借地権等の納得いかない不動産コンサル費用について

質問

借地（旧法借地権）の更新及び新法借地の取得等に関わる不動産コンサルティングから承諾要求されている費用についての質問ですが、借地（旧法借地権）に家を（木造３階建ての二世帯に）建替える為、地主さんに承諾をお願いしたところ、使用している敷地内に横浜市の土地（赤道・青道）が一部あったので、そこを横浜市より買取してからでないと現敷地を利用した家の建替が出来ないと言うことでした。その後、２年間待ち、地主さんが、市の土地（赤道・青道部分）を買取し、市から地主さんへ所有移転され現敷地の全てを利用して建替が出来る状態になりました。

今回の建替えに当たり、旧法借地権更新（旧法借地の更新時期と重なった為）と建替え承諾、更に現敷地内の市から地主さんに所有移転された土地（赤道・青道だった部分）の借地権取得（新法借地）の契約を地主さんと交わす為に、地主さんが依頼した代理人の不動産コンサルタントの方と行なっていますが、その費用として９１６，０００円を報酬料として承諾要求されていますが、私的には、この報酬費用を自分が払うことと算出方法について釈然としません。

不動産コンサルティングの支払い承諾書に記載された支払い条件は
(1)新法取得借地（市から地主に所有移転された土地で１３坪分）と旧法借地権の更新契約を行い、旧法合計面積での承諾合意が成立すること。
(2)新築建物の承諾書が所得を出来ること。
と言う内容で、
不動産コンサルティング報酬計算は３，９６０，３２０円（新法借地権取得価格）+
１４，３７６，９６０円（旧法借地権更新料・建築承諾料価格）
=１８，３３７，２８０円×５％＝９１６，０００円と記載されていました。
上記金額の３，９６０，３２０円は、市から所有移転した１３坪分の土地の評価格で
１４，３７６，９６０円は、旧法借地権で借りてる３０坪分の土地の評価格です。

新借地権取得と旧借地権更新と新築承諾（木造３階）の契約を交わすコンサル料が土地の評価格からの算出していますが、覚書で交わした新借地権取得価格は3,960,320円×30％＝1,188,096円で、
旧借地権更新と新築承諾料は合算で1,437,696円です。
一般的な借地権取得とちがうところは、現敷地内にある、市から所有移転された新借地権部分を旧法合算面積として契約すると言うことです。
ちなみに地主さんに家の建替建築図面を見せて話したところ、その場で建替えの了承の言葉をもらい
必要な契約については代理人の不動産コンサルティングの方と進めるように言われました。
また、地主さんとはトラブルもなく円満に付き合って来ています。

と言うことで
１、この報酬費用の算出方法は、正当なものなのか？違法性はないのか？
２、正当でない場合の正当な費用は、いくらなのか？
３、この報酬費用は、私だけが払い、地主さんは負担しなくても良いのか？
４、そもそも私は、この不動産コンサルティングとコンサル契約とかしてないのに費用を要求されるのは違法ではないのか？（事前に見積書や契約も交わしてないのに承諾書だけ見せられた）
５、正当ではない報酬の承諾書にサインしてしまったら、その金額を支払わないといけないのか？
６、このような場合の相談は、誰に又は、どこの機関に相談すれば良いのか？
以上、わかる方がいましたらご教授をお願い致します。

回答No.1

yharudan

不動産コンサルティングと言うのは言わばプロですから、地主さんが専任してきたのでは貴方に勝ち目はありません（失礼）。借地に自宅を建て替える場合は、地主に建築許可を貰い新築承諾料？円を払いますがその額は相談であり明確な金額はありません。つまり法的根拠は無いものです、したがって世間相場から割り出されますが、地主次第という事です。不動産コンサルティングに費用を払うのであれば貴方がそこに委託契約をした場合であり貴方が支払う言われは無いはずです。
新築承諾料や更新料は無料の時もあり今では数百万を取る地主もいるようです、したがって合算で考えて同じような額で有れば仕方がないと承服するより有りません。（地主とトラブルを起こしたくない）

＞必要な契約については代理人の不動産コンサルティングの方と進めるように言われました。
その費用として９１６，０００円を報酬料として承諾要求されていますが。（地主負担です）
（貴方が業務委託契約を結んでいなければその会社に手数料の支払が発生しない）
（この件は地主さんに言って新築承諾料は払うがコンサルタントに払う気はない旨を相談する
しかありません）。しかしその費用はいずれ新築承諾料に上乗せされるでしょうね？。

明らかに地主は直接交渉を避けており従うしかないようですね、基本的にこの手の更新料は根拠のないものなのです、近くの不動産屋に相談してみてはいかがですか？納得するまで妥協しない事です。一般的に借地に建て替え許可を地主に貰う時には３０坪ですと２～３００万位は要求されます、（土地時価相場にもよりますが）

不動産手数料。

•200万円以下の場合 - 100分の5(5%) + 5%の消費税
•200万円以上 ～ 400万円以下の場合 - 100分の4(4%) + 5%の消費税
•400万円以上の場合 - 100分の3(3%) + 5%の消費税
以上です参考にしてください。

お礼

回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
ちなみにコンサルティング報酬を不動産手数料から算出すると
地主さんと覚書で交わした新借地権取得価格＝1,188,096円に5%を
掛けた金額=59 ,405 円と言うことで、新借地の土地評価格の3,960,320円に
5%を掛けて出していた金額は不当な算出と言うことでしょうか？
旧借地権更新と新築承諾料算出価格からの報酬も元々旧借地権で持っている
土地の評価格(14,376,696円)から算出しているのは不当で、覚え書きで交わした1,437,696円の5%掛けで71,885円と言うことでしょうか？