物件購入質問内容

質問

もうすぐ、物件を購入する予定の者です。
物件は中古マンションをほぼ購入する事になったのですが、不動産業者の方にこれだけは絶対聞いておいた方がいいよ！という項目をザクッとお教え願えればありがたいです。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.3

risunotorasan · ベストアンサー

＞物件は中古マンションをほぼ購入する事になったのですが

手付金は未だのようですね。

不動産業者経由の場合には先ず売り主と顔を合わす事が無いと思いますので・・・
不動産業者が提示するのは
重要事項説明書だけになろうかと思います。

その中に、先の皆様のお答えの内容が記載れて居れば良いのですが・・・
総会議事録、収支決算報告書、に関して云えば、
管理組合理事長の許可なく閲覧することは不可能です。
売り主から入手されれば別ですが・・・
これらには個人情報も含まれていますので　先ず不動産業者も入手できないはずです。
逆に管理会社　或いは管理組合から簡単に入手できるとすればそちらの方（個人情報保護の観点）が問題です。

長期修繕計画書は、重要事項説明書に必ず記載されています。

管理規約集は前所有者からそのまま渡される事がほとんどですが、これすらも規約変更が多々ありますが管理組合もその都度規約集の改定版は出しませんから、竣工当社の規約集になっています。
これについても、総会議事録を入手できればの話ですが、年度ごと議事録　或いは総会資料を、売り主が持って居れば、或いは売り主個人が理事会理事長に閲覧・複写の承認を得て入手する事は出来ますが、購入予定者或いは不動産業者がが直接入手の手段は先ずないです。

長期修繕計画書を入手された時に一番必要な事は、
竣工当初の積立金の額です。　入居時に一括して有る程度積立金を管理組合に納めては居ますが（ほとんどの場合）・・・築年数にもよりますが　そのマンションが修繕積立金として備蓄する最低必要金額は1m2当たり150円が妥当な金額です。

最近の傾向では　ほとんど当初積立額が　50円/1m2　程度で有る事です。
30年後には200円/1m2以上の徴収をやむなくされるのは、事業主の良く使う　売るためのマジックです。

1m2当たり150円を最初から積立金として徴収していない限り　段階的に上がる事は覚悟すべきです。
駐車場使用料　管理費については　余程の事が無い限り変更は無いでしょう。

ただ　駐車場についても　一旦決められた場所が遠いから近くに変わりたい。
或いは立体駐車場で有ればハイルーフ対応場所が無いのでセダンを購入した・・・となれば、先ずそこに住み続ける限りハイルーフ車の購入は無理でしょう。

管理規約集にはその細かい細則が無いから・・・

運よくハイルーフ用の場所が空いても　既に予約制で有ったり、或いは抽選で有ったり・・・
将来的には空きスペースと機械式駐車場の維持管理費用の高騰と・・・その内、第2世代が駐車場を必要として来て・・・その5-10年後には彼らも巣立って行けば・・・
年老いた老人たちで使うことのない機械式駐車場の維持管理費を賄って行かなければならない・・・

サラリーマン生活が終わって
10年余りマンションの管理人をしていますが・・・
傍目にも今後どうなるんだろうな・・・心配になってきます。

住民たち（区分所有者）は私によく云います。　
「何時かここから出るのだから・・・」
ほとんどの区分所有者が腰掛けのつもりで住んでいる事が本心のようです。

そんな考えですから　管理組合も管理会社の云うがまま・・・悪循環は何処までも続きます。

重要事項説明は　出来れば早めに閲覧して下さい。
手付金納入の時に恐らくその説明が有ります。
果たして質問者さんは重要事項説明書の内容を耳にして
その時点で、「購入を見合わせます」と云う自信は有りますか？

修繕積立金の額は、契約前の現在でも判っているはずです。だいたい竣工5-7年後に見直しをしていますのでその辺りも目安に・・・。
この金額を見て、もう一度お考えになってはいかがでしょうか？

