個人から同族管理法人への耐用年数経過済建物の売却

質問

個人で木造戸建を所有していますが、築45年の木造建物のみを同族会社である不動産管理法人に売却する際、売買価格は固定資産評価額（2百万円ぐらいです）とすべきなのか、あるいは簿価（2万円程度です）でも構わないのでしょうか？顧問税理士の見解は固定資産評価額なのですが、不動産投資仲間の話では簿価で行っていて問題なしという話を聞いています。

回答No.2

fujic-1990

税務署がいうところの原則は、「時価」です。

　時価とはそのときの市場価格です。とは言え、そんなものわかりません。

　税務署など税金を盗る側は、近隣の不動産の売買価格とかを参考にして時価を考えているようなんですが、道一本（昔の堤防）挟むと地盤が全然違ったりします。

　（税務署等は認めませんが）がっちりした地盤とずぼずぼの地盤が、「近い」というだけで参考にできるはずがない。なのに参考にして出てくる「時価」なんて、実にいい加減な数字です。

　ま、そんなわけで、一応の目安として　固定資産税評価額「でもいい」、とされています。

　質問者さんが固定資産税評価額とは違う「時価」を証明できればＯＫでしょうが、簿価による売買、つまり「減価償却終わった物件だからタダでいい」という内容で、不動産が売りに出ていたケースは見たことがありません。

　ごくマレに、極端に安い不動産が売りに出ることはありますが、それは例えば「汚染されている」などの理由が別にあって、決して「減価償却が終わって簿価が安いから」ではありません。

　つまり、簿価での売買は日常の不動産市場には「ない」、非常識な売買だということになります。

　税務署が、そのような非常識な売買での価格を「時価」として認めることはないでしょう。

　もう１つ問題があります。

　実際には簿価でも、タダでも、買い手が赤の他人、赤の他法人なら、たぶん問題とされないんじゃないか、と思えます。

　問題は、買い手が「同族会社だ」ということでしょうね。

　同族会社と、簿価での売買をやると、工夫しだいでは実際の資産は減らさず、例えば相続財産をどんどん減らし、相続税を少なくすることができます。

　質問者さんも税金を減らすために簿価で売りたいようですので、簿価で売れるとしたら税金が安くなる、ということはご承知ですよね？

　ということはその売買は、「利益操作」と見做される危険が大いにある、ということなのです。いったん見做されたら、高利貸しが裸足で逃げるくらいの重い課税がまっています。

　税理士さんの言われるように、固定資産税評価額での売買をお勧めします。

お礼

fujic-1990様、ご回答下さり誠にありがとうございました。
(1)著しく低下額な簿価だと税務署から否認されるリスクが高いこと
(2)固定資産評価額だと簿価よりも高額（といっても２百万円ぐらいですが）となり、売主である個人は譲渡税率（所有は長期でしたので20.315％）分の税負担が増えるものの、買主である管理法人側では計上する減価償却費に対して30％強の法人税分が軽減されることを考えると、結局、固定資産評価額で売買したほうが有利
と判断し、売買価格を固定資産評価額とする売買に切り替えます。

回答No.1

nekoojisan

昨年、まさに同じ状況で資産管理会社へ一軒貸家を売却しました。
昭和４５年築で簿価は１円でしたが、固定資産評価額、約１２０万円をそのまま売却額としました。

やはり顧問税理士先生の見解では、高い方を選んだ方は後々の問題が無いとの事でした。
何か、ふに落ちませんでしたが、反論できるほどの知識も無いために指導に従いました。

お礼

さっそくご回答いただき誠にありがとうございます。
質問に書き忘れましたが、当方も本物件を賃貸に出しておりまして月10万円の家賃を得ております。顧問税理士曰く、受取り家賃比売買価額があまりに低すぎるし、低額売買をすると個人は時価売却とみなされ譲渡税が、また法人は時価との差額を受贈益として収入に計上するよう税務署に言われる可能性があるので、固定資産評価額で売買しておいたほうが後々問題になることはない、ということでした。
一方で簿価で管理法人に売却している人たちも確かにいるわけでして、その人達はどういう理論武装をしているのか気になります。