離婚したいけど

質問

はじめまして。
夫と別居して10年になります。離婚を決意しましたが、困った問題があります。
現在私が住む家は、夫が10分の9所有する持ち家で、残りの10分の1が私の父の名義になります。別居後、私がこの家に住み、夫は別の家に住んでいますが、夫は住所変更をしていません。
離婚しても私がローンを払い住み続けたいのですが、夫が住所変更をしてしまうと公庫にバレて一括返済をすることになるのでしょうか？
ちなみに、名義変更も一括返済が条件になるそうで無理なのです。

どなたか詳しく知りたいので、よろしくお願いいたします。

回答No.4

mnb098 · ベストアンサー

個人情報に触れない程度の内容での補足ありがとうございます。

　ある程度までの審査相談はされているようですので、実体としての問題と考えられることを書いてみます。

1.借主である夫さんはすでに支払意思も支払能力も無い経済状態であるのですね。税金未納の差押え登記がされると　金融機関には通知がされますので、機構もこれを知ることになります。
　これは個人情報としてはネガ(ブラック)に該当しますので、これ以降は金融取引は制限されることがあります。
　当然、正規の借入はできなくなるのですが、まずいのは水面下の闇業者という高利貸しのターゲットになることです。
　悪質ですと父の持ち分は置いておき、持分9/10だけに売買予約の仮登記や、抵当権設定して借金させる場合があります。
　これらの事実があっても遅れなく返済がされていれば「一括返済」は事実上求めてくることはないでしょう。

2.滞納分をご質問者が支払うことで今後も同様の負担を抱えることは継続すると考えます。
　最悪住宅の強制処分ということを考えられているようですが、よほど高額の滞納金の回収としての役所による「公売」はローンの抵当権に優先しませんので、執行していないのが現実です。

3.株式会社になることでさらに審査基準が満たせない・・という部分が今一つわかりかねる部分ですが、新規借り換えの審査基準ではないですか。
　私が提案しているのは、支払い能力のなくなった夫に代わり1/10を所有する父の子として、また9/10を所有する夫さんと離婚する配偶者として、免責的債務引き受けができないかというものです。
　ただし、離婚の協議かきちんと話できて前回答にあるように「離婚協議書」が書面で合意できることが必要です。同時に借主としての夫さんが申請する必要があります。

　ここらは機構の債務者変更の基準が別途あるのですが、それも相談されたうえでのご質問であればこれ以上はご回答することはありません。
　円満に解決の方向に進めばよろしいですね。

お礼

再度詳しく教えて頂きありがとうございます。
新規借入と免責的債務引き受けは、根本から違うのですね。
もちろん条件はあるのでしょうが、新規借入しか方法がないと思ってましたので、非常に助かりました。
本当にありがとうございました。

回答No.3

mnb098

こんにちは
ほかの回答とは重複しないようにしています。

　借入先は独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のようです。10年以上前ですので公庫時代の融資ですね。
　公庫の資金は「財政投融資」などが原資になっている財投機関と言います。
　融資の種類は「通常融資」でしょうか、それとも「フラット」でしょうか。夫9/10、父1/10の持ち分ということですが、自己資金の出所の関係でローンの借主を夫一人にして、父の持ち分を入れているということでしょうか。
　もう一つ敷地の持ち分はどのようになっているのでしょうか。

　ご存じのように借主=所有者が住所変更をするということはその家に住んでいないことになります。そこで「バレる」という表現になります。
　あくまで取り扱い窓口は銀行ですが、オンラインで機構とつながっていますので、届けが提出されて入力したら、即座に反映されます。

　夫さんの居住地は県外だとします。転勤理由の留守管理として残った妻が住み続けるのはありです。
　夫さんの居住地は近隣だとします。上の理由が通用しなくなります。

　ここに離婚(籍を抜く=他人になる)前提が絡みますと、前述のようなループにはまってしまいます。
　ご質問者が起業したばかりということで、一年ほど待てませんか。
　離婚に伴い、財産分与とするのでなく、負担付贈与として家の名義もローンの負担も両方を移すように、「離婚協議書」に記載して(一筆よりは現実的)離婚原因の割合による、慰謝料や負担金も明確にさせます。
　銀行へは事前に相談する必要がありますが、債務引受契約で妻を借主に変えてしまう方法があります。
　収入要件が求められますが、ローンの借り換えを一からするよりは手間も費用も掛からないと思います。

　ここ10年ぐらいいろんなパターンの離婚による住宅ローンの変更を目にします。
　多くは収入の無いまたは少ない妻が住み続け、ローンの名義はそのままで出て行った借主名義の返済口座に入金を続けて、返済していくというものです。
　夫が条件として支払いを続ける場合もありますが、住んでいる妻側が夫の代わりに支払いを続ける場合も見ます。
　どちらも将来的には住宅の名義問題は先送りにしているだけで、解決の方法が遠くなるだけになります。

