自宅リフォーム、賃貸物件として貸出について。

質問

物件は鉄骨発泡コンクリート造りの4階建ての2階フロア全部です。
ただ、大家の当方と玄関・階段が共有(借り手の玄関・ドアは内部にあり)となるので、借り手が限定されるのではないかと不動産屋からのアドバイスがあります。
外付け階段の設置も可能なのですが、工事費用が200万アップし、階段設置で階下に設置している貸しガレージが1台分減り、2万円の駐車料が入ってこなくなります。工事費負担増と収入の2万円減となります。

そこで、長文になりますが、質問です。

玄関共有のデメリットをカバーするために、物件の設備を思い切って、通常の賃貸物件にないほどのものを備えようと考えたりしています。
当方の地域で、賃料12万円相当の物件以上の設備の物件にしたてあげれば、玄関共有のデメリットを乗り越えて、借り手の心をつかめるかお聞きしたいのです。

物件の詳細

立地・・・関西で、最寄りの地下鉄駅まで徒歩5分。都市の中心地から少し離れた所で、商業地域の中なのですが、閑静な住宅街に位置します。徒歩5分圏内に、コンビニ、大きな公園、大病院があり、とてもよい立地です。自転車で10分圏内に大型スーパーが3軒、食品スーパーが3軒、ミニスーパーが4軒、大きな市場あり。
広さ・・・2LDK。LDK=16畳+8畳洋室+8畳和室(1畳は、一番広い本間サイズ)、計24畳。2LDKとしては圧倒的な広さです。
採光・・・2階ではありますが、南・東向きの角地で、まわりに遮る高い建物もなく、風の通りもよく、日の出・日没までしっかりと光が差します。
広い窓・・・日のさす窓は4つ。そのうちベランダの出口兼用窓は天井まである大きな窓が2つ。断熱効果の高い2重窓。結露の心配なし。さらにUV99%カットフィルムを張り付てあるので、女性に喜ばれるのでは。また、二重窓なので、とても静粛な環境なのですが、さらに静粛になるとともに、多少ボリュームをあげた音楽鑑賞も可。
台所・・・壁面システムキッチン。広いシンク・調理台と3口コンロと魚焼きグリル。その横に、大型冷蔵庫対応収納スペース。広い収納庫。通常の2LDK物件ではお目にかかったことはありません。
照明・・・すべてLED照明で家計に優しい。さらに食卓用ペンダントライト。
冷暖房・・・エアコン2台設置。
床騒音・・・階下は駐車場なので、近頃騒音殺人事件がありましたが、当物件ではどんなに小さなお子様が走り回ってもOK。
浴室・・・賃貸向けの集合住宅用のものではなく、2ランク上の、保温機能が高く、掃除の楽な工夫のされたもので、そこそこの広さを確保。更に浴室乾燥機装備。雨の日の室内干しは、浴室で行えます。なので主婦の負担の大幅減。更に、40%カットの節水・省エネのバブルジェットシャワー。独立した洗面台。安い賃貸物件のようなベランダ置きではなく洗濯機スペース確保。
トイレ・・・後付けなのですが、電気代節約の瞬間式の温水洗浄便座。
ペット・・・相談可。
屋内自転車置き場1台確保。
共有玄関・・・専用大型郵便受け。専用テレビインターフォン。赤外線センサー付きの自動点灯ライト。
・・・・・・他にいろいろ装備。他に相談の上のオプションあり。詳細は書けませんが、これを最大限利用すれば16000円相当の節約も可能。
玄関共有について、当方は3・4階に、息子と2人住まい。出入りはあまりありません。

まとめ
要するに当地では12万円相当の安い分譲マンションのレンタル物件を凌駕する装備で、賃料8万円。
この4万円落ちで、玄関共有のデメリットがありますが、みなさんは借りたいと思いますか。
更に、こんな設備があったらいいなという点がありましたら、お願いします。

