• ベストアンサー

土地の減歩について教えて下さい。

以前から気になっていたのですが、区画整理事業などで、私有地の一部を強制収用する手段として、「減歩」 という制度があるようです。 自分としては、区画整理事業の際、立退きや土地の一部を提供するのは仕方の無い事、従って行政と揉めている人たちは、いわゆるゴネ得を考えているのかな、と思っておりました。 ところが、この減歩と言う制度では、自分の土地の一部がもし行政が線引きした範囲に入れば、その部分は全く無料で取り上げられるとの事と聞きました。 その理由として、区画整理事業を行なえば道路の幅が広がり、残った土地の価格が上がって結果的に持ち主の利益になるから、買い取る必要が無い、という事でした。 しかし、説明どおり土地の価格が上がっても、売らずにずっと住み続ける人たちにとっては、踏んだり蹴ったりにならないでしょうか?  また、住民によっては、家の前の道路が幹線道路になれば、交通量が増えて住環境が悪化する事は考えられませんか? 行政が一定の基準で定められた価格で買取るのならともかく、いかに公共のためと言えど、一方的な考え方で国民の私有財産を没収するのなら、この制度は憲法違反、あるいは他の法令違反にならないのでしょうか?

noname#8234
noname#8234

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
noname#11476
noname#11476
回答No.2

減歩の話もありますが、ほかにも道路の話もありますよ。 ・開発道路  広い土地を開発する、あるいは古い私道などを整備し、かつ役所の言う基準に従って高い下水道や上水道を通し(費用は全部開発する人の負担)、その上で市町村などに寄付する! ・2項道路  気がつくと指定されていて、指定されたところの道路が4mに満たない場合はセットバックといって道路中心から各2mは道路として使用できない。 で、更にその道路を整備して寄付してくださいと言われる。 見事でしょう。 このようにして道路は少しずつ整備されていきます。 一応上記2つの役所の言い分は、道路が私道のままだと道路の管理費がかかります。でも役所に寄付すれば役所が管理します。更には公道になれば土地の価値も高くなるでしょう。 まあ、一理ありますが、、、、、それで泣きを見る人も沢山います。 #ちょうどそんな人の一人がここで質問をしているところです。 で憲法違反ではないのか?というご質問ですが、憲法違反とはならないように(つまり減歩しても価値が上がらないで損になるとかにはならないように)計画されます。 道路については、、、、利用する側も利益を享受することになるからということでやはりそれ自体は憲法違反にはならないようです。

noname#8234
質問者

お礼

ご回答ありがとうございました。 公共の福祉という観点から、こういう制度が考えられたのでしょうねえ。  ただ、見解の相違と行政側から言われそうですが、買い取ってあげたらいいのに、と可哀そうになって仕方ありません。

その他の回答 (4)

回答No.5

NO.1で解答させていただいた者です。 追記として「換地」の話も少し。 施行区域内に新しく割り当てられた土地のことを「換地」といいます。 法律上の特別な規定によって、換地は従来所有していた土地とみなされますので、原則として従前の土地に「換地」されます。が、施行区域内を整然とするのが区画整理事業ですので、散らばっていた土地をまとめる事も可能です。 質問の中にある「幹線道路」が出来て環境が悪化する。と、ありますが、区画整理の計画で幹線道路沿道は歩道を広めにして緑地帯を設ける計画をして、沿道は商業施設だけしか立地できないように計画するとか、住宅地は幹線道路より一本奥へ入った場所に集合させるとかの計画はするはずです。 仮に従前の土地が幹線道路沿いに面することになるのであれば「換地」を移動することは可能だと思います。 土地神話が崩壊して価格は下がる一方ですが、「減歩」された土地を集めて生み出す「保留地」の価格設定は近隣の価格設定等を考慮しているはずです。 土地区画整理も「土地区画整理法」という法律に基づいて施行運営されています。私が思うにはこの施工法はうまく出来ていると感じます。