私は　戸建中古物件購入の時に、《それが出来なかった》から・・・
せめて予備知識にでもと書かせて戴きました。
　長文失礼しました　70歳のマンション管理人でした。

お礼

risunotorasan さん、連絡が遅くなり申し訳ありません。
色々と調べたりしてるのですが、何せ全く無知なものでどの書類がどうなのかというのを把握するところから始まり・・・。
今まで戸建住宅でしか住んだことがなく、マンションの仕組み事態が解りません。
そして、今はまだ手付金は支払しておりません。
そこで、みなさんのおっしゃって頂いた関係の書類を依頼したところ、下記のものを渡されました。
・登記簿謄本
・重要事項に関する調査報告書（管理費等の月額、修繕積立金滞納額、管理費等の滞納額等々）
・棟全体の滞納額
・アスベストや耐震についての資料
これらを提出してくれて納得のいく内容であれば信用してよいでしょうか。
確かに今でも調査等していただいているので、おっしゃるように重要事項説明書の説明の日（手付金支払日）に「購入を見合わせます」という勇気はありません。
ちなみに事前の重要事項説明書を見る事は可能でしょうか。
手付金の日の重要事項説明書と事前の重要事項説明書とは違うものになるのでしょうか。
すみません、分からない事だらけで、質問ばかりしてしまい。
ご回答いただければ幸いです。

回答No.5

risunotorasan

＃３です
上下階の問題は当然マンションにはつきものです。
しかしこればかりは、不動産関係の人にしてみれば悪く云う事はありません。
確かめる方法は　直接管理人さんに　それとなく話しかけて見るしか方法は無いと思いますよ。

ただ、「個人情報保護法」で厳しい時代です、
ここに書かれた「情報とは」　
「姓名」と　そのほかの情報　例えば「何号室に住んでいる」或いは「家族構成」
これだけでも個人情報保護法に抵触します。

従って、　内容を聞く事は出来ないのが実情です。
ただ、今度引っ越しをするものですが・・・と前置きして
何号室の居住者さんの家族構成を聞くことに関しては・・・「氏名」と云う命題にかからないので可能だとは考えられます。

それますが　セキュリティで内部に入れない状態ですので　国勢調査員すら実態調査に最終的には未調査のまま終わるような状況になっている事もご存じでしょう？

云える事は、集合住宅に暴力団関係者は入居できません。
また排出するための法整備もされています。
従って　事細かく右往左往するのであれば私は　マンション生活をお勧めしません。

戸建てにしてもお隣さんとの関係がぎくしゃくするのは当然です。
聞き合わせしたのに・・・
全く反対の事もあり得るわけです。

渡してももらった重要事項説明書に特に記載する必要が有る事は、
その部屋で事故・事件が有った事（自殺・他殺・火災など）過去10年の情報と云われます
我が家の場合　
1、その物件が破産宣告を受けて立ち退き物件だったこと、
2、将来には都市計画による道路用地に指定されていたこと
ハンコを突く段になってこれを聞いた時には価格をもっと値切ればよかった・・・
との　失敗談です。

マンションライフを楽しむためにはマンション管理規約集と云うものが有ります。
そこには　区分所有者の財産と安全を守るための文面が書き連なっています。
また、上下左右階とのトラブルについての記載こそありませんが、お互いに紳士的に話し合うことで決着を見ることとされています。
が、管理組合理事長はそのトラブルを未然に防ぐための措置（たとえばいきなり増改築しての騒音などの問題に関しては理事長の承認の元、作業をするような取り決めもあります）

音・振動に関するトラブルは他にもあります、
しかし管理組合だけでは無く管理会社に相談すれば善処してもらえる場合が多々あります。
それはさきにも書きましたが、マンションライフを楽しむための管理規約集に守られているからです。

ペットの問題も十分注意しておきたいですね。

縁が有って乗りかかった船です。
どうか安心してください。

私が気にするのは　修繕積立金の総額です。（前回にも書きました１m2当たりの積立金額が将来的に何処まで上がるか　先に住んでいた人が少ないまま手放したのではないか・・・？）
足らなければ集めればいいや・・・主義で無計画なマンションで無ければ、十分だと思いますよ。

働いて借金を払って払い終えた頃　大規模修繕でお金が足りないから集金しましょう
では、将来の計画も立たないでしょうから・・・。
戸建住宅だと　１年や２年自分が我慢すればよかったけれど、集合住宅では１２-３年ごとの大規模修繕が必ず訪れます。「我が家はパスします」はありえないのですから・・・

