中古マンションの売買に関するトラブルとは？
- 中古マンションの売買に関するトラブルについて調査します。質問者は、不動産屋との交渉で問題が発生しており、信頼できる第三者に代行してもらうことを考えています。
- 質問者は、不動産売買契約解除の連絡を受け取っていますが、買主が了承しているため、手取り金額の減少にもかかわらず契約を進めたいと考えています。
- 質問者は、売主側のメリットについて疑問を抱いており、業者との関係を改善するために手付金を渡すことを検討しています。
- ベストアンサー
続、中古マンションの売買に関してのトラブル
再び、お世話になります。 数日前に http://okwave.jp/qa/q8461731.html で質問したものです。 直接相談に乗っていただいた方の話も皆さんからのアドバイスとほぼ同じで唯一こちらが交渉できるのは今後の買主指定の銀行内での契約場所を中間地点位までなら交渉する余地はあるとのことでしたが、皆様からのアドバイス（特に買主への配慮が一切ない）の一文に反省し、後出しの要求を一切止めて６００万弱の手取りで買主指定の銀行での本契約で話を進めるつもりに改心しました。 後、この方（＝直接相談に乗っていただいた方）に聞いたのは 「私はこの不動産屋へ今後一切顔も声も聞きたくないので今後の銀行内での契約はは信頼できる第三者に代行してもらうわけにはいかないか？」に対し、「それは可能だと思うが念のため確認してください」とのことでした。 これが問１になります。 と申しますのが信頼できる第三者に今回のいきさつを説明し代行の了承を貰った直後の先ほどに不動産屋から 「売主＊＊＊＊氏から申し出のあった、不動産売買契約解除の件ですが、本日買主＊＊＊＊氏から承諾を頂きました。後日、合意解除書と鍵を送ります。」 とのショートメールが届きました。 私としては買主が了承しているのであれば例え手取り金額がさらに減ったとしてもこの業者とは手を切り今回の反省を教訓に納得した売買をしたいのですが今回の場合、飼い主側のメリット（問２になります）ってなにかあるのでしょうか？ （業者の話だと手付金は内定の約一月前の時点ではすぐに渡すとのことでしたがもちろん貰っていません） 以上、識者のご回答をよろしくお願い申し上げます。
- shinotetsu
- お礼率85% (12/14)
- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
NO.1の回答者さんがほぼ記載されています。 代理人による決済は、買い主指定の司法書士が本人確認を要するだけで、必要書類の確認や電話での意思確認が出来れば良いだけです。 契約解除は、手付解除か？違約解除しか該当がありませんから、買い主は何らかのペナルティーを質問者さんから受領し解除となりますから、金銭的なメリットはあります。 手付を受領していない？？という記載については、どういう事なのか？わかりませんが、契約書に手付の額が書かれて、買い主が支払っているなら、例え業者預かりでも、関係ありません。また手付解除に該当しない一括決済の場合は、違約に依る解除扱いになってしまいます。 合意解除が成立しなければ、契約履行するしかありませんから、意地を張るより代理人に任せて決済してしまった方が良いでしょう。再度一から売却をして、同金額帯で決まっても、数十万～の損失になるのですから、この場面こそ数字に拘って判断したほうが良いでしょう。 解除しても買い主へのペナルティーとその業者に仲介料は支払わなければならないのですよ？ 手数料をどうせ払うなら、残金を回収出来た方が良いに決まっているでしょう。その代理人が不動産取引に明るいなら、今後の打ち合わせ等も代理人を窓口として進めてもらえば良いだけの話です。 100万損してもという覚悟がおありなら、好きにされたら良いと思います。 商売上、手数料額が小さい物件でそう積極的に販売活動などやりずらく、ネット反響などに頼らざるを得ない物件ですから、次いつ買い主が現れるのか？ そこも考える必要があります。
その他の回答 (4)
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
NO.2です。 他の方の回答の通り、業者が仲介手数料が発生しない白紙解除など進めるわけがありませんし、契約解除は不履行でない限り、解除書類の締結を以て同時に、手付金等の現物返還などにより初めて成立するものです。意思の合意だけでは成立しないのが業者が介入した不動産売買契約です。 司法書士などは、一般的には民法しか明るくありませんから、宅建業法などかかる取引に関して詳細を聞いても仕方ないですよ。 当方と故意にしている司法書士の方も、物件や取引に関しての相談などは逆に受けたりしますから 現在は契約は有効であり、解除書類に署名押印して、発送するなり、手渡ししない限り、解除にはなっていません。ですからまだ契約の履行が可能です。