noname#8234
質問者

お礼

ご回答ありがとうございました。 参考になりました。 少し勉強してみます。 

回答No.4

 土地区画整理の基本的な考え方は,整理前の土地と整理後の土地の価値(価格)を同一とするということです。土地区画整理が行われることによって,土地が整形されたり,街路条件が向上することなどによって,単位面積あたりの土地の価格は上昇します。ですから,整理前の土地と整理後の土地の価格を同一にするためには,当然整理後の土地の面積は減少します。これが減歩の基本的な考え方ということになります。  清算金という話を聞いたことがあると思いますが,これは,整理前の土地と整理後の土地の価格が異なるときに,それを精算するために受け渡しされる金銭だということです。  減歩で生み出された土地はどうなるかというと,先の答えにもあるように,街路になったり公園になったりします。公民館の用地などにもされることがあります。すなわち,施行区域全体の環境整備に使われるということがあります。  しかし,これと並んで減歩によって生まれた土地の大きな用途は,売却して工事代金を賄うということにあります。見ればすぐ分かるように,土地区画整理には莫大な工事費用がかかります。一部は補助金(すなわち税金)で賄われますが,これは本筋ではありません。税金を一部の住民にだけ投入することは好ましくないとされます。それで,基本は受益者負担ということになりますが,土地区画整理の対象地の所有者全員が工事代金を賄える資力があるわけがありません。そこで,所有者にはできるだけ負担をかけないようにして工事を施工しなければなりません。そのために,減歩で生まれた土地を「保留地」として土地区画整理事業の施行者が保有し,これを売却して工事代金を調達するということになるのです。  このようなわけですから,土地区画整理が私有財産の没収になるわけではありません。そのような考え方は,土地区画整理事業の全体を見ていません。

noname#8234
質問者

お礼

ご回答ありがとうございました。  > 整理前の土地と整理後の土地の価値(価格)を同一とするということです。 行政側のこの考えは、幹線道路が通れば、絶対に土地の価格が上がる、という大前提に基づいているように感じます。 No.3さんへのお礼の欄で申し上げたのですが、幹線道路が家の前を通るようになったため、騒音公害など発生して住環境が著しく悪化する、という発想は行政側には無いのでしょうか ・・・ また、仮に不動産としての価値は上がると仮定しても、それは売却した時の話であって、先祖伝来住み続けてきて、これからも未来永劫、売却なんてしない、と決めている住民にとっては、私有財産の没収となり、あまりにも不合理な話にならないでしょうか? もちろん、区画整理事業が重要だとは理解していますが、たとえ一般市場より安めでも買取るようにすべきかなと感じています。  だって、幹線道路を利用するのは、そこに住んでいる住民たちだけではないと思いますので、特定の住民たちの不利益を基礎に成立するような制度はどこか間違っているような感じもするのですが ・・・ すみません。

  • teinen
  • ベストアンサー率38% (824/2140)
回答No.3

 土地区画整理事業の減歩により生じた土地を寄せ集めて,道路・水路・公園等が整備されます。また,保留地とし,売却することによって,土地区画整理事業に要した経費を捻出します。  土地区画整理事業は,行政のみならず,組合による施行もできます。  道路・水路・公園等が整備されることにより,その区域内に住む方の利便性が向上します。 日本国憲法第29条  財産権は、これを侵してはならない。 2 財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。 3 私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。    「正当な補償」=土地区画整理事業により,減歩された土地(残った土地)の価値が高くなり,土地区画整理事業前の土地の価値を下回らないので,補償すべき額がない。ということでしょう。つまり憲法違反ではないということです。

noname#8234
質問者

お礼

ご回答ありがとうございました。 減歩すれば家の前の道路が幹線道路になって、大型車の交通量が格段に増え、住環境が著しく悪化する事にならないのでしょうか?  大型車が原因で公害問題になり、裁判まで発展した例って日本中の幹線道路にありますよね。 それと、幹線道路になれば、土地の価格が絶対上がると、どうして断言できるのかな、と疑問を感じています。 住宅地の場合には、騒音や振動が激しい幹線道路に面した物件より、一本外れた静から環境の方が、価値としては上じゃないのかな、と思います。  私だったら、値段が半分でもそんな住環境の悪い物件なんて買わないです。 そんな理由で、もし減歩前と比べて、住宅地としての土地の価格が下がれば憲法違反になる、という結論になるのでしょうか ・・・

