接道の長さを確認する方法は？

質問

お教え下さい。

中古の物件を買おうと思っているのですが、その物件の接道長が2メートルちょうどとなっています。接道が2メートル以上でないと再建築は出来ないので、2メートルジャストという数字は、誤差などがあるとしたら、2メートルを下回ってしまいとても危なっかしい値です。

この接道の長さを確認できる方法は、実際に測る以外に何かあるでしょうか？
役所に保管されている資料に「2メートル」と明記されているとか、何らかの資料に書かれているとか。
「接道が１．９メートルしか実際は無かったが、役所で2メートルと認定されているので再建築は可能」だといったケースがあるとネットで見たことがありました。

測量図を見ると接道の数値は2メートルちょうどになっていました。
この測量図以外に再建築の根拠である2メートルが書かれている公の資料はあるのでしょうか？

どうぞお教え下さい。

回答No.4

inon

心配しなくても良いですよ、過去に接道２Ｍで確認がおりているのですから、接道は２Ｍあると思って良いです。
実際に確認申請を出す時に検査機関が接道長を測りますので、２．０Ｍの所に杭などがあれば良いですね。おそらくあると思います。ご自分で測られたら安心するでしょう。

お礼

ありがとうございます。
そうだと本当に安心できます。
ありがとうございました。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
過去に分筆されて時点での法務局備え付けの測量図などが、一番の根拠となりますが、境界というのは「杭やプレート」ですから、ちょっと杭が曲がっても方向によっては、2ｍ欠けてしまいます。そういった物件が数多くあるのは確かです。

確認申請時は、その境界点の距離は（接道の長さ）は、簡易なテープなどで確認機関が図ります。ですから2ｍに満たなければ、確認申請は許可になりません。

一番確実なのは、境界立会いをして、現在用いられる座標地を用いた測量図を製することです。これは座標地により、例え境界が無くなっても簡易に復元できるため、精度が高く信頼が出来るものです。しかしこれには数十万単位の（30万～50万程度）費用がかかりますので、その負担をどうするのかは？売主との相談になるでしょう。中古の場合、境界が明示されれば、新たに測量をする義務は、売主にはありませんので。値引き交渉などの変わりに、これを要求するのは有りだと思います。

逆に現在法務局に備え付けられている測量図が、この座標地に依るものであれば、現在のままで問題ありません。

また、上記に依らずに、現況の測量図を用いても、隣地の測量図と物件の測量図など照合して、その2ｍの境界点に整合性がある場合などは、問題とはならない場合が多いでしょう。この部分の（2ｍの境界点）だけ、隣地と確認、合意した書類等作成する場合もあります。
お互いの接道している長さが、測量図と違えば、争議の元になりますので、最低限現在、それがお互いいに確保されている確認は必要です。

これは通常考えると、今回物件の境界点2箇所、相手方の（隣地の）境界点2箇所の4箇所のひとつでも動くと、それぞれの数値が変わってしまうということになりますから、良く確認することが必要です。

現在、その長さが確保されており、隣地とお互いにその境界点に意義が無いという事実が把握できれば良いことが一つで、もう一つは、万一境界点がずれたり無くなった際に、簡易に復元できるかどうかの2点がクリアされているかどうかです。

お礼

区役所の出張所に納められている測量図は根拠となる、ということがわかりました。
ありがとうございました。
平成8年の測量図なので座標地を用いたものではないかもしれないのですが、とりあえず
現場の状態を早急に確認しようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんは。

ご質問への回答の前に、建物を建てるときの確認申請と接道についてご説明します。
○確認申請
言葉のとおり「申請」です。
つまり行政や指定確認検査機関に裁量があるわけではなく、建築主（将来の質問者さん）から申請された計画の内容が建築基準法、他関係法令に適合しているかどうかを「確認」するだけです。
審査する側が、
「これでは接道長さが２ｍあるとは認めない」
と言うことはまず無いはずです。
ただし、例外はあります。
絶対に自己敷地に取り込めないことが確実な他者の土地を無断で敷地に取り込んだ場合（虚偽の申請など）、確認は処分せざるを得ない（法律の性格上）ですが、裁判で確認処分を無効とされた例が最近あります。

○接道
確認申請の際、敷地を設定します。
これは誤解を覚悟で言えば、「机上の任意のライン」なんです。
確認申請を通そうと思って申請するわけですから、法に適合する計画で申請します。
２ｍを切る接道長さで申請する建築主や建築士はいません。