- kamaryu
- ベストアンサー率35% (147/419)
>買主、売り主、業者が了承して現在白紙の状態なのかを確認してください。三方が納得している上での合意解除であれば現時点での話では仲介手数料を含めペナルティを一方的に要求されても支払う必要は無い。 不動産の売買契約で契約の解除とは手付放棄(倍返し)による手付解除か違約金を支払う違約解除しか有りません。 買主・媒介業者が同意しているのは、それに基づいた契約解除だからです。 唯一白紙解除が有るとしたら買主の住宅ローンが承認されなかった場合だけです。 全て契約書に基づいて契約解除されますので、司法書士に聞くのではなく契約書を読みましょう。 不動産の様な大きなお金が動く大切な契約が「皆がい良いと言ったのだから、ペナルティも無しで白紙にして」という事を許したら怖くて契約なんかできません。
お礼
先日、司法書士さんを通して業者に連絡してもらい「今回本来は売主に仲介手数料等を請求する権利はあるのだがより良い物件を買主に紹介できたので契約解除書を売主に送付した。」との返答を貰い、契約解除書には金銭的な要求は一文も無かったので判をつき送り返し、先ほど「受け取りました」との連絡をもらい、落着しました。 今回の教訓を反省材料として新たに地元の学生時代の先輩の身内が経営する業者で売りに出します。 ありがとうございました。<(_ _)>
- kamaryu
- ベストアンサー率35% (147/419)
的確な助言を求めるなら、もう少し解りやすく状況の説明をして頂けると良いと思います。 現在は、売主が希望した通りに契約の解除に向けて買主からも承諾が出た状況であると推察いたします。 買主様が支払った手付金は買主さんに返還され、貴方は、それと同額の金員を買主に、媒介手数料を媒介業者に支払えば無事に契約が解除されます。 今後は別の業者に媒介を依頼するのでしょうが、どんな事情であれ売主の負担する諸経費は売買価格には含まれませんので、管理費・固定資産税や旅費等を乗せて欲しければ最初からその金額を提示して下さい。 但し、売却までの期間が長引いても増額はできませんのでご注意ください。 他の方からの助言にも有りましたが、契約は基本的には媒介業者の事務所で行いますし、引渡しは住宅ローンが有る場合は買主側の銀行で、ローンが無ければあらかじめ媒介業者か貴方の代理人に引渡しに必要な書類一式を預け、譲渡金は振り込んでもらう事もできます。 その際にはどうしても多少のリスクはありますので、大切な貴方の財産を人手に渡すのですから、面倒でも立ち会う方が宜しいと思います。 今回のトラブルは、全ての原因が貴方に有り、媒介業者はあたり前の仕事をしただけだと思います。 媒介手数料はきちんとお支払い下さい。 それと買主のメリットの有無をお尋ねですが、手付金が倍になって帰ってくる事くらいで、「売主が納得した金額で締結した売買契約が何故一方的に解除されたのか」という疑問と不快感が残ったと思います。 売買は売主と買主の縁です。 貴重な縁を貴方がご自分で断ち切ってしまわれた事を御理解下さい。
お礼
先日、司法書士さんを通して業者に連絡してもらい「今回本来は売主に仲介手数料等を請求する権利はあるのだがより良い物件を買主に紹介できたので契約解除書を売主に送付した。」との返答を貰い、契約解除書には金銭的な要求は一文も無かったので判をつき送り返し、先ほど「受け取りました」との連絡をもらい、落着しました。 今回の教訓を反省材料として新たに地元の学生時代の先輩の身内が経営する業者で売りに出します。 ありがとうございました。<(_ _)>
補足
ご助言、ありがとうございます。 本日、信頼の置ける第三者から紹介してもらった司法書士さんからの話を聞きました。 その方の話では「買主、売り主、業者が了承して現在白紙の状態なのかを確認してください。三方が納得している上での合意解除であれば現時点での話では仲介手数料を含めペナルティを一方的に要求されても支払う必要は無い。」とのことでした。 この話を聞いた後新たなご助言を当欄に貰っていたことが分かり司法書士さんからとの話とのギャップに戸惑っています・・・。
- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
