買い替えか、今の家を残すか？

質問

現在住んでいる家は、97年二月に3100万（その他手数料に300万弱）で築12年土地30坪、建坪24坪4DK北東4m
私道面、駅までバス8分の物件を購入しました。（現在の残債は1250万）三年前に300万かけて、サイディングにリフォームし、6畳のサンルームも増築しました。それでも我が家はこどもが4人いるので(中学生一人、小学生一人)、手狭になってきた事etcで、新築の購入を考えています。その物件は手数料まであわせて、4300万ぐらい、（土地35坪建坪27坪４LDK駅までバス13分南公道面、今と同じ地域ですが3年後に新線開通すると駅まで徒歩5分）頭金として、400万円ぐらいです。
我が家を売却する場合の現在の不動産屋さんの評価額は
2200万ぐらいという事です(現在築19年)。　主人の考え
1.この七年で土地の価格が大分下がっていること
2.3年後に新線が開通すると駅まで徒歩12分になるので、値上がりも少しは見込める
3.老後の資金の事をかんがえて、今住んでいる家は残して賃貸に出し、新しい家を買いたいという考えで、
私としては、今の家を売却して上に書いた物件より、建物の建坪が大きく建物自体のグレードもいい物件を購入したいと考えています（27坪だとサンルームまで合せると今と同じぐらいなので）
要するに、買いたい物件自体も違うし、　買い替えVS残す
でなかなか話がまとまりません。　不動産屋さん　いわく、今の家を残して、新しい家の方のローンを35年でくむ事は可能だという事(主人はサラリーマンで今はその程度の収入があります)ですが、ローンを一本にまとめる事はできないので、今の家のほうのローンを終わるまでは　返済額は倍以上になってしまいます。
わかりにくい文章で住みませんが、第三者の方に客観的な意見を伺いたくて質問させていただきました。よろしくお願いします。

回答No.3

unos1201

残債が売値に比べ小さいのですが、新たに発生するローンを考慮すると、２件を維持するのは困難でしょうし、収入が十分にあれば、中途半端な物件ではなく、広くて大きな物件を購入すると思いますので、２重ローンは避けた方がいいと思います。

もっとも、２重でもローンが十分に支払える経済力があれば、借り手がつかなければ、数年後に売却するのも確かに有効かも知れません。

私なら、空家の維持や固定資産税、家賃の収入による税金の発生、ローンの利子を考えて、買い替えです。自分の家が売れることを確認できた段階で、購入したい家のローンがすぐに組めるように銀行に相談します。実際に２０００万円以下かも知れませんが、売却の交渉が成立段階で、購入物件が契約というようにすると、頭金も差額で増やせるし、ローン期間も２５年等にできるのではないでしょうか。

高額物件で、退職後も支払いが終了しないものは、より多くの利子を払うことですので、これからの金利が上がった場合に支払いできない可能性まで考慮し、慎重にした方がいいと思います。

最終判断は、今回の物件にお金を支払い、満足できるかにかかっていますので、小さくて大きさが変わらなければ新築で収納が便利とか、余分に３０００万程度支払って満足できるものなら決定したらどうでしょうか。

試算するとわかりますが、金利が３．６％になると、３５年で元金と同額の利息を支払う計算になります。金利が上がったら、その後の支払いが大変なので、この時期に３５年ローンはお勧めできないと思います。

回答No.2

noname#8234

私も最初はマンションからはじまり、その後は一戸建てを２回引越ししておりますので、お気持ちよく分かります。

私だったらどうするか、という立場でお答えさせて下さい。

私の昔からの持論として、家は５年先にちょうど良い状況　（スペース的とか、他にも交通の便とか、立地条件的とか　・・)　になるように、次の物件を決めてきました。　今ピッタシの条件になる物件を選ぶと、５年先になれば必ず不満が出てくると思っております。　たとえば、中学生のお子さんがいらっしゃるとありましたが、５年先といえば大学生ですよね。　それに今一番下のお子さんの年齢が分らないのですが、５年先には多分、幼稚園とか小学校に通い始める頃でしょうか。

ですから、私だったら、あなたと同じ意見で、もし買い換えるのだったら、また、資金的に可能なら、中途半端にしないで、思い切って、ちょっと広すぎるかな？　と感じるような物件を選ぶと思います。　それでも、５年先には、狭く感じる事もありますよ。

それと、無理がなければ、今お住まいの家を賃貸にするのは、どうかな、と感じております。　といいますのは、もしよい条件で売却ができた時、すぐに家を明け渡してくれるとお思いですか？　借家法が改正されたとはいえ、引越しのカネもない、とごねられたらどうします？　常識のある借り手だったらよいのですが、そうでない人も世の中には多いでしょうし、また、その人が近所で何か問題を起こせば、大家の責任とか出てこないとも限らないのでは、と危惧します。

乱文になりましたが、参考になれば幸甚です。　でも、後悔の無い選択をして下さいね。

回答No.1

atsu2000super

東京で不動産屋をしています。
同じ事を聞かれたときこんなアドバイスをしています。

リスク
(1)生活設計にあった賃貸条件にて少なくとも１～２ヶ月の間には賃借人が決まっているかどうか。
(2)万が一の空室の間、ローンの支払いができる家計的体力。
(3)一旦賃借人が入ってしまうと、現在の民法その他の法律は入居者に対して非常に有利にできており、簡単には退去させられないこと。
(4)賃貸に出しても、入居者の明らかな責任でなければ、建物が壊れたとき(雨漏れ、水漏れなど)その他広範に貸主に負担を求めることが最近の賃貸借の傾向であること。

考察
上記により、元々マンションと違い専門的な管理のしにくい一戸建ての賃貸は最近割に合わないことも多く出ています。
確かに老後の事をお考えになるご主人のお気持ちも十分にわかります。
ただ、運用という観点だけで見るのであれば、１２年お住まいになられた一戸建てはいささか不経済であると思われ、売却の金銭で別の金融商品、もしくは賃貸用の１ルームマンションなどに変更されたほうが良いと思います。

結論
私の考えでは、現在のお住まいは売却なされたほうが良いと思われます。
その上で、売却の資金を買換え資金にあてるのか、老後の資金にとって置くのかお考えになったほうがよいと思います。
ただし、これはあくまでもアドバイスで、ご主人にその土地についての思い入れもあるかとおもいますので、これを参考にご主人と話し合ってみて下さい。

ご参考
家計的に多少余裕があるのであれば、買換えを条件にして売却なさるよりも、しばらくＷローンで新居に引越しの後に現住居の売却をなさるほうが、それに伴う諸費用を差し引いても百万～二百万単位高く売り出しができます。(いつまでに売らなければということが無いので＋部屋を広く見せられる)

補足

ご丁寧なアドバイスありがとうございます。今の我が家は築12年で購入し、七年住んだので、現在築19年です。。　やはり引越し後空家の状態の方が広くみえるし、引渡しも早めにできるので、多少高く売れるのでしょうか？壁紙等リフォーム渡しにするのと、その分ぐらい値引きするのと、どちらがいいのでしょう。