入居者が長く住んでくれないワンルーム

質問

東京23区内で相続で得た区分所有ワンルームマンションを約４０戸保有しています。
（1物件に２～４戸で保有しています。）
わたし自身は給与所得者、それで生活できるのでマンションからの収入は貯蓄に回しています。
ローンもないので維持費と、固定遺産税がまかなえれば良いという考え。
空室が出てもあまり気にしていません。

更新時の値引き交渉には、一切応じていません。
「出て行くならどうぞ」　というスタンスではあります。
それでも、ほとんどの物件では、更新を選択される方が多いようです。
新たな物件の契約費用と引っ越し費用がかさむからでしょう。

その中で、世田谷区の三軒茶屋の物件の退去率が高く困っています。

二つの物件（マンション）で６戸保有していますが、更新時期を待たず２年以内の解約が多いのです。
平均的にはこの地域だけが、１年６か月より短い。
更新に至ったお部屋では、値引き交渉を突っぱねても更新していただけました。

物件概要

築１０年以内　三軒茶屋駅から徒歩３分以内　１物件はアーケードがあるので雨でも濡れない。
約２５平米　オール電化　バス　トイレ　洗面別
オートロック　
１軒は２LDKや３LDKのファミリー物件併設の物件　管理組合でも活発な活動あり。
８階以上の高さで、日当たりは良好　眺望も開ける物件です。
家賃は７万円台から８万円台　安めに設定しているつもりです。
空室になった後は、割合早く　次の入居希望者が来ます。

しかしながら短い期間で退去されると、原状回復に関する費用がかさむし、賃貸管理会社に任せているとはいえ、連絡等が面倒です。
特に仕事中にかかってくる電話が多いので困ることがあります。

入居者は３０歳前後の年齢のお勤めの方が多いです。（女性比率が高い）
以前は学生さんがいましたが（親が運営していた頃）今はここではいません。

渋谷にも近い　交通は至便だと思うのですが、どうして出て行ってしまうのでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私なりの推測

・街に憧れて住んでみたが、住んでみると期待ほどの街ではなく家賃支払いが苦しくなった。
（滞納とまでいかなくても家賃が数日遅れる人が多いらしい。　賃貸管理会社　２社　談）

・世間の低賃金化が進んでいる。

この推測は当たっているのでしょうか？
他にどんな原因があるのでしょうか？

そのほかの物件はまあまあ４年は住んでいただけています。
（２年以内に出てしまうケースがほとんどありません。）

回答No.7

x04boyyc · ベストアンサー

地方都市で戸建住宅のサラリーマン大家です。

客付けに困らない物件ならば、早期退去を見越した上での
経営戦略に切り替えてはどうですか？
現状回復費用を礼金として入居時にプールしておき最低限のハウスクリーニングで済ます。
退去から次の入居までの手順をマニュアル化して管理会社に一任すれば
結果報告を受けるだけで大家は何もしなくてもいいかと。

…というか質問主様と取引している管理会社は手抜きしているように感じますね。
私なら即座に管理会社を変えます。

それと、低賃金化は私も実感しています。
実はこのあたりが賃貸経営が難しいところで、中間層を意識した物件って
一番層が厚く、競争が激しいゾーンですよね。
田園都市線エリアは土地勘がありますが、イメージは良くても家賃を考えれば
多摩川を渡った場所を選択せざるを得ない人が増えているのではないかな？

実際地方は酷いものです。昨年は二軒の５％家賃ダウンを呑みましたから…。

お礼

賃貸を営んでいる方からの親身なご回答ありがとうございます。心強い限りです。
どこが管理会社の手抜きなのかは　いまひとつわからないのですが。
（管理会社の役目は、賃料をきちんと集める。ことがメイン。では）
管理会社とも契約を交わしているのでホイホイと変えられないとは思っています。
（販売時の管理会社　同じ建物のほかの物件の状況もよく知っている。）

客付けが比較的良いので、居住者からの家賃値下げには断固応じないこととしています。

回答者様が、どこの地域か存じ上げませんが、今や、礼金と言うものはいただけなくなってしまいました。
（当然預かるべき性格の敷金すらも怪しい状況）

今は家電製品も安いので、洗濯機　冷蔵庫　テレビ完備の家具付き物件　
（退去時には、その電化製品はリサイクルショップに売却）
入居時に新調　・・・故障のリスクを避けること。
にしてみようかとも思いましたが、1年で退去されるのでは、割が合わないと感じました。

家賃を下げても、結局は、現状より少し収入が低い人が、無理して入居して、出ていく　の繰り返しになりそうな気はしています。

補足

http://www.rakumachi.jp/news/archives/66778/2

今は、居住は一人に限る　という条件としていますが、もう少し広い物件だと、新たな問題もあるのですね。
入居初期費用が安いのは、借主にはありがたいでしょうが、貸主の視点で見れば、無責任　衝動的とも言える借主の行動は困りますね。
婚姻関係に限る　とでもしたいところ。

