公道につながる土地の適正価格の求め方とは？
- 祖父が亡くなったため、相続した土地が公道からの入り口に面しておらず、価値が低いと聞いています。
- 私道の所有者の1人が土地を譲ってくれると言っていますが、どの程度の値段で応じるべきか分かりません。
- 適正価格を求めるためには、私道の土地の面積と基準価格、公道に設置することによる価値増分を考慮する必要があります。
- ベストアンサー
公道につながる土地（私道）の適正価格の求め方を！
こんにちは、少し急な話で困っているのでアドバイスをいただければありがたいです。 祖父が亡くなったため、150平米ほどの家屋と土地を相続したのですが、土地を購入するときに騙された（？）らしく公道から私道に入って2軒目なのですが家の前の私道を持っていない土地所有となっており、価値が低い土地と聞いています。目の前の細い2mほどの私道は周りの家が1/3ずつに分割して所有している状態。 今回、その3人いる私道の所有者の方の1名が、その方の土地は公道に面していることもあり、 1/3の私道の細長い土地を、土地処分の際に困るでしょうしお譲りしてもかまいませんと申し出てくれました。 大変ありがたいのですが、どの程度の値段で応じたらいいのかよく分かりません。 素人考えでは (1)私道の土地の面積×何かしらの基準価格で算出＋(2)公道に面していない土地が公道に設置することによる価値増分 なのかなとは思っていますが、このイメージで正しいのか、(1)(2)のなんとなく目安の金額を知る方法があればご教授いただきたくよろしくお願いします。
- silverblack2
- お礼率100% (5/5)
- 不動産売買・投資
- 回答数3
- ありがとう数7
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。 都市部の地価が高価な地域でない限り、宅地を標準にしての価額算定は行いません。 これは道路の持分の場合は、3分の1でも10000万の1でもその使用する権利に影響が無いためです。 また売りたい物件の価格算定ではなく、売ってあげても良いですよという形態ですから、宅地と違い細かな算定をしても、先方が理解し受け入れない限り意味がありません。 要は幾らなら売主が納得してくれるか？の問題です。 当方の経験上は、菓子折り以って尋ねて「素人で幾らが失礼のない価格なのかわかりかねます。お支払いできる金額にも限りがありますし・・・」という様な感じで、話し合って価額を決めたほうが良いのではありませんか？ 自己の腹の中では、上限を決めて 経験上、30万、50万、100万 の線ぐらいで纏まる事が多いです。（あくまで宅地の価額が20万～50万程度の地域）これと今回の売主の思惑が一致するとは限りませんので、あくまで参考程度に。 もし考えていた金額よりかなりオーバーな金額提示を受けた場合は、その場は考えさせていただきます。と一旦引いて、希望金額内で3分の1から更に予算内での持分譲渡を打診して見ましょう。 所有権移転登記に要する費用は買主負担です。金額が纏まれば司法書士へ依頼してください。私道持分売買程度の契約書ならそれも用意してくれるでしょう。 くれぐれも売主さんの機嫌を損ねない対応が鍵です。
その他の回答 (2)
- kamaryu
- ベストアンサー率35% (147/419)
その通路の持分を持つ事によって通路を使用する権利は持てますが、２ｍの通路では再建築ができません。 将来的に４ｍの道となるような２項道路として行政が認めてくれれば価値はもっと上がります。 通路の持ち分の購入金額は通常は相場＋αですが、相手の言い値となるでしょう。 譲ってくれる方が良い方だとイイですね。 再建築できない家は売っても相場の半額以下です。 貸家にした方が良いかもしれません。
お礼
ありがとうございます。 ＞その通路の持分を持つ事によって通路を使用する権利は持てますが、２ｍの通路では再建築ができません。 ＞将来的に４ｍの道となるような２項道路として行政が認めてくれれば価値はもっと上がります。 勉強してみるとそのようですね…どうも近所ではこの4mにするために、そこの土地を削ってくれないか（無償で）というような要求をされたりもしていたりするので、変なことにならないように少し勉強しながら対応していきたいと思います。 ＞再建築できない家は売っても相場の半額以下です。 衝撃ですね、立て直せないって言われると買い手の立場から当然だとは思いますが（笑） 賃家も含めて考えてみたいと思います。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
