住宅ローンの借り換え 全くの無知です

質問

住宅ローンの借り換えについて相談いたします。30代男性です。
以前にも住宅については相談いたしましたが、現在の状況でアドバイスいただけると助かります。
今済んでいる物件を売り、別の物件を購入するような乗換えローンは組めますか？

現在、マンション住まい。
金利2.425%で、残り約25年で1700万程の返済が残っております。
色々あり、現在のマンションを出ようと思っておりますが、ざっくり査定した場合1500万くらいの金額しかつかず、負債額だけが残る状況。貯金での支払いは不可の状況です。
この場合、別の住宅を購入し、負債200万も併せた借り換え対象にするようなことが可能でしょうか？
通常の借り換えとは違うため、ネットでも見つけられない為、少々困っています。
誠に勝手ですが、「地方に住め」とか「考えがあまい」などの誹謗中傷を書いていただくのではなく、適切なアドバイスが欲しいです。
何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

86tarou · ベストアンサー

場合によっては可能な場合もあるでしょうが（次の物件が担保価値より相当安いとか）、基本的に二つの点で問題となります。

一つはローンを完済しないと抵当権が外れないので、差額を現金で用意しない限り売却することが出来ません（抵当権が付いた物件を買う人が居ない）。家を担保として借金しているのですから、家を売ってしまって借金だけに出来ないということです。差額が少なければ無担保で借金して、それを差額返済に充てることも可能でしょう。

もう一つは次の住宅ローンです。これも新しい家を担保としますが、最大でも担保価値の100％までしか貸してくれません。前の住宅ローンでマイナスもありますし、100％を超える借金が出来ないと無理ということです。上記した無担保で借金する場合は、審査の時に借金があれば、その分借入金額が減ることになります。これは担保価値とは関係ないですが、収入と年齢から計算される借入可能金額に影響してくるでしょう。

途中で売買したいなら頭金を多くしてローン残高＞家の価値にならないようにしておくべきであり、これが出来てなかったことに原因があります。そうでなくても、いざという時に売却して清算出来ないようなローンでは、そもそも無理があるということです（人生を左右する借金をするのに、リスクヘッジが出来ていない）。
これは次の住宅ローンでも同じであり、差額の200万円も返済出来ない状況では頭金もないのではないかと推測します。借りられれば完済出来る保証なんてものはなく、あくまで完済出来てなんぼなのです。
なので先ずは差額の貯蓄をし、次の家の頭金も貯めてからにしましょう。頭金は物件価格の20～30％以上は欲しく、出来れば半分あれば相当安心出来るでしょうか。
ローンの試算についても定年までに完済して老後資金の貯蓄も出来るようにしないと将来困ったことになります。これからの生涯収入はある程度決まっており、その一部しか返済に充てられないのですから。自分で計算出来ないなら、お金を払ってでもＦＰ等に相談することをお勧めします。

お礼

細かく数字でのアドバイスをいただきましたので、ベストアンサーに選ばせていただきました。住宅ローンの返済について、常識のことでも私のように深く考えずに過してしまった分、今のような状況で困るんだと痛感しております。
なんとか身動きが取れるように、今からでも貯蓄したいと思います。

回答No.2

titelist1

今のマンションを売ることと新しいマンションを買うことは別々のことで連動させることはできません。新しいマンションを買うときに負債があると新規にローンを組むことが困難になります。抵当権や返済能力についての観点が欠落しています。

お礼

当たり前なことですが、つい自分は理解できないみたいな、アレルギー反応をしていたみたいです。
少し勉強しないといけないですね。自分のことですから。
ありがとうございました。

回答No.1

dragon-man

それは無理でしょう。住宅ローンは購入する住宅を担保にして貸し出され、すべて購入費用に充てられます。現金で受け取れるものではありません。そもそも現住居は売り払うわけですから、担保価値も失われます。その残債を別の住宅ローンで支払うわけにはいきません。ローンの借り換えとは意味が違います。あなたには新規購入の頭金もないし（そう説明しておられる）、債務も残っている。そう言う支払い能力がない人にはそもそも銀行が住宅ローンを組ませません。
誹謗中傷ではありませんが、住宅ローンを誤解しておられる。甘いと言うしかありません。

お礼

同じことを不動産屋で言われたような気がします。
無知とはいえ、真剣に理解しようと思えばできることですので、今後しっかりと勉強します。ありがとうございました。