マンション経営を始めましたが、先行きが大変不安

質問

３年前から都内で４件の新築ワンルームマンションの賃貸経営を始めました。
２１００万×４件です。そのうち頭金が約８００万、残りがローン。

３年たって、これが頭痛の種となってしましました。

きっかけは、某不動産の営業マンから突然電話がかかって来て、
下記のようなことを言われて、
話だけ聞いてみるかと思ってしまったのが、間違いでした。

　「税金が全部戻ってくるので、新築ワンルームマンションの
　　賃貸経営を始めませんか？」

私の年収は６００万円代、毎年約５０万の税金が戻ってくるというのです。
マンションはローンで買って、毎月の支払いは賃料で返せますと、
シミュレーションを作って丁寧に説明してくれました。

心配事として、入居者が退去されて、その後の入居が決まらない場合、
どうなるのか聞いたら、下記を言われてリスクはないと安心しました。

　「入居者が決まらない場合、最初の２年は全額賃料保証、
　その後は９割保証します」

　「２ヶ月以内にほとんど入居者は決まってますので心配ありません」

４件目を勧められたとき、自分の年収では、さすがに無理だろうと
断るつもりでしたが、

　「１０年後、１５００万で売却できます」

賃料収入がローン返済額より若干高いので、その差額と
還付される税金と、足りない分少し出してもらって、
毎年２００万ずつ返済していけば、

　「１０年後にはローン返済は約５万になっています」

丁寧にシュミレーションして説明してもらいました。
それなら、大丈夫だなと思って、4件目も買いました。

ところが、３年たって、自分が理解していた話と違うことが
いろいろ見えてきました。

３年後、２物件で退去者が出ました。賃料保証があるからと
安心していましたが、その分の入金がないのです。
聞いてみると、
　「こちらから申告しないと、自動的には賃料保証とならない」
　「賃料保証額は付近相場の9割である」
　「一度保証制度を使うと、その後ずっとその家賃が引き継がれるのが基本」

冗談じゃない、マンション買うときに、そんな話は聞いてない。
そこはぐっとこらえて、２ヶ月待てば、ほとんど入居者が決まると
思ってましたので、待ちました。

しかし、入居者は３ヶ月たっても決まりません。
専用の預金通帳から残金がなくなりつつあります。
営業マンの作ったシミュレーションは全く出鱈目。

回答No.9

a4265

600万円台で４件購入とはよほど前向きだったのでしょうか。私が聞いたときは年収800万円以上の方を対象に２件を勧めているとのことでした。１０年後、一方を売ってもう一方の繰り上げ返済にあてるという話でした。10年は手出ししないよう家賃保証するという覚え書きも出すという話。ご質問者さまの場合、結構厳しいように思いますが、借り入れ金融機関の金利と保証金が問題です。繰り上げ返済しても元金が有効に減っていくならいいのですが、いろいろなところから借りていると、これも大変でしょう。売り急ぎますと足下を見られますので、慎重にお考えください。還付金は減価償却、金利負担分、固定資産税、共通部分管理費と各戸管理費がその原資ですから、減価償却分が年々少なくなります。借家人が退去したら清掃やリフォーム関連費用、広告関連費用も計上します。問題は、家賃が安くなるという点ですが、立地にもよりますし、管理を頼んでいる不動産会社にもよります。共通部分の管理は変えられないと思いますが、自分の所有している部屋については、自分の意思で変更出来ます。契約書を確認の上、ご検討してください。不動産屋さんに任せきりでなく、不動産屋さんに直接出向いて担当の方と相談したりも重要です。自分なりに工夫できるところは努力するのも必要です。収支はその都度、記録していますよね。勿論、領収書など証拠書類も貼るなどしていますよね。確定申告は自分でやっていますか？税理士さんにお願いしていますか？まさか、売ったセールスの方に丸投げなどしていませんよね。金利は変動金利なのかな、と思いますので早めに必要な改善を進めてください。やみくもに売り払えばいいということでなく、問題となる点を改善できないか、ご検討なさりつつ、良い方法をお取りくださいね。他人にまるなげでは解決できないことにご留意ください。少しでも状況が改善できますことを祈念します。

お礼

ありがとうございます。

最終的には、９割の家賃保証があるから、
販売店が倒産しない限り、リスクはないと考えて、
４件も購入してしまいました。

４件目は自分の年収では無理だと思って、最初は断ったのですが、「１０年後に１５００万で売れる」と言われたら、購入しますよね。頭金を少し多めに出して、購入しました。

要するに
「９割の家賃保証」と「10年後に１５００万で売却」が
購入を決めた最大の根拠です。

販売店は新築１件売れば、４００～５００万も儲かるようです。私は４件買ったので、つまり、その販売店を２０００万近く儲けさせたことになりますからね。最後まで面倒を見てもらうつもりです。
もしも、いい加減な対応が見えたら、こちらは黙るつもりはありません。