評価額・公示価格・近隣取引事例・等参考にされるのでしょうが 本件は、特殊な条件もあり、そこを如何に汲むかと云う事でしょうか 私道は、建築基準法に適合する(役所の判断も確認）道なのか否か？ 中心からの後退距離分はどうなるのか？ 私道分を売ったり買ったりした事がありますが 需要と供給、売る側と買う側の話し合いですね 当方は、失敗したなと云うお思いも残る処があるのですが 十分お考えに為られた上で
お礼
そうですね、過去にも水道を通すときなどで私道の所有者の方ともめたことがあったらしく、 今回の方はその時も唯一許可を出してくれた方なので、想定の範囲内かどうか1回話を聞いてきたいと思います。ありがとうございました。
関連するQ&A
- 公道までに私道を2本通行しなければならない土地について
現在購入を検討している土地のことで質問があります。 その土地A（所有者A）は、巾5mの私道B（所有者B)に接しており、さらに巾5Mの別の私道C（所有者C)を経て公道に接続しています。私道Bについては土地Aの通行権等が登記されており特に心配しておりません。しかし、私道Cについては何の権利も登記されておらず、将来にわたり通行が保証されているか不安です。 歴史経緯によると、C氏所有の農地がまずミニ開発により宅地化し、その後、B氏所有の農地もミニ開発により宅地化されました。しかし、B氏所有の農地は、巾4Ｍ以上の公道に直接面していなかったため、C氏所有の私道を利用し、開発許可を得たようです。不動産業者によると、私道Cは位置指定道路になっているため心配ないと言うのですが、本当でしょうか？ 非常に不安です。 法律に詳しい方のアドバイスを、よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 家の前が私道と公道のちがい
教えてください。 家の前が私道と公道では 公道の方が資産価値が高いと聞きました。 その他に私道と公道のメリット デメリットを教えてください。 お願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 家の前面道路が私道と公道について
不動産に詳しい方 教えてください。 家を購入したいのですが、家の前が公道と私道の2つの家があるので、どちらにしようか迷っています。 家の前が公道の方は4メートルくらいあり 家の前が私道の場合は3メートル程です。 どちらが資産価値があるのでしょうか？ またどちらが得なのでしょうか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 裏の私道が公道になるようなのですが。
分かり辛くて申し訳ないのですが 公道公道公道公道 隣家1自宅隣家2 隣家3私隣 家4 道 のような形のところに住んでおり、南側の私道が近いうちに 市に寄附されるので委任状の提出か立会いをしてくれ との連絡を役所より受けました。 隣家1と隣家2の間には両家の境界線上に塀が立っており 隣家3私道隣家4との間には相手の家と私道側に 高さ15センチ程度の塀の跡(下の部分)が残っています (低いので私道には歩いて通ることができます)。 私道が公道になった場合、塀の跡は当然公道となるのですが 道路部分の塀の跡を撤去する場合はどのような費用 負担となるのでしょうか？ また、現在南側の２件とは相手の土地の塀の跡(ブロック)に 柵を固定しているのですが自分の家に門などをつける際に 自分の土地に塀を作るとチグハグになってしまいそうですし、 将来相手との境界線上に塀をつけるとしても公道部分に 塀が作れなさそうです。 このような場合どのようにすれば良いのか アドバイスいただけたらと思います。 ※なお私道部分の負担は一切しておりませんし 引っ越したばかりで誰が塀を作り壊したかについて 何も分かりません。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 私道負担のある戸建て
私、不動産に詳しくないのですが、物凄く欲しい戸建てがありました。 しかし 140平米の内、30平米が私道となっていました。 家の目の前４m幅の私道全てが、その戸建ての私道です。 土地140平米とばかり思っていたのが、実質110平米と知ると一気に凹みました。 (1)私道を挟んで向かいの２軒程は、私道を利用しないと車を使う事ができません。 (2)その２軒以外は、その私道部分が通れなくなる事によって、どこかへ行けなくなるという事はありません。 【質問１】(1)の２件に対しては、私道である限り一生無償で使わせてあげないといけないのですか？ 【質問２】また、(2)の状況を踏まえて、その私道部分を塞いで何か建てるという事は可能ですか？もし可能でしたら車利用できなくなる２軒はどうなりますか？ 【質問３】申請して公道に変える事が出来たとしたら、公道に変わる事によって向かいの２件の資産価値があがるのかと思いますが、向かいの２件はラッキーという事になるのですか？（固定資産税が上がるという事は置いておいて） こちらには何の見返りもないですか？ どうぞ皆様よろしくお願い致します。 本当に買おうと思っていたのですが、その事実を発見してめちゃくちゃ凹んでいます・・・。ようやくいいマイホームが手に入るのかと思っていたのに・・・。 住宅情報サイトの物件情報に、こちらの戸建ては沢山の不動産屋から登録されているのですが、ひどい不動産屋によっては「接道状況」、「私道負担面積」の項目が「-」となっています。これって事実を隠蔽していると思うのですが、こんな事ってアリなのでしょうか。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 私道・公道上の私物