で、回答です。

＞この接道の長さを確認できる方法は、実際に測る以外に何かあるでしょうか？

敷地の性格として２通りあります。
借地の場合、地主が判断すること。
今回は土地付きで買われるでしょうから、質問者さんの自己所有地になりますね。
自分の財産の内容（接道長さ＝土地の大きさ）ですので、測量以外には確定させる方法がありません。
すでに測量がされているのなら、法務局に地籍測量図があるでしょう。
重要事項説明で宅建主任者が説明すると思います。

＞役所に保管されている資料に「2メートル」と明記されているとか、何らかの資料に書かれているとか。

現在の建物が建てられたとき、確認申請の手続きがされているはずです。
仲介業者から確認通知書の原本を見せてもらってください。
役所、つまり特定行政庁には建築計画概要書という書類が保管されています。
古い場合は廃棄されているケースもあります。
もし確認通知書が無ければ、役所でこの概要書を閲覧し、必要があれば写し（コピー）を入手することもできます。
これらを見れば、確認処分の履歴とともに、当時の配置図に接道長さが記載されています。

＞「接道が１．９メートルしか実際は無かったが、役所で2メートルと認定されているので再建築は可能」だといったケースがあるとネットで見たことがありました。

これだけだと誤解を生む表現ですね。
ガセネタに近いです。
一般的には不可と考えてください。
勘違いしないで欲しいんですが、役所は接道長さ、つまり、個人の土地の境界の位置（要は個人の財産）に介入しません。
役所が２ｍと「認定」することはあり得ません。
だって、そうすれば役所がお隣に、
「あなたの境界は隣へ越境しているから下がりなさい。」
と民事のトラブルに介入することになりますからね。
役所側が質問者さんに説明するとしても、
「従前の申請では２ｍだったようですね。当時の申請が虚偽だった可能性がありますね。２ｍに不足する分はお隣から土地を借りてください。そうしないと建て替えできません。」
で終わり、後日１．９ｍで確定した時点でアウトです。
そもそも１．９ｍしかないのに２ｍとの虚偽の申請をすれば、それを知ったお隣などから通報が入った時点で違反建築としての違反指導が入ります。
接道が確保できない場合の是正方法は、建物の除却しかありません。

＞測量図を見ると接道の数値は2メートルちょうどになっていました。
＞この測量図以外に再建築の根拠である2メートルが書かれている公の資料はあるのでしょうか？

その測量図とは、法務局に登記されている地籍測量図でしょうか？
その測量図が作成されたときに隣接の地権者からの同意をもらっているのであれば大丈夫です。
心配なら、あらためて境界の立会を行うしかないと思います。
２ｍの接道なら、いわゆる路地状敷地ですよね。
立会に際には、両隣の地権者に質問者さんが２ｍを確保できる位置で境界を主張してください。
絶対に妥協しないこと。
主張が通らなければ、同意をせずに立会不調にしてください。

ただし。
トラブルが無いと予想される場合、前述したように確認申請とは建築主側の申請主義なんですよ。
お隣と境界のトラブルが起こらない限り、将来の再建築時には質問者さんが接道長さ２ｍで建築確認を申請すれば問題は起こらないでしょう。
お隣が普通の人間であれば、質問者さんの建て替えを妨害しないでしょうし。

今回のご相談は、実際に２ｍに不足しているのではなく、２ｍあるのだがそれを確実なものにさせたい、という内容ですね。
立会や測量図作成には手間や費用がかかるため、このあたりは状況次第で判断してください。
このご質問は、契約にあたり仲介者側へ投げかけたほうがいいかもしれません。
不動産と一緒に安心も買ってください。

お礼

くわしくお教えいただき感謝いたします。
役所がどのような立ち位置で認めているのかが理解出来た気がします。
明日、役所で建築計画概要書等の確認をしていきたいと思います。

測量図は区役所の出張所にあった地籍測量図のことです。平成8年に当該物件を含む
周辺一帯を測量したもので、12ページのボリュームで作成されています。
隣地の方が同意をしていたかどうかはわからないのですが、区役所に納められていました。

トラブルなしで2メートルの接道確認が更新され続けたらいいと思います。

ほんとうに、親切にお教えいただき感謝いたします。
ありがとうございました。

回答No.1

oo14

隣の所有者と隣地境界線を確認して測量図ができています。
公図はそれができていないので、参考図です。
お隣が狭めてこないかぎり、２ｍは２ｍです。
減っておれば、戻してもらうだけですが、
地震などで地盤全体が移動した場合は問題となりますが、
この数値は死活問題なので、その権利はみなさん理解してくれるとおもいますけどね。
逆に、２．１ｍとかだったら、そんなはずはないとかで２ｍになってしまうことは
想像としてありそうです。

お礼

ありがとうございます。
お隣との理解のうえに成り立つこと、わかりました。