マンション共用部分変更の対応について

質問

ご指導願います。マンション管理組合の理事をしている者です。
先日、共用部分である外壁に無断で換気口を設けている区分所有者がいることが発覚して対応に負われています。現在、その方の部屋のみ換気口が２カ所あり、以前の換気口は外部フードを取り外している為、そこから下階宅へ雨漏れがしている状態です。しかもその方が理事の1人なので理事会においても結論が出ずに、組合の積立金で雨漏れ防止の工事費を負担しています。

共用部分の変更行為なので組合員に対しても告知するべきと考えますが、管理会社は議事録にも総会議案としても記すべきではない、としています。

そこで、質問ですが、
理事が変更行為を承知していながら組合員に告知しないで、後日、その事が原因で損害が発生した場合、理事に責任が発生するのでしょうか？
また、解決に向けて、いいアドバイス等があればご指南をお願い致します。

回答No.3

merciusako

「共用部分である外壁に無断で換気口を設けている」
このようなことは絶対出来ないはずです。
区分所有法で規定する「共同の利益に反する行為」の中の「建物の不当毀損行為」に該当します。

理事だろうが、一般の区分所有者であろうが関係ありません。
理事会として原状回復を求めるしかありません。
また、この勝手な工事による漏水ですから、修繕工事費用もその理事負担です。

理事会議事録には記載しなければならないでしょう。
「工事事実、区分所有法、管理規約違反であること、原状回復および漏水に対する修繕費用負担を求めること」ですね。

理事会で、「どのように事実確認し、どのように対処することにしたのか」は記載しなければなりません。

管理会社がなぜ「理事会議事録への記載不要」としたのか分かりません。
理事会として原状回復、漏水修繕費の請求をするしかないのですから。

なお、対応を総会議案とすることもできません。
確かに「共用部分の変更」は総会議案ですが、大前提は「区分所有者全体の利益になるか」です。
今回の案件はこれに該当しません。

＞理事が変更行為を承知していながら組合員に告知しないで、後日、その事が原因で損害が発生した場合、理事に責任が発生するのでしょうか？

「理事が」というのは「理事会が」ということでしょうか。
理事会が知りながら放置し、その結果、それにより何らかの損害が発生したとなれば、放置していた理事会にも責任の一端はあることになります。
理事会としての職責を果たしていないのですから。

「組合員への告知」が何を意味するのかよく分かりませんが、理事会の対応を理事会議事録に記し、それを区分所有者全員に配布することで、事の顛末は周知されたことになりますが。

その工事ですが、そちらの管理規約では、「リフォームなどの工事については事前に管理組合に届けを出し承認を受ける」ということになっていないのでしょうか。
このような規定があるのが一般的な管理規約なのですが。
この規定があれば、届けの段階で工事は未然に防げたはずです。

規定があるにもかかわらず、その工事を無届けで強行したのであれば、理事としても区分所有者としても最低です。
管理組合にとって大変な問題ですから、理事会としては強い態度で臨むしかないでしょう。

お礼

大変、参考になりました。
ありがとうございます。

原状回復になると移設されたキッチンの換気扇は使えなくなりますが、それでも他の管理組合は現状回復を求めるケースが多いのでしょうか？

問題が大きくなるのを恐れ理事長が同意してくれないので困っています。
管理会社は、共用部の変更を専有部の修繕とし、換気口移設をキッチンの移設と表現を変えて、共用部の変更及び毀損行為という表現は記せないとしています。

専有部の工事でも事前に管理組合に届けを出し承認を受けるということになっていますが、無届で行っていました。同一の方が他にも8ヶ所程、共用部分の変更をしているので対応に困っています。最上階で一室しかないので全く判りませんでした。

対応を総会議案とすることができないというのは知りませんでした。
他を含めた現状回復となると相当な金額になるかと思いますが、管理会社の協力がないとできないですね。
心苦しいです。

丁寧な説明、ありがとうございました。