ご近所さんとの関係で困っています。皆さんのお知恵を拝借できれば幸いです。 私の所有地が3.5ｍほどの間口で公道に接しています。隣のAさんの土地も同様に4.5ｍほどの間口で同じ公道に接しています。私の土地と隣のAさんの土地は両方合わせると8ｍほど公道に接していることになります。ここはお互いに所有地から公道へ出るために共同で利用することが合意されており、日常的に車の出入りに使っています。問題はAさんの隣のCさん（私からみればAさんを挟んで反対の土地の所有者）がAさんの所有している土地に私物（植木やコンクリート）を置き、車の出入りを妨害している事です。 また、公道上（Aさんの土地が公道に接している面のうち1ｍくらい）にも植木やコンクリートのブロックをおいて車の出入りを妨害しています。今までは、大目に見てきましたが最近エスカレートしてきて困っています。なお、Aさんは隣の所有地には住んでいません。お手柔らかに邪魔なのでどかしてくれと頼んでも一向に移動するどころか、エスカレートするばかりです。私道、公道ともにそれほど広い道ではないので車の出入りの時には大変迷惑しています。 常識が欠如している近所のCさん対策で何か良い提案は無いでしょうか？できるだけ波風立てないように処理したいのですが、、、。ダメな場合は警察なりに相談するつもりです。公道上に私物を置くのは私たち以外にも地域の人が利用する道なので邪魔と思っている人は多いはずです。Aさんの土地に私物を置くことに関しては何も権限は無いですが、お互いに共同で利用するという点からすると腑に落ちないです。
- 締切済み
- その他（法律）
- 私道から配管を引き込んだ土地の購入について
私道から配管を引き込んだ土地の購入を検討しています。 以下の状況となっており、購入の注意点、資産価値への影響について、ご指導を頂けますと幸いです。 ・土地の前面、裏面の2面が接道している。 ・前面は公道だが、配管無し。 ・裏面の私道から上下水、ガスの配管を引き込んでいる。 ・私道は異なる5名にて所有されている。 ・自分に私道の持分は無いが、掘削に関する覚書は取得済み。 過去の質問なども確認したのですが、よく分からず、ご教授よろしくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 私道の件なんですが
私道の土地を所有しているのですが、現在その私道を公道にする話が出ています。自冶体は公道にするなら土地を寄付してもらうことになる。と言っているのですが、寄付しか方法はないのですが。 私的には、土地を購入してほしいのですが、そんなことは出来るのですか？できるのならその方法を教えてほしいのですが。
- ベストアンサー
- その他（行政・福祉）
- 私道を通行出来るか
今度土地を買って家を建てようと考えています。 その土地の一部に私道があり、所有者はその建売団地(24世帯)を造成した人が、35年前に孫たち九人に贈与したものです。24世帯の一部はその私道の通行料として20万円を20年前に払った人もいますが、半数は一円も払わずに家を建ててそこから車も人も通行して公道に出ています。 私道は地目が山林となっていますが、市も位置指定道路と認定していて固定資産税も取っていないとのことです。 私がこの土地を買ったのちにこの私道を通行することは可能でしょうか。24世帯の内の２軒はこの私道の持ち分所有権がありますが、他の20軒は持ち分がなくて通行しています。所有者も連絡が取れない状況なので困っています。 どなたか教えて下さい。
- 締切済み
- その他（法律）
お礼
ありがとうございます。 >細かな算定をしても、先方が理解し受け入れない限り意味がありません。 おっしゃる通りですね。 目安の金額やお話の進め方等、有益なアドバイスをいただきありがとうございました。 そもそも周りの土地の所有状況すらわからなかったので、法務局へ行って、地図および記載事項証明書をとってみました。実際の建物と違ってジグソーパズルのように区画が割れていて複雑だなぁというのが正直な感想でした。まずは丁寧にご挨拶の上で先方に失礼が無いようにご希望をうかがってくることします。