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家賃滞納による明け渡しの強制執行停止申立について
知人が家賃を滞納して裁判にかけられ、仮執行宣言付で明け渡しを命じられたそうです。 強制執行停止申立をしたいそうなのですが、可能でしょうか？ 以下、少し長文になりますが経緯を記載します。 知人本人と奥さんが職を失って、同居している息子（社会人）もうつ病を患って休職という不運が重なったそうで、 そのために家賃4ヶ月分と更新料を滞納してしまったそうです。 8月頃から、奥さんは職を見つけて、なんとかその後の家賃は支払っていました。 9月末頃からは息子のうつ病も回復傾向にあり、内職等をしながら、少しずつ余裕ができてきたそうです。 同時期から知人も派遣のアルバイトで稼ぎはじめたので、滞納分の家賃も払えるようになってきたとのこと。 10月初旬、原告側の代理人と話し合って、 裁判で滞納分の家賃を6ヶ月分割で支払うということで和解しようと、方針が決まりました（ここらへんは少し相手側も曖昧だったそうですが）。 しかし、裁判当日は、和解の話は一切出ずに、 原告側は判決をそのまま求めてきてしまいました。 判決文には明け渡しの仮執行宣言が付いていたそうです。 知人は、強制執行停止申立をして、控訴申請も同時にしようと考えているそうですが、 強制執行停止申立が棄却されるのではないかと不安だそうです。 仕事をできるようになったので、供託金はなんとか支払えるとは言っていましたが。 以上が経緯となります。 次の2点が質問です。 1, 知人は、どのようにすれば、強制執行停止申立を受理してもらえるでしょうか？強制執行停止の理由に今までの経緯を書いて、支払える能力もあるということをアピールしたら良いのでしょうか？ 2, もし、すぐに家賃滞納分を全額完済して、強制執行停止申立を行った場合は、供託金なしでも強制執行停止は行われるのでしょうか？ 法律には疎いので、噛み砕いてご回答頂けると幸いです。
- negidaisuki
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in_go-ingです。 『補足』拝読いたしました。 『保証会社』が入っているとなると状況は全く違います。『保証会社』は契約時に滞納分を代位支払する代わりに「〇ヶ月滞納の場合は裁判するので協力すること」という一文を大家側から取っています。極めて事務的にその期限を超えれば裁判となり『明渡』＝『契約解除』＝『代位支払からの解放』を求めるわけです。代位支払分の回収は別途行われます。専門の業者に債権を売る場合もあるでしょう。そうなると『分割』なんて聞く耳を持ちません。私のように古い考えの大家はその“縛り”が嫌で『保証会社』の保証では契約自体をお断りしていますが、今の流れは『保証会社』の保証が主流でしょう。代位支払がありますので大家は痛くも痒くもないのです。ただ、『保証会社』が部屋を空けさせて、大家は次の借主さんを募集するだけです。 たぶん、『保証会社』との裁判では軍資金の額が違います。『保証会社』にとっては裁判費用、弁護士費用だって『経費』でしょう。どうやっても引っ越しされた方が賢明に思います。 ただ、『保証会社』と拗れた場合、今主流である他の『保証会社』の保証の取り付けも非常に厳しいものになるでしょう。 どのような事情か分かりませんが、穏便に（もう無理かな？）解決して『保証会社』のブラックリストに載る前に別の物件を探した方が得策でしょう。余程経済力のある肉親の『保証人』でも立てない限り賃貸契約自体ができなくなる危険があります。
大家しています。 私の場合は滞納家賃を請求したら借主側が弁護士に飛込み？やむを得ずこちらも弁護士を立てての裁判となり『執行文付判決』を頂き強制執行をする前に相手は出て行き滞納分は別途回収しました。 裁判まで拗れると大家側は滞納分の回収より『明渡し』が主眼になってしまいます。要は、裁判までしなければならないような借主さんよりマトモな借主さんに借りて頂いて何の不安もなく家賃が入る方を選ぶのです。 『執行文付判決』が出たとなると大家側は粛々と『明渡し』を求めることになるでしょう。おそらく大家は滞納家賃の回収は後回しで『明渡し』を求めているのだと思います。元々家賃を滞納するような借主さんですから『滞納分の家賃を6ヶ月分割で支払う』なんて信じられなくなっていると思います。それは裁判までの間には弁護士なんて中に入れずに、いくらでも大家とのコミュニケーションは取れたはずなんです。裁判まで拗れさせては大家側も意地なんでしょう。そもそも費用対効果を考えれば弁護士を立てての裁判なんてプラスになるはずなんてないのは大家だって承知しているはずです。「とにかく出て行ってほしい。」が大家側の意志なんです。 弁護士さんに相談して『控訴』し前判決を覆すしかないでしょう。 でもそれが可能かどうかは弁護士さんにでもわからないでしょう。日本の民事裁判なんてノーベル賞学者さんの言っていましたが『腐ってる』んです。軍資金の多寡で決着がつくんです。 また、部屋の賃貸借契約の裁判で裁判所が一番重視するのは『信頼関係の崩壊』です。裁判までしなければ決着がつかない時点で『信頼関係の崩壊』は明らかだと大家側は主張するでしょう。正直、「弁護士の着手金があるなら家賃の一部でも払えや！」というのが裁判を始めた時の私の気持ちでした。あとは「何が何でも追い出してやる！」という意地です。採算なんて度外視なんです。 ここで相談するより、弁護士に相談して控訴するか、強制執行をかけられる前（強制執行となればまた費用が請求されます）に引っ越しされるかしかないでしょう。 ちなみに、日本の裁判所では判事が平気で弁護士を〇〇先生と呼ぶのです。呆れますが、素人対弁護士では結果は火を見るより明らかです。