回答No.2

caf-caf · ベストアンサー

兼業大家です。

１．借主にとって、肝心なことがご質問に書かれていない印象を受けました。

（１）戸建ての間貸し大家でよくある苦情が、大家との生活スタイルの乖離です。
息子さんと２人暮らしであれば深夜早朝の騒音問題は無いとは思いますが、３階での掃除機や洗濯機などの家事を２階で確認されてみると良いと思います。

（２）玄関共用で、２階の鍵はどのようになっているのでしょう？
１階玄関→階段→２階鍵つきドア→であればセキュリティは問題無いでしょうが、靴などはどこに置くのでしょう？

（３）ガス種別・上下水道・電気などの計算方法は個別になっていますか。
エアコン２台・モニタホン・浴室乾燥など、借主にとっても戸建て並みの電気料金がかかることが予想できますね。

（４）子供ＯＫなら、自転車置場は大人用・子供用として最低でも２台以上必要でしょうし、お子様のお友達が数名集まるような時はそれ以上の台数が止められなければなりませんね。

（５）家財保険料が書かれていませんが、間借り物件ですと建物全体の保険契約となってしまいますが、借主の家財保険などはどのような形で契約させるのでしょう？

（６）子供ＯＫなら、保育園や幼稚園が近くにあるかどうか、またその評判も重要と思います。

２．僕が大家なら、書かれた設備では家賃８万円はありえません。

（１）設備の充実は素晴らしいと思いますが、設備の修繕費用や交換費用など考慮されていますか。
通常使用での修繕費用はほぼ大家払いですので、ペット有り（壁紙破れ・糞尿の臭い残りありなど）で１～２年で退去された場合の回復費用試算をすれば、家賃８万ではとても無理なことがわかると思います。

（２）音楽鑑賞・子供の走り回りなどがＯＫなのは借主にとって大変有利ですが、どの程度までがＯＫなのかの線引きは必要と思います。

（３）小型犬ならＯＫでしょうが、猫は想定外の部分も修繕が必要になるでしょうし、大型水槽も階下への水漏れの原因となりますので考えものですね。

３．私感

僕なら、最初の借主が退去した際の最大出費を試算したうえで家賃を決めます。

書かれている１６０００円相当のメリット（有料放送？自治会費？ネット代？）と、電気代・ガス代・その他維持費のデメリットが相殺されるかどうかも考慮して、修繕の必要な設備はなるべく安く抑えて貸すことを優先します。

ペット可能・気密性の高い物件なら、壁紙は白にせず薄い明るい色にして、防臭・防炎・防カビを選択しておくと思います。

トラブルなく長く住んでもらえる良い借主に出会えることを祈ります。

補足

たいへん、とても、すごく、貴重なご意見をありがとうございます。

>３階での掃除機や洗濯機
当家は洗濯場は1階なので、2階レンタル部分には、まったく影響なし。

>１階玄関→階段→２階鍵つきドア→で
そうです。

>靴などはどこに置くのでしょう？
当家の備え付け下駄箱以外に、リサイクルショップにてきれいな多段式縦長下駄箱をすでに購入済み。ブーツ収納も可能な30足は余裕で収納可。

>ガス種別・上下水道・電気などの計算方法は個別になっていますか。
イエス。更に1000円程度の共益費はいいだく予定。

>自転車置場は大人用・子供用として最低でも２台以上必要でしょうし
当家のチャリとあわせ、3台収納。さらに玄関外に簡易物置も設置できます。

>借主の家財保険などはどのような形で契約させるのでしょう？
検討中。

>保育園や幼稚園が近くにあるかどうか、またその評判も重要と思います。
区役所などに問い合わせ、相談予定です。

>僕が大家なら、書かれた設備では家賃８万円はありえません。
将来、もう一人の息子夫婦を呼びもどしたいという意図もあって、その時のリフォームの先取り設置の意図もあり、今回の費用の半分程度の出費で済ませたいという、楽観的意図あり。

>設備の充実は素晴らしいと思いますが、設備の修繕費用や交換費用など考慮されていますか。
メイカー保障とか、いろいろと検討中。例えば、ヤマダ電機では、8万円以上のエアコンだと、無償5年保証がつくとか。

