７年前都心の新築１ルームマンションを住宅ローン利用で購入し居住していま

質問

７年前都心の新築１ルームマンションを住宅ローン利用で購入し居住しています。
結婚を期に、都内の１戸建てを購入したため、これを気に１ルームマンションを
処分しようか賃貸に出そうか全額返済しようか悩んでいます。

・１ルームマンション
　住宅ローン利用　残債：１０００万
　売却査定額　１５００万～１８００万
　賃料査定額　8.5万～9.5万

(1)１ルームマンションを売却
　売却益（５～６００万程度？）を新規購入した１戸建ての繰上返済に回す

(2)住宅ローンはそのままで１ルームマンションを賃貸に出す
　家賃収入で住宅ローン残債の返済に回す（２重ローン状態）

(3)全額返済し１ルームマンションを賃貸に出す
　家賃収入を新規購入した１戸建てのローン返済に回す
　預貯金がほぼ無くなる

どれも１長１短あり、どのような対応するのがベストなのか
決めかねており、皆様ならどのようにお考えですか？

回答No.5

hokusai14

私も賃貸より売却したほうが良いと思います。
購入価格が書いていませんが、2000万円以上で買っているのなら、売却益ではなくそれなりの売却損が出るのではないでしょうか。
もし売却損が出るなら、居住用に使っていたということで、細かい要件がありますが譲渡損の損益通算・繰越控除の特例を使えるので税金の還付があります。
例：（購入価格2000万＋付随費用・税金等50万－減価償却費等200万）－売却価格1650万＝譲渡損失－200万（給与所得の税率が所得・住民税30％なら60万の還付）※金額は全て仮定

都心のマンションは築年数が古くても値段が落ちないのですが（私の住んでいる地域は築３０年で新築より２割減という感じです）、
ワンルームはそれにあてはまらず（恐らく管理のせい？）築年数に応じてかなりのプライスダウンがあるようです。

我が家も素人ながら区分マンションを貸していますが、特に大変ではありません。
ファミリータイプではありますが、都内だと店子さんの半分は１部上場企業の法人契約（借上社宅）・残りの３割が普通の法人契約（借上社宅）・残りの２割が個人契約という感じです。
都心ではなく、都心に近いところのマンションですが、今まで２ヶ月以上の空室は無く、通常は募集を出したら即決まります。（多少店子さんを選別します）

質問者さんの物件も都心にあるとのことで、まだ貸し手市場だと思いますが、利回りが悪いことと古くなるにつれて価格が落ちるようなので、
税制のメリットも使えれば、今が売り時なのではと思います。

回答No.4

himeichigo17

私が投資している物件ということで考えてみました。あくまで個人的な見解ですのでご参考までに。

結論から言って今回は売却だと思います。

今の家賃設定で1500万円から1800万円を回収を得ることができるのはいつでしょう？
例え、コストゼロでも15年以上かかります。

普通に考えて家賃設定は築年数とともに下落しますし、
管理費・修繕費は老朽化のメンテナンス増により値上がりするはず。

となるとやはり今後20年か30年くらいかかる計算になります。
となると築30年か40年ということなのでそこから年金代わりに
家賃収入を得ていくことでやっと利益になる物件です。

ところが築40年、30年ともなれば色々老朽化していて
まともな値段で貸すにはここでまた結構なコストがかかりすぎます。
せっかく資金回収したのにまた費用が発生。
このまま保有し続けて一生賃貸のままで利益出すのは難しい物件のようです。
いつかは転売しなければいけないでしょう。

いつのタイミングで転売するかは難しいところですが、
仮に築20年程度で売却するとしたら築7年で今の査定額なら
恐らくは1000万円程度になってるかなと思います。
13年後に賃貸で回収できる金額も1000万円程度でしょうから先延ばしにしてもあまり意味がなさそうです。

仮に築30年で資金回収できた状態であれば、500万円か300万円くらいの利益は出るかもしれません。
この300万円を30年で割ると年間10万円程度の利益…リスクを考えると私ならパスです。

築10年未満は1ルームの中でも比較的人気があるので、個人的な見解では売るタイミングはまさに今だと思いました。

もし今後家賃が上がるもしくは下がらないなら保有もなくはないですが、
少子化で1ルームマンションの家賃相場がどんどん下がってますし、今後もこの傾向は続くと思ってます。

しかも、ご結婚されたばかりであれば、
これからお子さんが生まれたりで、これまでより経済的な
余裕はなくなるでしょうから今回のケースなら保有するのはリスクが高いように思いました。

回答No.3

-phantom2-

売って500～600万も利益が見込めるなら売るべきでしょう。

賃貸などにしたら面倒ですよ。

店子がトラブル（騒音問題など）を起こしたら大家が尻拭いすることになりますし、一旦貸してしまうと定期借家契約でない限り、退去させたい時が来ても居座られて高額の立ち退き料を要求されたりしますよ。

回答No.2

atelier21

経済性・将来性・自己と建物立地等多角的な検討を
1、マンションが良い維持管理されていて 人気のある立地であれば 賃貸が継続できますね
　 売却利益には税金が 売買には手数料と各種税負担が生ずる
2、2重ローン組める条件はクリアーできるのですね
3、金利利率・住宅ローンで組んでいたとしたら 金融機関の意向もある
10室貸付して 業に向けて と言う人生設計もある
結婚してからの 共同設計も有るでしょう

回答No.1

gamigami

その人の経済状況によるので、具体的な回答は不可能と思われます。
ただ、収入が高いようであれば『損益通算』を兼ねて賃貸は有効です。
だけど、ローンのない賃貸物件の場合は『利回り』が最優先課題になります。

１．質問では残債との差額であるが、売却損が出るならば確定申告にて所得税減免が得られる。
　　ただ購入物件には条件があるのでその点が要注意。
　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

２．一番ありえる話は『空家』になると賃料収入が途絶えるので、その支払ができるのか？

３．いざ金がないという時にはワンルームを売ればいいのだが、
　　収益物件の売買は相場より下回る難点あり。

都心部でもワンルームは過剰気味であり、
建て替えがしづらい区分所有物は『モノアマリ』の懸念があります。
また、特に新築購入時はそれなりの手持金がある方がよい。
（家財道具の買い替えなどがあるので)

よって３だけは避けたいかと。