補足
ご回答ありがとうございます。 私も詳しいことは分かりませんが、原告は大家だけれども、弁護士を手配しているのは賃貸保証会社だそうです。そのため、大家の意向はほとんど反映されずに、賃貸保証会社の言いなりになっているようです。大家には連絡したけれども、話す間もなく電話を切られたとのこと。近くに住んでいるようですが、一度も顔を合わせてくれない大家だったそうなので、もしかしたら、コミュニケーションが苦手な方なのかもしれません。 おそらく、賃貸保証会社としては、今後リスクを取りたくないので、裁判当日には和解の話をしてくれなかったのではないかと思います。確かに、家賃を払えずに信頼関係を築けなかった知人が悪いのですけれども、実際に支払いできるようになって、和解の話もしていたのに、裁判当日で覆されたのは少し同情してしまいます。 仰るとおり、弁護士に相談するのが良いですよね。近日中に、法テラスに行ってくるそうです。あまり、良い結果は期待できないですが…。
- tk-kubota
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明渡訴訟で仮執行宣言があると言う判決は実務上でも甚だ珍しいことです。 従って、執行停止は、よほどのことがない限り無理だと思われます。 執行停止は必ず本案が必要なので、本訴の請求原因がしっかりはてないとできないです。 従って「支払える能力もあるということをアピール」と言うような問題ではないです。 そして「供託金なしでも強制執行停止は行われるのでしょうか？」はとんでもないことです。 「すぐに家賃滞納分を全額完済して」と言うことも、本訴の請求原因にはならないです。 要するに、「これからまじめに支払う」と言うことではなく、「明渡訴訟に間違いがあった。」 と言うことで、それの法律構成が重要なわけです。
お礼
強制執行はなかなか覆らないのですね。本人にも伝えたいと思います。 ご回答ありがとうございました。
貸主と借主との間で和解をせず、原告が賃貸の明け渡しの強制執行の申し立てを行い裁判所は申請の通り受理をされてしまったら、裁判所に異議の申し立てをすることができます。 裁判所は白黒を付けない中立であることになっているので、支払いを証明する月々の給料の明細書の原簿を 添えて裁判所の民事課に提出をすれば、原告の主張が妥当なのかそれとも債務者の主張が妥当なのかを審議します。 原告が債務者に対して再三の催促をしたにも関わらず一向に支払う余地がないと判断をされても、債務者は生活が困難な為に賃貸料を払うことが出来なかったと言う理由を話せば良いだけだし、債権者は口頭でなく支払いを要求した原本の証明書が必要です。 別段として、不動産に出向いて、このような問題があって解決をしたいのですが、と、言い相談をしてみるのも一つの提案です。 私は法律の専門家ではありませんので、事細かな詳細に関しては控えさせて頂きますのでご了承ください。
お礼
ご回答ありがとうございました。 知人に回答者様のご意見をお伝えしたいと思います。
10月初旬、原告側の代理人と話し合って、 裁判で滞納分の家賃を6ヶ月分割で支払うということで和解しようと、方針が決まりました。 和解は滞納をしている家賃を分割で支払う訳ですよね、そして今後の家賃の支払いをどうする のですか、滞納をしている家賃だけでなくこれから先に生活をするであろう家賃の支払いです。 大家さんと滞納をしている家賃を分割にて支払うことが成立をしていても、借家に住んでいる 限り家賃を支払う義務があります。 家賃を支払う義務の法律 http://fudousanbengoshi.info/chintaishakukeiyaku/chinryoushiraigimu/ 家賃を支払う義務の強制執行 http://www.hf-t.info/wakai.html
補足
ご回答ありがとうございます。言葉足らずだったかもしれません。 知人は、和解はしていません。裁判前に原告側の代理人と話し合って、和解の方針をおおよそ決めていたそうなのですが、裁判当日は和解の話は出ずに、原告側が判決を求めてきたらしいです。それで、明け渡しの仮執行宣言が付いたとのことです。 もちろん、知人は、これからの家賃に加えて分割料金も支払う意思がありました。10月から家族全員が働けるようになったので、11月には一括ででも滞納分を支払うことができるそうです。 もし、滞納分を一括で支払った場合は、強制執行停止申立は受理されるのでしょうか？
補足
ご回答ありがとうございます。 やはり、大家は保証会社に協力するという契約をしているのですね。知人もずっと保証会社の話をしていたので、私は、大家は関係ないのかな、と不思議に思っていました。契約があるなら、納得です。 一応、保証会社からは６ヶ月分割ならOKのように言われていたようなんですけれどね。裁判当日に和解を持ちかけなかったということは、そもそも、和解する意思は本当はなかったのかもしれませんね。 回答者様が仰るとおり、保証会社のブラックリストに入っていると思われる上に、保証人として立てられる親族もいないので、賃貸契約が厳しいそうです。そのために、強制執行停止申立をして、今の家に居たいようです。家族全員が稼げるようになったので、ギリギリだけれども、すでに全額一括返済できる状態だとか。裁判当日にも和解のために前金すら持って行っていたようで、なんか可哀想になっちゃって…。 今は引越し先を探しながら、強制執行停止申立の準備もしているようです。 私は法律とか賃貸のことに関しては、あまり詳しくないのですが、なんとか彼らの役に立ちたくて、質問させて頂いた次第です。厚かましいですが、もし、他にアドバイスがあれば教えていただけないでしょうか？よろしくお願いしますm(_ _)m