相変わらず、分かりにくいのですけど 結局、質問主さんが非常識な契約解除を言いだしたことを 買主側が了承した。 鍵を送ります、ということは 仲介業者の媒介契約も解約された。 手付金は業者の預かりで 質問主さんは受領していない。 そういうことでいいのかな？ まず契約場所についてですけど 互いに遠方になる投資物件とかは別として 居住物件であれば買主さんもたいていは その近辺の方ですから 相手が合意してくれれば別ですけど 基本的には物件の近く、 売主側の仲介業者で行うか 買主側の仲介業者があればそこか というのが基本です。 ざっくり言うと、業法では業者の事務所以外での 契約はあまり認められてませんし。 決済については、基本的に買主の指定場所です。 ローンを利用するのであればその銀行に なりますし、ローン未利用でも多額の現金での やりとりではなく振込とする場合が多いので 買主さんが口座を所持している銀行とする 場合が多いです。 で、第三者に依頼って委任状やら何やらで 不可能ではないですけど、 決済の際の所有権変更に際しては 登記書類関係については委任状等は当然必要ですが 司法書士さんによる名義人本人の意思確認を 必要とします。 もし質問主さんが自宅へ来るように依頼すれば その交通費や出張旅費は質問主さんの負担になります。 基本的に、売りたい物件の現地に来るのは ある意味で売主にとって義務みたいなものであり 自分が遠方に住んでいることによる手間を 仲介業者や買主に負担させることは 常識的に考えて無理があるということです。 その２は、今回の買主さんと直接連絡して 仲介業者を抜いて売買を行おうという ことでしょうか？ それであれば違法行為ですし 非常識この上ないことです。 だいたい、今回の買主さんは 質問主さんのことを 「超非常識なとんでもない売主である」と 間違いなく思っています。 そんな物件、二度と関わりたくない、と 思っていると思いますし。 あと余談ですがいくら変換ミスとはいえ 「飼い主」はひどすぎです(笑) 前回の質問で、他の回答者さんすべてから 書かれたように、質問主さんのやったことが 非常識なことであり、仲介業者側には 何ら責任はありません。 反省したようなこと書いてますけど まだ理解されていないのだと思います。 だから仲介業者が悪いといまだに 思っているのでしょう。 ○○万円で売りに出して、それなのにすぐに こんな（自分の希望より安い）金額の 申し込みを持ってきやがって、とか 思っているのかもしれませんが、 それに同意して契約締結したのは 自分です。 それを、あとから自分が遠方だから交通費分が 足が出るなどと非常識なことを言いだして ぶち壊したのは自分自身なのです。 決済までの管理費の負担とか、 じゃあ長期売れなかったら 値段が上がっていくのですか？(笑) 連絡がショートメールって 業者さんのほうでもう直接話すのも イヤだから、ってことにも 思えるのですけど・・・・ 契約の流れ 契約 →手付契約、売買の実行についての約束 買主に仲介業者がその物件の内容の説明 （重要事項の説明）を行い 売買代金の支払いの方法や期限、所有権移転についての 取り決めを行い、その売買金額の一部を 手付金としての授受、 残金決済 →上記契約で取り決めた行為の実行 残代金の授受、所有権移転（通常は司法書士へ依頼） この辺もきちんと理解しましょう。 そして販売金額とは、売主の希望だけでは 決まりません。 買主がいなければ値下がりしないと売れないのは 当然の市場原理です。 金額の相談をしたからといって、売れなければ その仲介業者の責任、などと思っていたら 大間違いです。 最初に書いた通り、書き込みだけでは 状況が分かりにくいので推測混じりで だいたい不動産のことや 常識の欠ける売主さんのパターンを 想定しての回答です。 何か実際と異なることがあるのであれば また書き込みしてください。
お礼
先日、司法書士さんを通して業者に連絡してもらい「今回本来は売主に仲介手数料等を請求する権利はあるのだがより良い物件を買主に紹介できたので契約解除書を売主に送付した。」との返答を貰い、契約解除書には金銭的な要求は一文も無かったので判をつき送り返し、先ほど「受け取りました」との連絡をもらい、落着しました。 今回の教訓を反省材料として新たに地元の学生時代の先輩の身内が経営する業者で売りに出します。 ありがとうございました。<(_ _)>
補足
度々のご助言、ありがとうございます。 本日、信頼の置ける第三者から紹介してもらった司法書士さんからの話を聞きました。 その方の話では「買主、売り主、業者が了承して現在白紙の状態なのかを確認してください。三方が納得している上での合意解除であれば現時点での話では仲介手数料を含めペナルティを一方的に要求されても支払う必要は無い。」とのことでした。 この話を聞いた後新たなご助言を当欄に貰っていたことが分かり司法書士さんからとの話とのギャップに戸惑っています・・・。
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