両隣の問題・・・これはどうしようもない部分でもありますね。
往々にして、単身者は生活がだらしない。　どうやってきれいにさせるか　できないですよね。

回答No.6

detekoiya

譲渡所得の課税がいや、とか

その辺はもう好きにしてください。
もうアドバイスすることは何もありません・・・・

ＦＡＸもメールも会社のものを使用する前提なのが
意味不明なんですけど

自宅の電話機をＦＡＸ兼用にするとか
自宅のＰＣを使うって発想は持ってないのでしょうか？

年金たくさんもらう気なのは結構ですが

ＦＡＸだのメールは会社の物しか使う気が
ないのでしょうか？

お礼

ＦＡＸなんて時代遅れなものは家にはありませんよ。数年前に壊れてからは廃止しました。
メールは使います。　相手はもっとリアルタイムに通信したいようです。

回答No.5

sakuragarihira

三茶、人気のエリアですね。
私も仕事で数件物件を回ったことがありましたが、ただ駅前が些か賑やか過ぎる印象はありました。高速架橋地でもありますし、駅から少し離れないと「住んでいる」という気はしないんじゃないでしょうか。
あとは…物価と、生活に必要なスーパー、銀行、郵便局、コンビニ、ドラッグストア、病院、歯科医院との距離でしょうか。
これら同士がとんでもなく離れていたり、数が少なかったりすると、いくら商店街等で食べ物屋さんが多くても、利用者にとってはそのワンルームは残念な物件になってしまいます。

なにか参考になったら。

お礼

有難うございます。亡き親も人気のエリアと言うことで購入を決めたようです。高速道路沿いは避けました。
推定ですが・・・憧れて住んでみたものの、住んでみると住みにくいのではないかと感じるようになりました。　
街を歩いてみると、治安が悪いと言う意味ではないですが、一風変わった人がいるなぁ　という印象です。
自由人と言うのか？　これが、初めはかっこよく見えても、だんだん鼻についてくるのかな？とも感じました。
ただ・・・下北にもいるような人種なので、まあまあ入居状況が好調な下北と三茶の差が何なのか首をかしげています。
さらなる値下げをして長く住んでもらうことを狙うか、売却も視野に入れようかと思います。

回答No.4

detekoiya

ワンルームの平均入居期間なんてそんなものといえば
そんなものです。

まあ単身者とファミリーの混在は居心地が悪いのかもしれませんが。

単身者ばかりならゴミ出しとかいい加減でも
黙認されるけど
ファミリー混在で管理人あり、なんて場合は
きびしいことが多いからね。

＞退去の連絡が管理会社からかかってくるのが面倒くさい

そんなもん、「仕事中はFAXやらメールにしてくれ」って
頼めばいいじゃん。退去の連絡なんて一刻一秒を争うものじゃない。
でも「給湯器が壊れたから修理したい」とか
そういう連絡はすぐに入れないとまずいからね。

相続で入手したから、「賃貸経営」をしてる意識が甘いのかも
しれないけど、そんなことが面倒なら売却したほうがいいよ。

質問主さんの文章を見てると
賃借人は賃料を払ってくれるお客様、って意識が
希薄に感じるしね。

定期預金にでも入れておけば手間いらずww

お礼

ありがとうございます。
売却してしまえば、長期譲渡所得だとしても約20%もの高い高い税金を取られてしまうだけ。
短期譲渡所得ならば40%弱　冗談じゃない。
あわよくば買替特例で収入は減っても手間がかからない優良なものに買い換えようかと考えています。
少子化でもう学生は期待できない感があります。
地方からの学生の親が仕送りできる金額に限度がある。経済の縮小で地方の親御さんが非正規雇用であったりします。また、あるレベル以下の学校では、地方からの学生は減少しました。
最低線がＭＡＲＣＨ？　それでも怪しい。
１Ｋや１Ｒではなく１ＤＫ　１ＬＤＫ　新婚所帯もしくは、高齢者ではない（事故物件になるのは嫌だから）アラフォー　結婚あきらめ　おひとり様　需要を狙おうか？　
ファミリー物件は、修繕費がかさむのでどうか？と考えています。
（土地に賃貸戸建　建てましたが、あえて安普請にしました。（複数の工務店のアドバイス）
　分譲物件レベルにしても、それを回収できませんよ。　ということでした。

