならないことがあれば是非教えてください。

引き渡しまえに、
現状回復、スケルトンとは最初の借りる前の状態が双方わかりかねる場合はどこまで撤去工事をすれば良いでしょうか。

ぜひアドバイスをお願いします！

回答No.3

kimamaoyaji · ベストアンサー

＞新しい方は前大家さんの好意等を一切無視して、過去の分まで請求すると言っています。
商事債権の時効は5年です（店舗用で賃借したので）
また、契約書になくても、大家が、更新料は良いですよと、口頭で言っていて、実際に複数回の更新時に、受け取っていないと言う事が証拠に、別とそのような契約があったと主張するべき（相手が訴えてきたら逆手に取る、その根拠となる帳簿などは準備して保存しておくことです、またその当時そのようなことがあったと言うメモや、日記なども有力な証拠になります（全部あった方が望ましいが一部でも重要な証拠です）
http://www.yaruzo-saiban.com/jikou.html
＞現状回復、スケルトンとは最初の借りる前の状態が双方わかりかねる場合はどこまで撤去工事をすれば良いでしょうか。
経年劣化やメンテナンス不足を除いた、店舗に改装する前の状態。
原状回復にかかるガイドライン（国土交通省）に沿って行えば、裁判時に何も問題になることはありません。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
また本来大家が修繕する部分を、貴方側で大家の了承のもと業者を使い行ったものは請求から減算できると思います、それらの領収書や帳簿があれば、大家と口頭で話し合い了承を得ているで通用します（修繕のたび大家と契約書を交わすのは一般的でなく、普通は口頭でしょう）

回答No.1

kuzuhan

その更新料というのが、未収金扱いなのか、請求されたが払わなかったのかによると考えられます。仮に請求が認められるとしても、請求時効は5年ですから、「実際の請求が行われたであろう時点から5年」（新・名義人が知った時点ではなく、本来の名義人が知りえた段階から起算。請求が行われた段階を「請求日」とするため、その日までに5年を経過しているものは無効）となります。

実際にこの「過去の更新料」の支払いが認められるかは民事訴訟で争ってみないと何とも言えないでしょう。
元々、更新料の請求を「していない」のであれば、請求漏れに該当するので「本来は払うべきだった」分は請求時効が消滅していない部分までは支払う必要がある（契約書の更新を行っていないのであればなおさら）とも考えることができます。
「大家の好意」というものが文書に残っていないならば、争ったときに請求側の根拠は契約書、被請求側の根拠は請求書や領収書を根拠にすることになるでしょう。

応じるか応じないかはあなた次第ということです。支払わない場合は、民事訴訟に発展する可能性もあります。
実際には双方で妥結点を設けて示談するとか、弁護士を間に入れてどうするかのような話になるかと思います。請求されるようであれば、弁護士に相談されてはいかがでしょうか。

次に、物件を解約して引き渡すときですが、契約書が原状回復というのが、スケルトン仕上げなのか、借り受けたときの内装に戻すことなのかをはっきりさせる必要があります。
通常の「原状回復」は、借り受けたときの状況に戻すことですので、例えばクロスを張り替えているのであれば「元のクロスに近いもの」を新品に戻すとか、ネットワーク配線や機器の除去、増設したエアコンの除去などを行う必要があります。もともとの備品は「戻す」ことになります。
テナントなどに多いのはスケルトン仕上げです。こちらは、借り受けたときには「何もない」状態であることが多く、入居時に配線、タイル張り、パーティションの設置、照明、内装などを手配していたはずです。
この場合は設置物をすべて除去して、「何もない」状態へ戻すのが原状回復になります。
これが不明である場合は、借主貸主の間で「どこまで除去するのか」について合意を得てください。もしくは「ここまで除去するが期日までに回答してください」と大家へ連絡して調整してください。