回答No.1

私も勉強不足ですが、区画整理事業の減歩は土地区画整理事業の施行により、整理前の土地に比べ整理後の土地が小さくなる事を減歩といっているはずです。 減歩された土地は保留地減歩、公共減歩に振り分けられ、その保留地は売却されて家屋移転や道路・公園などを整備する事業費に充てられます。 公共減歩はまちの公園や道路などの用地として使用されますの。 そもそも、区画整理事業とは、道路が整備されないまま、住宅が無秩序に建ちはじめ、これをさらに放置しておくと住宅が密集し生活環境の悪化を未然に防ぐことだと認知しております。 質問の解答になっているか心配ですが、私が知っている減歩は以上のように思っております。

noname#8234
質問者

お礼

とても詳しいご説明、ありがとうございました。 よく分かったのですが、ただ、減歩という制度で提供 (没収) された土地に対する補償が、土地の所有者に一銭も支払わない、というのは、民主国家の日本で考えられないような、とても不思議な制度だな、と感じております。 

関連するQ&A

  • 土地の収用について

    実家の前の道路が拡張工事でかなり広くなり、父所有の空き地に収用の誘いがありました。 要請ではないのですが、収用の声掛けがあるということは、 何らかの区画整理や土地活用の予定・計画等が先々あるという事でしょうか? また、土地開発の予定・計画を知ることはできますか? 行政機関に聞けば教えてもらえますか? 知っている方がいたら教えてください。 よろしくお願いします。

  • 土地整理事業組合

    表記の件、区画整理事業法? についての強制収用の法的根拠です。 現在この組合は任意の(自治体のかかわらない)「xx区画整理組合」を立ち上げて土地の区画整理事業を行っております。 私はこれに含まれる土地を所有していますが、価格交渉が進まず時間が経過している状態です。 現在一部に工事が始まっており、このままでは私の財産権が棄損されそうなので調停か和解に持ち込んで解決したいのですが、不調に終わった場合は強制収用は民間の組合にはあるはずは無いと思うのですがこの法律には本件の場合その根拠はありますか?

  • 区画整理による減歩と保証

     来年あたりに今居住している場所が区画整理に入り、土地の一部も都市計画道路にかかる予定です。役所の説明では、減歩率も40%を超えるそうです。  そこで質問です。  区画整理になる場所は、私の土地の他1件が宅地であとはすべて田んぼか畑です。減歩率は宅地、田、畑すべて同じですか?それと家屋は、道路ぎりぎりになります。  良きアドバイス宜しくお願いします。  

  • 区画整理予定の土地購入

    現在新築で家を建てるために土地を探しています。 見つけた土地情報の中のひとつに市の区画整理事業計画に含まれている地区の物件がありました。このような場所に土地を買うのは良いのか悪いのか分からないのですが詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いします。 土地区画整理事業と土地の概要は ・今から15年ほど前に施工され当初施工期間は20年とされていた。 ・しかし15年たった今でもまだ1/3程しか進捗していない。 ・売りに出ている土地は区画整理事業の最後のほうに行われるエリアでいつになるか不明。(現在のところまだ予算のめどもついていない) ・古くからある住宅地。 ・区画整理後は道路配置が大幅に変わる。 これから先20~30年は何もないだろうと思っています。 ただ区画整理が行われた際には家の解体は余儀なくされるはずですが、立て直す費用は行政から貰えるだろうし(満額でないにしろ)、立ち退きとなっても別の場所に家を建てれるくらいの立ち退き料は貰えるのではないかと考えています。 普通の土地に家を建ててもどうせ20~30年も経てば老朽化してリフォームなど必要になってくるのかと考えれば、立ち退いて別の場所に立て直すのもありかなと思えます。 そこで質問ですが、 1.上記のような考えは甘いでしょうか? 2.区画整理後は道路配置が大幅に変更され元の街並みは跡形もなくなりそうです。また売りに出ている土地は大半が道路となってしまうようです。このような場合は単純に立ち退きとなるのでしょうか、それとも新しい区画のどこかに土地をあてがわれるのでしょうか?

  • 不動産 土地収用法について

     道路や河川などの公共事業のために土地が必要になった場合、一般的にはその事業の施行者が土地所有者等と話し合い、合意の下で契約を結んで土地に関する権利を取得します。このような方法を任意買収と呼ぶことがあります。話し合いで合意に達することができないとか権利について関係者間で争いがあるといったときのように、任意買収ができない場合について、土地収用法の定める手続きに従って、事業の施行者が土地に関する権利を取得することを土地収用、あるいは単に収用といいます。 となっていますが・・・この制度を利用すると、土地所有者は嫌でも土地を手放さなければいけなくなるのでしょうか? 過激な制度に思えるのですが・・そのような認識で大丈夫でしょうか? 申し訳ないですが、誰か教えてください・・・