>音楽鑑賞・子供の走り回りなどがＯＫなのは借主にとって大変有利ですが、どの程度までがＯＫなのかの線引きは必要と思います。
さすがに、ピアノは不可ですね。特定の1部屋の防音効果は結構たかく、ここならかなりボリュームをあげてもOK。こどもさんは、運動会をやっても大丈夫。

>小型犬ならＯＫでしょうが、猫は想定外の部分も修繕が必要になるでしょうし、大型水槽も階下への水漏れの原因となりますので考えものですね。
>修繕の必要な設備はなるべく安く抑えて貸すことを優先します。

>ペット可能・気密性の高い物件なら、壁紙は白にせず薄い明るい色にして、防臭・防炎・防カビを選択しておくと思います。
参考にさせてもらいます。

回答No.4

okhenta

ドア一枚も不可能とは
部屋は広くても　廊下は物凄く狭いですか？

回答No.3

terepoisi

＞こんな設備があったらいいな

我が家は窓がサッシで風呂にシャワーがあるというので今の家に決めました。
どんな家に住んでいたんだ？となりそうですが（笑）

ファミリー層は家電付物件はあまり好みません。
というのも物件決定の影の主役である主婦が
そこそこそこだわりがあることが多いからです。
既存設備の充実はその分入居者の好みの裁量権が奪われるということでもあります。
他人や姑が選んだ家電や設備で節約になっても全然うれしくないのが本音です（笑）
十分な広さと好みに整えられる空間の方が魅力的と思います。

浴室とバスの設備ランクに詳しい入居者は少ない、というか
たいていの人は建売によくある型落ちモデルすら見分けられません。
安い賃貸との差を強調してもしょせん賃貸でしょう。
設備の贅沢さとランニングコストの安さを実感するのは賃貸ではなく持家だからこそかもしれません。
ですから、そこまでおカネをかける必要があるか、疑問です。

他の方もご指摘のように、当初設備に含まれるものの修繕は大家負担です。
故障にかぎらず不具合があればすぐに対応しなければなりませんから
その経費に余裕があればいいのですが。

私は玄関共有ということで鍵の管理があいまいになることのほうが心配です。
内玄関を分けるなどで対応できないでしょうか？

補足

貴重なご意見をありがとうございます。

>他人や姑が選んだ家電や設備で節約になっても全然うれしくないのが本音です（笑）
本格的な業者工事でないと無理な設備です。このクラスの物件ではシステムキッチンなどはありえないので、自分で決めたものでないにしろ、・・・・。
個人選定や好みの洗濯機、冷蔵庫、家電などは持ち込みです。洗濯乾燥機については、電気屋さんと打ち合わせで、あなたのいう好みとか機種とのマッチングもあるので、とりやめました。
設置するか未定ですが、食洗器の設置などでも、素人では手に負えないので、知り合いの主婦などの意見では好評でした。

>十分な広さと好みに整えられる空間の方が魅力的と思います。
LDKは16畳もあり、隣の部屋との仕切りは、移動扉でレイアウト自由にします。

>浴室とバスの設備ランクに詳しい入居者は少ない、というか
>たいていの人は建売によくある型落ちモデルすら見分けられません。
不動産屋さんの通り一遍な説明では不安なので、別途説明書・メイカーカタログを準備します。さらに、物件説明のHPも立ち上げる予定。

>安い賃貸との差を強調してもしょせん賃貸でしょう。
そうですね。しかし、同家賃の物件比較でおそらく1.3倍ある空間は、工事関係者や知り合いの人の印象で広いと実感していただいています。また、生活実感のある子持ちの30代主婦には、訴えかけるものがあるのではと思うのは、家主の片思いなのでしょうか。

>私は玄関共有ということで鍵の管理
基本は、賃貸物件の個別の鍵メインです。共有玄関の鍵は多くの人間がもつので、甘くなるのある意味で仕方ないことだと思います。

回答No.1

okhenta

玄関内にもう一つ玄関を造れば良いのでは？
簡単なドア一枚でも

補足

ご意見ありがとうございます。

これは不可能かと。