マンション管理士の契約について

質問

当方のマンションは国交省の単棟型標準管理規約に準じてます。

そこで、マンション管理士と顧問契約を結ぶ場合は期の途中で理事会の決議だけで契約できるのでしょうか。

総会の決議は不要なのかということです。

またマンション管理士の契約は例えば２０１６年８月１日から２０１７年７月３１日となってますが、解約に対しての文言は一切なく、毎年の７月末に契約更新を行なってます。

このような契約で任期途中の解約は可能でしょうか。
次の任期切れで契約更新打ち切りしかないのでしょうか。

回答No.1

大黒 太郎（@daikoku99） · ベストアンサー

＞このような契約で任期途中の解約は可能でしょうか。
契約書に解約解除条項はないのですね。
不正行為があれば弁明させ納得できなければ（即時や事前通告の上）解約は可能ですが正当な理由ないなら期限外解約は避けるべきです。
解約理由がある（不正行為はないが成果がないなど）なら一定の予告期間（３ヶ月程度）の上での解約は可能です。
解約は理事会決議で良いと思いますが直近の総会で報告をし追認してもらいます。

＞・・・顧問契約を結ぶ場合は期の途中で理事会の決議だけで契約できるのでしょうか。
とありながら
＞・・解約に対しての文言は一切なく、毎年の７月末に契約更新を行なってます。
これは矛盾する表現ですので２つのケースを想定しました。

⚫️最初の契約は以前の期で行われ自動更新になっている場合。
そうであれば最初の契約が総会決議を経ていると思われ契約継続は問題ないと考えます。
しかし、更新するには予算の総会承認が必要です。
予算承認にあたりマンション管理士の前期における活動報告と継続の必要性を説明します。

⚫️これから契約締結する場合。
マンション管理士を起用することを総会議案として上程します。
マンション管理士の必要性、予算、契約相手先、契約期間、主要な契約内容・・・を説明し納得してもらいます。特に不正に対する罰則規定を明記することが必要です。

上記は私が理事長ならこうするということです。

標準管理規約を前提とすれば、理事長の契約行為は総会決議が必要です。しかし現実には理事長や理事会の独断で契約してしまっている例は多いと思います。
それは理事長（会）の無知、組合員の無関心、監事も機能していないことに起因します。

理事長が総会決議なく契約してしまったら法律的にはその効力が問題となりえます。
紛争（最悪は提訴）を回避するためにできるだけの説明をすべきです。
マンション管理士と理事長が癒着してるなんて疑いもされたくないですし。

質問の本題から逸れますが、以下、私の体験です。
マンション管理士にもいろいろいますので性善説は禁物です。
マンション管理士の中には修繕工事や管理会社を利用して裏金を得たりする不適切な方が少なからずいると聞いています（私も実体験から十分ありうると思いました）。
その目的にためにマンション管理士は理事長を抱き込むことを考えます。
管理会社変更や修繕工事に対する提案でマンション管理士の目的が読み取れます。
管理組合にとって美味しそうな提案の陰に本音が潜んでいると思ってください。
マンション管理士は組合員のために契約するのですが自己の利益のほか理事長の不正隠しに加担します（私は訴訟でマンション管理士を追い込み解約させました）。

組合員全員でマンション管理士を監視できるよう業務報告書の提出、開示を義務つけることをお勧めします（我々は有名なマンション管理士と契約しましたが報告書が書けない人でした）。
自動更新の契約とせずに毎年あるいは３年ごとにマンション管理士を選考しなおし、新契約とすることをお勧めします。（私どもはマンション管理士の提案に従い自動更新としたため大失敗でした）。

マンション管理士は国家資格者ですが不当・不正行為に対する当該法に具体的罰則規定がありません（弁護士や会計士などと違う。士会としても倫理規定もない）ので民法が適用されるだけです。
これを知っているマンション管理士は法の裏をかいて不正のし放題となります。
自らの不正を理事長（会）や組合員の責任（総会決議）に転嫁してしまうことは簡単です。
管理会社と結託すれば不正の証拠も隠蔽できます。

区分所有法など関連法を理解していないマンション管理士もいますからマンション管理士の助言を信じていると大変な目に会うこともあります。
重大な瑕疵がある総会議案を容認・弁護し（管理会社に便宜を与えた）、理事長の不正を弁護したことが背景となり管理組合は提訴されました。
マンション管理士の業務怠慢・不正への加担による組合の損害額は１億円に達しました。
このような事態に備え、その被害を補填できる《マンション管理士業務保険》に加入していることを条件とすべきです。

これからマンション管理士を採用するのであればマンション管理士の弊害もよく調査、認識し覚悟して契約すべきです。契約書にはリスク（不正行為）への対応も盛り込むべきです。
例外的な機関はありますが、同業の不正をかばい合うマンション管理士会もあるのがこの業界です。

過度な期待を持って、安易にマンション管理士と契約（顧問とかコンサルタントの名目）することはお勧めしません。
マンション管理士を信じ、丸投げすることこそ最大の弊害です。
組合員数人で勉強しながら理事会の適切な運営に心がけることをお勧めします。
マンション管理センターや管理業協会、その他地域の管理士会、ウェブ相談など、スポット的に相談することで相当な知識が得られます。
いろいろな見解が出てきますからそれを吟味することで客観的な判断ができます。

私は理事としてマンション管理士を採用することを提案しましたが反省しています（個人的な非難も受けている）。
理事として、理事長として、マンション管理士の挙動を観察してきた経験からのアドバイスです。

３名の方を顧問として組合は契約しましたが全て失敗でした（１名はやや合格）。
２０名近いマンション管理士と接しましたが信頼できるマンション管理士はほんの一握りだというのが私の実感です。
なぜそうなるのか、業界の実態を考えれば理解できると思います。