以前　ずっと賃貸だった親戚が言ったことです。（ついに家を買いました。）
賃貸って、部屋が多い物件はあまりない。家族が増えると家を買わざるを得なくなる。
そうでなくても、賃貸の住宅クォリティは一部地域を除けば、どこかが落ちる。と言っていたことが理解できました。）

職場へのＦＡＸは同僚に丸見えじゃないですか。
業務外メールだって電算課が抜取り検査で監視していますよ。（うちの場合は）
携帯だってトイレ行った時でないと　元部下である上司（役職定年なので）になにいわれるか？

これぐらい締め付けが厳しくなっていますからね。

あと５年程度で再雇用も終わり引退できる見込みではあります。
しっかり年金は満額いただきたい。社会との接点も持っておきたいですね。

回答No.3

33521474

おはようございます。

勘ですがファミリー(子供)の声などを煩く感じる独身女性は多いですよ。

更新料を取らない物件は比較的居住者が安定するのでは？

以前同じ物件にわたしは14年お世話になりましたが、同じフロアのご夫婦は19年住まわれていました。
都心で繁華街も近く、犯罪も多い街ですが、長く住まわれているかた(ファミリー、単身ともに)が多かったです。
更新料の無い物件でした。

お礼

ありがとうございます。
子供の声っていやなものなのでしょうか？　世知辛い世の中になりましたね。
子は国の宝なのに。

独身女性特有の嫉妬心なのでしょうね。困ったものだ・・・。行き遅れ　売れ残りのため息なのかなぁ。

更新料　これは賃貸管理屋さんの収入でもあるので、外しにくいようです。
（更新料は地域によっていろいろ見解があるようですね。）

回答No.2

chiychiy

こんにちは

意外な治安の記事を読んだことがありますか？

ずっと住んでいる人には感じないことも
新参者にはちょっと辛く感じることもあるかもしれません。

特に一人暮らしの中での周囲の住人の
動向は結構重要なポイントだと思います。

特に女性の場合は、嫌だと感じるととことん嫌になってしまうようなので。

http://引越しまとめ.com/post-60/

お礼

ありがとうございます。
添付されたところとても参考になりますね。

女性にとっては・・・飲み屋が多い町は危険　閑静な住宅街も逆に注意

＞女性の場合は、嫌だと感じるととことん嫌になってしまうようなので。
しかし…新たな街でも新たな危険が待っているかも知れないのに。
しかも初期費用を回収できていないのでは？
30才前後女性は、いろいろとやはり心が揺れ動くのでしょうかね。
結婚でしょうね・・・売れ残り　行き遅れにならないか心配で情緒不安定とか　仕事も厳しくなってくる。理想の男性に巡り合えない。男性の収入も低くなる傾向。
今後は女性の入居申し込みをやんわりを断ろうかとまで考えたくなりました。
（ローン返済もなく入居率を無理に上げることもないので。）
ただ単身赴任と思われる男性は、転勤で急に変な時期に動いてしまうリスクを感じます。

昔は、男性は部屋を汚す　と言われていましたが、男女差は特にないようにも感じます。
決してきれいではないでも有名で特徴的な町。下北沢では長く住んでおられる女性もいます。
（三軒茶屋より賃料は高め設定にしています。）

回答No.1

mits0709

・どちらのマンションにも他人を不愉快にさせるような問題のある人（居住者・管理者）がいる
・夜間などの住んでみないと分からない時間帯に環境悪化（騒音など）が起きる

管理会社が活発に活動、というのが「住人にも口うるさい」方向に傾いていると、新規入居者は
「面倒くさいな、引っ越すか」と出て行く事が多くなります。
その地域の自治体などが厳格な場合も同様ですね。

お礼

有難うございます。
・問題のある人　は疑ったのですが、その問題ではなさそうです。
　夜間などの住んでみないと分からない時間帯に環境悪化　も疑いましたが、
　自分自身も輪番で回ってくる管理組合理事をやったことがありますが、それでもなさそうです。

・＞管理会社が活発に活動　
　管理会社ではなく区分所有者で作る管理組合のことです。分譲の集合住宅では当然存在する組織です。
　投資用の物件では、この管理組合が形骸化して資産としての管理がずさんなところがあります。
　この二軒の場合、そこに住んでいる人（ファミリー層）もいます。
　掲示板の掲示物や、区分所有者に来る理事会便りなどを見ても、特にワンルーム物件に対するいじめの
　ようなものは見当たりません。
　世田谷区内にほかの物件も持っていますので、自治体の問題でもなさそうです。
　（周辺市部では、家庭ごみ回収が有料（指定のごみ袋でないとだめ）が増えていますが23区は無料回収です。）

補足

わずらわしいので売ってしまおうかと考えたこともあります。
（収益が減っても別の物件を購入。）
買いたいと言う業者から電話やＤＭが来ます。