　銀行の担当者も経験の有無により対応に差が出ます。マニュアル通り・書面の通りという回答しかできない窓口もありますので、根気強く「条件変更」で臨んでみてはいかがでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
専門的な内容で非常に勉強になりました。

回答者様の見解だと、やはり一括返済を求められるということでしょうか。

　起業したばかりで…1年ほど待てないでしょうか。…現在は自営業ですが、年内に株式会社になりますので、さらに審査基準が満たせないのです。

現状のまま、別居しているだけでもいいのですが、何か方法があり、新しくスタートできればと思っています。

補足ですが、なぜ今になりこのような質問をしたのかと言いますと、夫は数年前からの住民税、国保税を滞納しており、差し押さえ間近の状態で私が払い来月で終わるのです。延滞金はまだですが。差し押さえがなくなれば、父の名義も入っているため、簡単に売却はできないのでこの機会に離婚しようと決め、気になった公庫の件を質問した次第です。

回答No.2

oska2

＞夫が住所変更をしてしまうと公庫にバレて一括返済をすることになるのでしょうか？

他にも回答がありますが・・・。
旦那が住所変更を行っても、残債一括返済を求められる事はありません。
現実的に、転勤族は「住宅ローン返済中でも、住民票を移動」していますよね。
私自信、住宅ローン返済中に転勤で住民票を移動した事があります。
が、何ら変わらず契約書通りの返済を続け完済しました。
補足的に言うと、転勤後は「賃貸住宅」として家賃収入を得ていました。^^;
金融機関にとって、住宅ローンという商売は「非常に美味しい商売」なのです。
公庫の場合、特に住民票移動は関知しません。
ご存知か否か分かりませんが、「公庫不要論」はまだまだ多いのです。
公庫の資金は、国民の税金ですよね。
民間金融機関なら、不特定多数から預貯金を集めて「又貸し」すれば良いのですが。
公庫の場合、不特定多数から集金をする事が出来ません。
税金を融資して利息・元本を回収する訳ですから、「契約条件での満期完済」が必須なのです。
一括返済を求めると、利息収入が期待できません。
※原則論でいうと、利益は求めない団体ですが・・・。
税金ですから、決済時に「どのように税金を融資し回収したのか」が問われます。
一休禅師も言っています。
「気にしない、気にしない」

＞離婚しても私がローンを払い住み続けたい

現状の返済及び将来の返済が問題ないのでしたら、旦那だけ住民票を移動すれば良いのです。
離婚前提との事ですから、旦那には「一筆」書いてもらって下さい。
旦那が９０％の持分を持っている事は、質問者さまがローンを返済しても「完済後も、旦那が９０％の持分を持つ」のですからね。
出来れば、直ぐに持分を変更する事も可能ですが「抵当権などの関係で、一度住宅ローンを組み直す必要」があります。
起業したばかりだと、（お怒りを承知で言うと）全く金銭的信用がありません。
最低でも、過去３年間の確定申告で「順調に利益が出て、ローン完済が出来る事」を証明しないと駄目なのです。
自営業だと、（経験上）新人サラリーマンよりも信用が無いのです。
話がそれましたが、旦那には「一筆」書いてもらって下さい。
「旦那の持分を、離婚の財産分与」として対応すれば贈与税は必要ありません。
そもそも質問者さまが返済するのですから、あくまで伝票上の話ですがね。^^;

お礼

分かりやすくご回答ありがとうございます。
とても役に立つ情報ばかりでした。

たしかに今思うと、購入当時、結婚したばかりで夫が私の父の商売を継ぐため会社を辞め、審査基準を満たせず父の名義も入れました。
その際、やはり一緒に住んでいることが条件だったので、父は購入物件に住民票を移し、半年後に元の住所に移しました。
移してから一括返済は求められませんでしたから、大丈夫なんでしょうね。
ありがとうございました。

回答No.1

okl2icario

夫が住所変更したからといって一括返済を迫られることはありませんよ。

離婚も期限の利益喪失事由には該当しないと思います。

但し、借入名義はご主人の名義で与信が通っておりますので、借入名義を主様に変更するには、主様で住宅ローン審査を通る必要があります。金利4%で計算して安定収入で返済できるかが審査の基準となります。（超低金利でも審査は４％なんですよ）

実務的には、離婚時に財産分与の話し合いになりますが、その時に住宅とそのローンについて話し合いになります。婚姻20年の住宅贈与の特例を受けて、物上担保に差し出すのか、ローン返済相当金額をご主人に支払っていくのか、又は借り換えて奥様名義でローンを組むかですね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
大変勉強になりました。
ローンの借り替えで名義変更をしたいのですが、私が起業したばかりのため、審査基準をみたしていないのでこれもできないのです。
夫との話し合いで解決したいと思います。
住所変更しても公庫に一括返済はしなくていいということで安心しました。