  • 宅建のテキスト、土地区画整理法についてです

    いつもお世話になっております。 宅建受験者です。 あとすこし、試験まで!!と思いながら毎日頑張っています。頭のなかはほとんど、宅建用語ばかりな毎日です。 土地区画整理法について質問します。 個人、土地区画整理組合、区画整理会社が土地区画整理事業を施行するときは、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、または基準、規約、定款で定める目的のために保留地を定めることができる。 これに対して、個人、土地区画整理組合、区画整理会社以外のものが土地区画整理事業を施行するときは、土地区画整理事業の施行後の宅地の価格の総額が、施行前の宅地の価格の総額を上回る範囲内において、しかも土地区画整理事業の施行の費用に充てるためにだけ保留地を定めることができる。 個人や区画整理会社が施行するときは 事業の施工の費用に充てるため、もうひとつ基準、規約、定款で定める目的のために保留地を定められますが、 個人以外の者が施行する時には、事業の施行の費用に充てるためにだけ保留地を定めることができる。 どうして個人以外の施行の場合には、基準、規約、定款でさだめる目的のために保留地をさだめられないのか?両者の違いは、個人か個人以外かになりますけど、なぜこういう定めかたになっているのでしょう? 理解できれば、つぎに土地区画整理法についての問題がでれば、とけます!! ご協力ください、ヨロシクお願いします。

  • 遺産相続直後の区画整理事業の補償について

    市の土地区画整理事業区域に家があります。 区画整理なので、土地は減歩で補償金はありませんが、 建物に補償金が支払われます。 ただ、遺産相続をした直後には移転交渉に応じられない(補償金を支払い辛い) もし相続をしてしまったら5年程度後の契約が望ましい。 といわれましたが市側としてどのような理由があるのでしょうか?

  • 土地区画整理事業の地価

    土地区画整理事業組合が示す地価評価について教えてください。 現在、市街化調整区であった土地が組合の整理事業によって宅地開発が行われています。 私がその区画の一部を所有していますが「図面上」では宅地と宅地の間の道路の部分になっております。 宅地の面積の部分は各々およそ50%くらいが公共の道路や公園と為に提供され宅地として造成されますが、当然所有者と同意がなされての開発です。 ところが私が所有する土地の部分は道路なのでその土地の全部を買い上げると云うのです。 ここで質問です; 1. 土地整理事業法によりますとこの道路用地の部分の評価は宅地に比べると1/10程度でも違法にはならない、らしいのですが所有者としてその法に従う義務がどの程度有るのでしょうか? 2. おそらく全ての土地所有者は全てその所有の土地のおよそ50%を提供しているとすれば、当然その中には公道の用地も含まれるはずなのに図面上の道路用地だとしてもその50%を提供すれば残りの50%は宅地として私の所有地にはならないのでしょうか? 面積は1,300平米です。 3. 現在は組合の申し出には拒否していますが法律上の罰則などは有るのでしょうか? 以上ですがどうしても一部で良いから宅地として残したい希望があります。

  • 区画整理の土地売却

    実家が自営で鉄工所を経営していて、自宅、工場共 4~5年後に区画整理が入ることになりました。 実家としては、跡を継ぐ者もいないし、父も年齢的に体もきつくなってきているので区画整理を期に、工場を解体して、新しい区画に家を新築しようと考えていました。 ところが、現在250坪ある土地が60坪減歩され、 工場は、区画整理の境界にかからないので、(自宅はかかっている)何も費用はでないと市役所で言われました。 それなら、現在の土地をすべて売却して別の場所に家を買おうかとの案も出たのですが、数年後に区画整理が入る土地を売る事は可能なのでしょうか? その場合、建物はそのままでも土地は売れるのでしょうか? 解体しなければ売れないとしたら、解体費用はどのくらいかかるのでしょうか? (自宅:木造2階総床面積35坪) (工場:重量鉄骨造平屋30坪1棟、15坪1棟) 回答待っています。よろしくお願いします。

  • 宅建 土地区画整理法について

    宅建独学中なので教えて下さい。 買った参考書には、土地区画整理事業が施行されるのは、都市計画区域内だけ と記載してあるのですが、 宅建平成24年の問21の選択肢2(下記)はどうして×になるのでしょうか?      土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外において、   土地区画整理事業を施行することはできない。 よろしくお願いします。