土地購入時の登記に関する質問です。

質問

土地購入時の登記に関する質問です。
現在購入を希望している土地は、３０年以上前、既に換地処分が行われています。しかしその後、震災等により若干地が動いているらしく、売買前に自治体立会いのもと、再度過去の換地処分に基づいた測量等調査を行うそうです。
仲介業者によれば、再測量等に伴い実際の地積等が変わったとしても、再度登記を行うことはないらしいのですが、それは何故なのでしょうか?自治体立会いのもと再調査をするにも関わらず、そうなる理由が分かりません。
御回答の程、何卒よろしくお願い致します。

回答No.3

buttonhole

>売買前に自治体立会いのもと、再度過去の換地処分に基づいた測量等調査を行うそうです。

　誰が誰に測量の依頼をしたのでしょうか。そこを確認してください。自治体が立会するということ、自治体が測量調査するということでは、まるで意味が違います。
　普通考えられるのは、土地の所有者が土地家屋調査士に測量の依頼をしたが、その土地は市町村道に隣接しているので、民地である土地と公道との境界の確認、すなわち官民査定をするために、道路を所有する自治体が立会をするということではないですか。
　測量の結果、登記簿上の地籍と確定測量による地籍に齟齬があるとしても、地籍更正登記を申請できるのは、土地の所有権登記名義人です。すなわち、現在の所有権登記名義人である売主か、実際に土地を買い受けて所有権移転登記を受けた相談者と言うことです。
　売主は地籍更正登記の申請はしないが(御相談者が移転登記を受けた後に、御相談者が申請するのは構わないが)、それでも良ければ御相談者に売りますよということではないでしょうか。

回答No.2

doraemonhimitu

登記簿謄本は公信力がありません。登記簿は明治時代に制定されたもので、一部にはいい加減な物もあります。所有者にしても転居していても住所変更の義務がなく、売却しても名義に変更義務はありません。
土地の測量結果に差異が出た場合は所有者が実測図等を添付して地籍訂正の申請が必要です。

回答No.1

yuubikaku

直接の回答としては、登記されている地積と、実測面積とで差が生じていたとしても、更正登記をしなければならないとする規定が存在しないからです。

では何故当該登記が義務付けられていないかと言えば、そもそも地積等はもともとかなり適当（現在の不動産登記法が定められたのが明治32年ですが、当時の測量精度はかなり低かったそうです。豊臣秀吉の太閤検地の結果がそのまま反映されたとしか思えない登記も未だに存在するという話も聞いたことがあります）であり、修正を義務付けた場合の費用等のデメリットと、メリットを比べた場合に、デメリットが大きいと判断されたからです。

もしどうしても更正したいならば、ご自分ですることは可能です。実測値よりも登記上の地積が広いと、多少固定資産税や相続税等で損する可能性があるので、更正登記をした方がいいかもしれません。逆に実測値よりも地積が狭いと固定資産税等は得する可能性はありますが、売却などする際には多少不利益があるかもしれません。