お礼

いつも丁寧なご回答ありがとうございます。
色々勉強になります。
修繕積立金総額は昨年末にて約４億と書いています。
あと、売却依頼主滞納額は０円と書いていました。

あと、分からないのが、登記簿謄本写しをもらっていて「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」に書いてある事項
順位番号１：抵当権設定（売主さん）
順位番号２：１番抵当権抹消（原因　平成●●年●●月●●日弁済）
と書かれているのですが、これを見ても何の事なのか、別に普通の事なのか、悪い事なのかさっぱり解らないのです。
法務局に行って聞いてみようかな・・・と思ったりしています。
risunotorasan さんの失敗談を元に不動産業者に聞ける事は聞いてみようかと思っています。
色々事細かく教えていただき、感謝します！

回答No.4

titelist1

No.1です。質問があったので回答します。ほぼ購入とかいてあったので、手付けは済んでいると思って書きました。その点で現状よりも先のことを書いています。
マンションの欠点は集合住宅であることです。トラブルを未然に防ぐために、上下の人間を観察するのです。いきなり訪問しても警戒されるので不動産屋に露払いをさせるのです。変な住人は必ず変なことを言います。家族構成などを聞いて問題がありそうだと勇気を持って止めることです。人の性格は変えられないのです。
修繕履歴ですが、水漏れ事故による修繕履歴です。戸建てでは拭けば済むことが事故になるのです。売主は不動産屋にも言わずに隠しています。見ただけでは分りません。

お礼

titelist1 さん、いつもありがとうございます。
また明日にでも不動産業者に上下住人の事を確認してみます。
なるほど。水漏れですね。
確かに戸建とは違いますものね。
修繕履歴も確認し、のちのち火災保険の事も考えておかないといけないですね。
早々にご回答ありがとうございました^^

回答No.2

titelist1

教科書に書いているような内容は初期段階で聞いているはずです。
(1)登記前の抵当権抹消確認
(2)瑕疵担保責任
(3)滞納金の有無
(4)修理履歴等の説明漏れ
(5)付帯物リストと保証書
(6)不動産屋の事後保証
(7)上下階住人との事前面会準備

お礼

早々のご回答ありがとうございました。
色々とあるのですね。。。
ちなみに（7）の事前面会準備とは上下の住人さんとお会いするのでしょうか。
あと、（4）の修理履歴の説明漏れとは大規模修繕の事でしょうか。
何せ、このかた戸建住宅にしか住んだ事がなく、マンションの仕組みが解らず憂鬱です。
また、ご回答いただければ幸いです。

回答No.1

merciusako

中古マンションであれば、「管理状態がどうか」ということでしょうね。

以下の３点を確認してみてください。
分譲マンションであれば必ずあります。

(1)総会議事録
管理組合では年１回必ず管理組合の総会が開催されています。
この総会の議事録を見れば、どのような問題を審議したのかが分かります。

(2)収支決算書
管理組合の会計報告です。
特に管理費などの「未収金」がどの位あるのかが分かります。
未収金が多額だと、管理組合が未収金の回収に積極的ではないことになりますし、マンションの大規模修繕工事の資金繰りに多大な影響を及ぼすことになります。

(3)長期修繕計画書
マンションの修繕の計画を一覧にしたものです。
これを見ると、何年後に大規模修繕工事を予定しており、その工事費用がどの位なのかが分かります。
上記の「収支決算書」から、そのマンションの年間の修繕積立金総額と現在積み立てている修繕積立金総額、未収金が分かりますから、その大規模修繕工事が資金的に賄えるのかどうかが分かります。
仮に賄えないとすると、近いうちに修繕積立金の値上げがあるということですね。

仮に、どれか１点でも無い、というのであれば、非常にずさんな管理状況ということになり、今後様々な問題で振り回されることになると思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
何せ家族だれも物件購入、引越し等々、家の事に対して全く無知なもので、まず物件を購入するには何が大切なのか分かっておらず、不動産業者の言うがままになってしまうかな・・・と不安になり。
とりあえず、教えていただいた事を一度確認してみます。
丁寧なご回答ありがとうございました^^